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よくある質問: Blog2
  • 執筆者の写真聖丸 鈴木

マルのフィリピンインターン日記 11 石橋さんにインタビュー!:不動産投資初心者の心得とは?

 こんにちは!マルブログです!現在フィリピンは雨季真っ只中ですが、私の雨季に対する印象は常に雨が降っているものかと思っておりました。しかし実際はそういうわけではなく、短時間の豪雨が多い印象です。一日のうち数時間で大量の雨が降り、あとは曇りや晴れというケースが多いように思えます。一度降り始めると、大量の雨になります。道路が浸水することもあります。実際に訪れたことで見えてくる実情ですね。

今回はBedandGo Inc.の石橋執行役員にインタビューしました!フィリピンの不動産に関してプロフェッショナルな石橋執行役員に、素人質問で恐縮ですが、いくつかインタビューしてみました!今回はフィリピン不動産に関する基礎的な質問になりますが、今後深堀りした内容にしていこうと思っております!

Bed&Go Inc.の石橋正義 執行役員



マル:今回はフィリピン不動産会社のBedandGo Inc.の執行役員を務める石橋正義さんをお招きし、首都マニラのことやフィリピン不動産投資に関してお伺いしたいと思います。本日はよろしくお願いいたします。


石橋:よろしくお願いします。


マ:まずはフィリピンの首都マニラについてお伺いします。マニラの中でも中心的な場所となるマカティですが、マカティとはどういった場所なのでしょうか。







石:まずはマップを見ながら見ていきましょう。こちらがマニラ首都圏です。マニラ首都圏にある有名な街がマカティ市です。マカティ市の中心にはアヤラ通りという東西の通りがあり、アヤラ通りの北がサルセドといい、南がレガスピという所です。北のサルセドにも公園があって、南のレガスピにも公園があります。その周りが住宅街と、昔から需要があるということですね。実は30年ほど前はサルセドという地域の方が中心といいますか、人気があったんですよね。これは多くの日本人の駐在員さんの方もサルセドにお住まいだった過去があります。しかし今ではレガスピの方が人気化しているんですね。その理由としては、レガスピには何と言ってもショッピングモールが多いと。まずはグリーンベルト。グリーンベルトが出来たのは恐らく1980年代?(正確には1988年にグリーンベルト1がオープン)くらいですかね。


マ:そんなに長い歴史を持つんですね。


石:グリーンベルト1が出来た時は、グリーンベルト2、3、4、5は無かったので、ここは全部駐車場のような野原でした。それが今では発展して、マカティ、マニラ首都圏を代表するショッピングモールの一つとなっていると。その隣にはグロリエッタ、SMマカティと。3つの大きな商業施設があると。やはりこういった大きな商業施設があるマカティは全体的に居住の需要が高い、住みたいと考える人が多いといったところです。マカティの重要なところは、東側に「エドサ(地図の紫色の線)」という大きな幹線道路があり、それから西の方には「Skyway(地図の緑色の線)」があって、南の港まで伸びるSouth Super Highwayや北の要所とも繋がるNorth Super Highwayへと延びています。日本でいう、東名高速と東北自動車道のようなものでしょうか。Skywayが首都高速のようなものです。


マ:やはり便利なところなんですね。オフィス街もマカティにはあるので、人気なのがよくわかりました。不動産投資の初心者の方がもしマカティの物件に興味を持つならどのようなアドバイスをされますか?


石:やっぱり海外の不動産は日本のものと違うことが多いですね。例えば銀行ローンを借りやすいのが日本であって、外国人はフィリピンではほとんど銀行ローンを借りることが出来ない。まずは現金がないと購入できないということがあるんですね。なのでフィリピン不動産というのは初心者の方々からしたら難易度が高いと思います。ただ投資の中で最も大事なのは、投資をサポートするパートナーがしっかりとしているかしていないか。投資が上手くいくかがかかっています。なので信頼できるパートナー、信頼できる企業と一緒に投資をすることが重要です。


マ:確かに。異国の地での投資となってしまうと、投資しようとする立場の方が圧倒的情報弱者になります。信頼できるパートナーを見つけることが大切なのは、私も強く同感しました。具体的にはどのように信頼関係を築いていくのでしょうか。


石:弊社で最も重要視しているのが、お客様との信頼関係の構築です。お客様の期待に応える、お客様の代理人としてお預かりしたものをしっかり管理して品質を維持する。それを続けることで信頼感は生まれていくので、そういった末永い信頼関係を築いていくと。


マ:投資の種類や不動産会社の売り方に違いなどはあるのでしょうか。


石:まず投資の種類についてです。インカムゲインとキャピタルゲインの二つがあります。前者は家賃収入のことで、テナント様の毎月のお支払いになります。後者は、売却益のことで、物件を購入した時と売却した時の差額の利益のことです。日本の不動産の場合、インカムゲインがメインという場合が多いです。時が経つにつれて、新築の時の価格から下がっていく物件が多いので、キャピタルゲインを得ることが困難であるのが一般的です。


その上で、フィリピン投資の特徴についてご説明しましょう。これまた二種類あって、一つが現物(中古・新古物件)売りで、もう一つがプレセールというもの。現物というのはすでに入居できる状態で物件を販売するということで、投資家は物件を購入する前に内覧することが出来ます。また、弊社はテナント付きで販売することもあるので、インカムゲインをすぐに獲得することが可能です。フィリピンでテナント付き販売は珍しいですからね。一方で、プレセールというのは、まだ物件がない、これから建築される物件、建設中の物件などを投資家に紹介するものになります。この場合、更地の状態のため現地に足を運ぶ必要も少なく、外国人からしたら手軽なのですが、投資家の方々は実際の物件を見ることがないため、物件完成後に物件管理会社が今後どのように管理していくのかが不透明である場合が多いです。物件管理ってかなり大事なポイントです。また、プレセールは購入からテナント様が入居し、インカムゲインを得られるまでに5年から10年ほどかかるのです。ゆえにほとんどキャピタルゲインにフォーカスした投資の形態になります。


まとめますと、弊社は、中古・新古売りにフォーカスすることで、キャピタルゲインだけでなくインカムゲインも獲得しやすい投資物件を紹介しています。投資家のお客様には物件をしっかりと見ていただき、我々がどのように物件を管理し、いかにオーナー様の資産である物件の価値を維持しているのかも見ていただきます。日本基準でしっかり物件を管理しているので、資産価値を落とさないということが可能なのです。


マ:Bed&Goのそういった取り組み・努力まで見ていただくことが、理念である透明性の実現に繋がっていくんですね。信頼構築・長期的な関係形成のために、どのようなことをしているのかを理解することが出来ました。本日はありがとうございました。


石:ありがとうございました。


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