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マニラで不動産を買う前にチェックすべきことは?2025年のための14の詳しいガイド

bedandgoinc

February 1, 2025


マニラで不動産を買うには、しっかりと計画を立てて、確認し、注意深く調べることが大切です。これは、初めて買う人、外国から投資する人、すでに不動産を持っている人、どんな人でも同じです。マニラの不動産市場はどんどん成長していて、高級マンションや便利な場所にある商業施設など、さまざまな投資のチャンスがあります。



スムーズで安全な取引をするために、マニラで不動産を購入する前に考えるべき大事なポイントを紹介します。


1. 外国人の土地所有ルールを理解しよう


フィリピンでは、外国人が土地を直接所有することはできません。でも、コンドミニアムを買う、土地を長期間借りる(リース)、またはフィリピン人が60%以上の会社を通じて土地を持つ方法なら、外国人も投資ができます。例えば、外国人はコンドミニアム全体の40%までのユニットを所有できます。 また、土地を最長25年間借りることができ、その後さらに25年更新することも可能です。さらに、フィリピン人が60%以上所有する会社を作れば、その会社を通じて土地を所有できます。


2. 土地のタイトル(権利証)が本物か確認しよう


土地や不動産を買うときは、その土地が本当に売れるものなのか確認することが大事です。そのために、「移転証明書(TCT)」という土地の正式な証明書をチェックしましょう。まず、不動産がある市や町の「登記所(Register of Deeds)」で「認証された本物のコピー(Certified True Copy)」をもらうことができます。そのコピーを使って、土地のタイトル番号と持ち主の名前が売主の情報と合っているか確認しましょう。



3. タイトルが問題なく、負担がないことを確認する


タイトルの裏側にある「負担」セクションを確認しましょう。このセクションが空欄なら、そのタイトル(権利証)は問題がないと考えられます。もし、その土地や建物に未払いのローンや裁判中のトラブルがある場合、買う人がその負担を引き継ぐことになり、経済的なリスクが生じる可能性があります。


4. 物件がタイトルの説明と一致しているか確認する


マニラの不動産のタイトルには、通りの名前や住所は書かれていません。実際の物件がタイトルの内容と合っているかを確認するために、専門家(測量士や地図作成の技術者)に依頼しましょう。これにより、土地の境界や場所が正確であることを確認できます。


5. 売主の身元と所有権を確認する


売主が本当にその物件の持ち主であるかを確認するために、パスポートや運転免許証などの正式な身分証を見せてもらいましょう。また、近所の人や地元の役所に問い合わせて、過去の所有者の履歴を確認するのも大切です。偽物の売主による詐欺に注意しましょう。



6. 不動産税が最新の状態か確認する


マニラの不動産所有者は毎年、不動産税を支払う必要があります。最新の「課税証明書」と「納税証明書」を確認し、すべての税金が支払われているかチェックしましょう。未払いの不動産税があると、買主に追加の費用が発生する可能性があります。


7. できるだけ「特別委任状(SPA)」による売買を避ける


「特別委任状(SPA)」とは、所有者の代わりに別の人が不動産を売ることを許可する書類です。これは法律的に認められていますが、詐欺に悪用されることもあります。もしSPAでの売買が関係する場合は、公証人に確認し、本物であることを確かめましょう。できれば、所有者本人にも直接確認するのが安全です。


8. 道路に面していない土地の「通行権」を確保する


郊外や田舎の不動産では、公道に直接つながっていない場合があります。その場合、土地に「通行権」があるかを確認しましょう。通行権がないと、高額なトラブルになったり、新しく道を買う必要が出るかもしれません。



9. マニラでの不動産購入のステップを理解しよう


信頼できる不動産エージェントと一緒に進めることが大切です。エージェントは物件の紹介、価格交渉、書類手続きをサポートしてくれます。購入希望者は、インターネットで物件を探したり、不動産イベントに行ったり、エージェントに相談したりして、自分に合ったコンドミニアム、タウンハウス、または商業用物件を見つけましょう。購入の意思を示す「購入意向書 (LOI)」には、価格、頭金、調査期間などの重要な内容が書かれています。購入前には、所有者の確認、負債の有無、土地の用途制限などを調べる「デューデリジェンス(調査)」を行い、安全に取引できるか確認することが重要です。調査が終わったら、買い手と売り手が公証人の前で「売買契約書」にサインし、買い手が残りの支払いを済ませます。その後、物件の名義を正式に変更します。


10. 不動産購入時の費用と税金を知ろう


物件の価格以外にも、購入にはさまざまな費用がかかります。例えば、売買価格の 0.5%~0.75% の移転税、合計売買価格の 約0.25% の登記料、そして物件の価値の 1.5% の印紙税 などです。これらの費用を事前に理解し、準備しておくことが大切です。


11. マニラで売り物件を探す方法


マニラの不動産市場は成長しているため、良い物件を見つけるにはいくつかの方法を使うのが効果的です。経験豊富な不動産エージェントに相談すると、専門的なアドバイスを受けたり、一般には出回らない物件を紹介してもらえます。また、不動産情報サイトでは、最新の住宅や商業用物件の情報をチェックできます。さらに、差し押さえ物件(フォークロージャー物件)リストを調べると、通常より安く購入できるチャンスがあります。



12. 2025年のマニラ不動産市場のトレンド


2025年、マニラの不動産市場は大きく成長しました。経済が発展し、家やマンションを買いたい人が増えたためです。不動産の価格は18%上がり、高級な物件が特に人気です。高級コンドミニアムの平均価格は1平方メートルあたり3,000ドルです。また、道路や鉄道などのインフラ整備が進み、アクセスが良くなったことで、不動産の価値も上がっています。


13. マニラで高級住宅が増えている


マニラは世界的な高級不動産の人気エリアになっています。高級住宅の価格は前年より20%以上も上がりました。多くの不動産会社が、裕福な人向けに100万ドル以上の高級住宅を建てています。


14. 海外からの投資と経済の見通し


外国の投資家も、マニラの不動産市場に関心を持っています。マニラの不動産は安定しており、経済も好調だからです。2025年の経済成長率(GDP成長率)は6%と予想されており、投資家の信頼が高まっています。ただし、インフレ率が5.4%と高いため、住宅ローンの金利や支払いに影響が出るかもしれません。



今、マニラに投資するのはいいタイミング?


マニラの不動産市場は、今も利益を得るチャンスがある場所です。国内外の投資家にとって魅力的ですが、外国人の所有には厳しいルールがあります。でも、コンドミニアムやリース契約なら問題なく投資できます。需要が高まり、価格が上がり、経済も安定しているので、今はマニラの不動産投資を考える良いタイミングです。ただし、しっかり調べて、専門家のアドバイスを受けることが大切です。


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