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「空室対策への転換（Vacancy Pivot）」：供給過多エリアで家主が取るべき3つの戦略

March 31, 2025



2026年のメトロマニラにおいて、家主が直面している賃貸市場は、数年前に多くの投資家が想定していたものとは大きく異なっています。パサイやベイエリアのような供給過多のサブマーケットでは、もはや課題は単に入居者を見つけることではありません。類似した空室ユニットが並ぶ中で、いかに自分の物件を際立たせるかが重要です。空室率は依然として高く、賃料には下押し圧力がかかっています。

2025年第4四半期には、ベイエリアの住宅空室率は57.3%とメトロマニラで最も高く、2026年も借り手優位の市場が続くと見られています。

この状況では、従来の「掲載して待つ」「小さな譲歩は拒否する」といった家主の戦略は機能しにくくなっています。供給過多の地域では、「空室対策への転換（Vacancy Pivot）」が求められます。つまり、物件の内容、契約条件、提供内容を見直し、現在の入居者ニーズに適合させることです。

目的は単なる賃料の引き下げではなく、空室期間の短縮、稼働率の維持、そして競合物件より選ばれやすくすることにあります。



なぜ2026年に「空室対策の転換」が重要なのか

この問題は一時的ではなく構造的なものです。メトロマニラには依然として約3万戸の完成済み未販売ユニットがあり、特にベイエリアが最も厳しい状況にあります。

また、同地域のスタジオタイプの賃料は、POGO（オンラインゲーミング関連需要）に依存していた影響で、2020年以前の水準を大きく下回ったままです。

つまり、パサイや周辺の供給過多エリアでは、入居者が主導権を握っています。入居希望者は多くの物件を比較し、条件交渉を行い、即入居可能でない物件や不便な条件の物件は簡単に見送ります。

この環境では、「良い建物の一室を持っている」だけでは不十分で、「入居者の問題を素早く解決できる賃貸パッケージ」を提供できるかが成功の鍵になります。



戦略1：長期契約一辺倒から中期滞在へシフト

柔軟性を求める3〜6ヶ月の入居者を狙う

空室率が高いエリアでは、従来の12ヶ月契約だけに依存しないことが重要です。3〜6ヶ月の中期滞在は、以下のような幅広い層を取り込めます：

  • プロジェクトベースの専門職

  • 転勤者

  • 医療目的の滞在者

  • 海外から帰国するフィリピン人

  • リモートワーカー

2025年にはフィリピン政府がデジタルノマドビザの発給を承認しており、このような柔軟な滞在ニーズは今後さらに拡大する可能性があります。

「住める」だけでなく「すぐ使える」物件にする

中期滞在戦略を成功させるには、物件を単に「空いている」状態ではなく、「すぐ生活・仕事ができる状態」に整える必要があります：

  • 家具付き

  • 安定したインターネット

  • 基本的なキッチン用品

  • 清潔なリネン

  • シンプルな入居手続き

供給過多の環境では、こうした細かな配慮が賃料のわずかな値下げよりも重要になることがあります。

また、空室のまま理想的な長期入居者を待つよりも、中期でも稼働させた方がキャッシュフローの面で合理的です。



戦略2：光熱費込みプランで意思決定を簡単にする

月額コストの予測しやすさを提供する

供給過多市場では、多くの家主が基本賃料だけに注目しがちです。しかし、入居者は「総コスト」と「手間」で比較します。

以下を含む物件は魅力的に映ります：

  • インターネット込み

  • 管理費込み

  • 一部光熱費込み

特に中期滞在者や外国人にとって、「毎月の支出が明確」であることは大きな安心材料になります。

値引きではなく「価値」で差別化する

重要なのは、すべての費用を負担することではなく、入居者の不安を減らす要素を選んで提供することです：

  • 光回線の設置済み

  • 管理費込み

  • 定期清掃

  • 光熱費の上限設定

ベイエリアではすでに賃料が大きく下がっているため、さらなる値下げよりも「利便性の提供」の方が収益を守る上で有効です。



戦略3：対応スピードと契約柔軟性で勝つ

対応が遅い家主は機会を逃す

空室が多い市場では、入居者はすぐに別の物件へ移ります。以下のスピードが重要です：

  • 問い合わせ返信

  • 内見の調整

  • 契約承認

  • 修繕対応

選択肢が多いほど、対応の遅れは致命的になります。

価格だけでなく条件で柔軟性を持たせる

柔軟性は単なる値下げではありません。例えば：

  • 短期契約の許可

  • 無料クリーニング

  • 家具の追加

  • デポジット条件の緩和

こうした工夫は、入居者の「迷い」を解消する効果があります。

供給過多市場では、「最も安い物件」ではなく、「最も借りやすい物件」が選ばれます。



レッドゾーン市場でやってはいけないこと

供給過多の環境では、以下を避ける必要があります：

  1. 過去の高値を基準にした価格設定

  2. 最低限の設備しかない物件掲載

  3. 反応が悪いのに調整を遅らせること

市場はすでに明確なシグナルを出しています。従来の低空室前提で動き続けると、空室期間とコストが増えるだけです。



2026年の最適戦略

2026年の市場は、家主に選択を迫っています：

  • 過去の前提に固執するか

  • 現在の入居者ニーズに適応するか

供給過多エリアで勝つには、受動的ではなく積極的な再ポジショニングが必要です：

  • 契約条件の見直し

  • 支払い構造の簡素化

  • 物件の使いやすさ向上

空室率が高い市場では、「とりあえず掲載する」から「選ばれる物件にする」への転換が、稼働率を維持する鍵となります。




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