マニラ不動産市場2025年の中盤展望：投資家が知っておくべきこと５つ
- bedandgoinc
- 7月2日
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更新日：6 日前
July 2,2025
2025年中盤、マニラの高層ビル群に朝日が差し込む頃、街にはおなじみの光景が広がります。建設クレーンが回り、予約販売が伸び、不動産の専門家たちは楽観と慎重さを持って数字を見つめています。今年のマニラ不動産市場は、ただの一年ではありません―ターニングポイントとなる年です。
2025年前半は、回復力・再調整・再生という3つのキーワードで彩られました。世界的な経済の不確実性や、消費者行動の変化といった課題に直面しながらも、マニラ首都圏の不動産市場は単なる生存を超え、戦略的な進化の兆しを見せています。つまり、市場がよりスマートになってきているのです。
それでは、今年これまでにマニラ不動産市場を形作ってきた主要なトレンドを詳しく見ていきましょう。
1. コンドミニアム販売が回復中―ただし選別的に
コンドミニアム市場は再び動き出しています。2025年上半期、販売件数は2024年末と比べて14％の増加を記録しました。特にBGC、マカティ、ケソン市などの交通利便性やライフスタイル重視のエリアで顕著です。デベロッパーも戦略的になり、数を絞ったうえで需要の高いミクロ市場に合わせたプロジェクトを展開する傾向が強まっています。
一方で、購入者もより賢くなっています。投資判断は、プレセールの価格や外観だけでなく、徒歩圏の利便性、周辺インフラ、そして将来の賃貸収益に基づいて行われるようになりました。海外投資家に人気だったベイエリアでは販売吸収率が安定し、一方で南北の郊外エリアでは徐々に存在感を増し始めています。
2. プレミアム志向の買主が台頭中
2024年が回復の年だったとすれば、2025年は「プレミアム再定義の年」となりつつあります。大手デベロッパー――特にアヤラランドやメガワールドのような名だたる企業―は、高付加価値プロジェクトへと明確に舵を切っています。意外なことに、ラグジュアリー物件は依然として売れ続けているのです。
実際、アヤラランド・プレミアは2025年の第1四半期だけで、戸建て型エステートの販売において数十億ペソ規模の売上を記録しました。これは、「富裕層の購買力は健在」であることを裏付けています。裕福なフィリピン人や海外在住のOFW世帯は、低密度設計、緑の多い空間、セキュリティを重視した長期的な住まいを優先して購入しています。彼らにとって不動産は単なる「モノ」ではなく、「未来への資産」としての意味を持っているのです。
3. 空室リスクは続く―だが供給ショックも同様に警戒すべき
購入市場には勢いが戻りつつある一方で、賃貸市場は依然として綱渡りの状態です。マニラ首都圏の空室率は依然として24％以上と高水準にあり、特に築年数の経った物件や、すでに供給過多となっているエリアで顕著です。この状況により、家主たちは賃料収益を維持するために、柔軟な賃貸条件の提示、家具付き物件への転換、または賃料の値下げなどを余儀なくされています。
一方で、もう一つのリスクも迫っています―それは「供給過多」です。2025年末までに8,000戸以上の新規ユニットが供給される見込みであり、市場に新たな圧力がかかる可能性があります。需要の回復は見られるものの、デベロッパーや仲介業者は市場に過度な在庫が流入しないよう、特に価格に敏感なミドル層向けセグメントでは慎重な対応が求められます。
4. 実需層の購入者が市場の基盤を支える
2025年に顕著なトレンドのひとつが、「投資目的の購入」から「実需による購入」へのシフトです。現在の購入者の多くは、若手プロフェッショナル、新婚夫婦、そして自ら住むために購入するOFW（海外フィリピン人労働者）世帯です。この変化により、販売時のアプローチも変わりつつあります。デベロッパーは今や、利回り（ROI）よりも、ユニットの機能性、学校や職場への近さ、そして長期的な住み心地といった要素を重視して物件をアピールしています。
この動きは、市場がよりサステナブルで実需に根ざした健全な方向に向かっていることを示唆しています。こうした市場は、投機的バブルや価格の急落といったリスクに対しても耐性があります。不動産業界では、購入者に対して資金調達の方法、プレセールと完成済み物件（RFO）の違い、そしてキャピトルコモンズ、ブリッジタウン、アラバン・ウエストといった新興エリアでの生活コストのメリットなどを丁寧に説明する動きが強まっています。
5. タウンシップと複合開発型の暮らしが勝ち組に
ライフスタイルの一体化は、もはや贅沢ではなく「必須条件」となりました。2025年に最も成功している新規プロジェクトの多くは、マスタープランに基づいたタウンシップ内に位置しており、住民は徒歩で学校、職場、スーパー、さらには緑地にまでアクセスできる環境を享受しています。
メガワールド、SMDC、ロビンソンズランドといった大手デベロッパーは、この複合開発型の分野で引き続き主導権を握っています。利便性、セキュリティ、そしてライフスタイル性を融合させたコンセプトは、購入者だけでなく投資家にとっても非常に魅力的です。こうした開発は、市場の変動に強い「内包型のエコシステム」を形成し、長期的な居住継続や賃貸の安定、さらには資産価値の上昇を実現する未来志向の選択肢となっています。
今後の展望：賢い選択が鍵を握る市場へ
2025年前半が示したのは、マニラの不動産市場が「後退」ではなく「進化」を遂げているという事実です。過去から学び、供給を絞り込み、実需に焦点を当て、インフラと連動した成長戦略に本腰を入れています。
購入者にとっては、それが「チャンス」を意味します―どこを見るべきかを知っていれば。デベロッパーにとっては「戦略」が必要であり、すべてのプロジェクトが成功するとは限りません。そしてブローカーや投資家にとっては、「柔軟性」と「データに基づく判断」、さらには地域に根ざした知識が求められる時代となっています。
マニラ不動産市場の中間期を語るとき、単に売れたユニット数や供給された平米数の話だけでは語り尽くせません。重要なのは、「移行期にある市場」をどう理解するかということです。2025年これまでのトレンドが示しているのは、マニラ首都圏が単に高く伸びているのではなく、内面からも賢く成長しているということ。都市計画の進化、買主の価値観の変化、そしてポストパンデミックの視点の深化によって、この都市は“建物”だけでなく“バランス”の上に未来を築こうとしています。
住宅購入者、賃貸オーナー、業界関係者のいずれであっても、明確なメッセージが見えてきます――2025年後半に報われるのは、最も速い者ではなく、「最も準備ができている者」だということです。
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