新しい住宅許可からの8つの重要な洞察: それがマニラ不動産のコンドミニアム供給パイプラインについて私たちに教えてくれること
- bedandgoinc
- 6月27日
- 読了時間: 7分
June 27, 2025
マニラのスカイラインは急速に進化し続けており、未来の成長を予測する最も信頼できる指標の一つは、しばしば目の前に隠れています。それが建設許可です。これらの公式な文書は、地方自治体によって発行され、フィリピン統計庁（PSA）によって追跡されています。これらはどのプロジェクトが着工の準備を進めているかを明らかにします。特に、住宅許可の数と性質は、マニラのコンドミニアム供給がどこで、どのように成長するかについて重要な手がかりを与えてくれます。
現在の住宅パイプラインをより良く視覚化するために、2025年1月から6月までの月別許可データを分析しました。下のグラフは、総建設許可、住宅許可、コンドミニアム特有の許可の傾向を示しており、これらは不動産セクターの信頼と開発方向の指標として機能します。
図1: 新しい住宅許可: マニラのコンドミニアム供給パイプラインの傾向（2025年1月～6月）
2025年には、ハイブリッドワークの導入、変化する入居者の好み、そして都市生活の需要を後押しする経済的な追い風があり、建設許可データを理解することは、今まで以上に不動産投資家、住宅購入者、アナリストにとって重要となります。
以下は、最新の住宅許可の傾向から導き出せる8つの主要な洞察と、それがマニラ全体のコンドミニアム供給パイプラインの方向性をどのように反映しているかについてです。
1. 開発業者の自信は依然として強い
2025年初頭に承認された新しい住宅許可の数 — フィリピン全体で14,000件以上、そのうち9,288件が住宅として分類され — は、都市不動産市場に対する揺るぎない自信を示しています。マニラ大都市圏は引き続き、この活動の中心地であり、若いプロフェッショナル、外国人、そして中流所得層からの継続的な需要に支えられています。
開発業者が新しいプロジェクトにコミットするためには、将来的な需要が利益のある入居や再販を支えると予測する必要があります。その自信は、人口増加、インフラ開発、そしてコンドミニアム生活を好むライフスタイルの変化といった強固な基盤から生まれます。許可は、開発業者がマニラの都市中心部を長期的な成長エンジンと見なしていることを示す具体的な証拠です。
2.交通指向型および複合用途プロジェクトの増加
増加する許可件数は、単なる住宅にとどまらない開発を示しています。これらは、小売業、オフィス、そして設備を垂直な複合用途のコミュニティに統合しています。特にMRT-3、LRT-1、そして今後開通予定のマニラ地下鉄の近くでは、交通指向型開発（TOD）が中心となっています。
これらのプロジェクトは、アクセスの良さを重視する労働者階級に対応するだけでなく、戦略的な立地により不動産価値を向上させます。また、開発業者が持続可能性と住みやすさをターゲットにしていることも示しており、通勤や渋滞を減らすために歩行可能なライフスタイルを提供しています。
3.時間差がチャンスを生む
多くの人が見落としがちな重要な点があります。それは、許可が今承認されても、完成には時間がかかるということです。コンドミニアムのプロジェクトは、着工から入居可能になるまで12〜36か月かかることがあります。この遅延は、供給が増加する一方で、現在の需要が利用可能な在庫を上回る可能性があることを意味します。特に、マカティ、BGC、オルティガスなどの需要が高い地区ではその傾向が顕著です。
これにより、投資家や購入者は今市場に参入し、供給の不足を活かし、新しく許可されたコンドミニアムが完成する前に価値の上昇を享受するチャンスを得ることができます。
4.コンパクトで効率的なユニットの増加
住宅許可データにおけるより顕著な変化の一つは、小さいユニットレイアウトに対する焦点の増加です。スタジオや1ベッドルームのユニットが新しい開発の中でより支配的になっています。これらのユニットは販売しやすく、建設が速く、今日の都市の入居者の好みにより合致しています。多くの入居者は一人暮らしをしていたり、ルームメイトと共同生活をしていたり、頻繁に旅行しているためです。
開発業者は、柔軟で手頃な価格の都市住宅の需要の高まりに応じて、フロアプランを調整しています。不動産投資家にとって、これらのユニットは高い回転率を提供し、ソロの入居者や短期の入居者からの強い需要によって、平方メートルあたりの賃貸収益が向上します。
5.許可件数が価格動向の予測に役立つ
許可が集中している場所を追跡することは、過剰供給や不足の可能性を示す早期警告を提供します。例えば、パサイやマンダルヨンで許可が急増し、吸収率（販売や賃貸の量）が横ばいであれば、競争が原因で将来の価格は停滞する可能性があります。
逆に、ロックウェルやベイエリアのようなエリアで新しい許可が少なく、需要が安定している場合、供給が逼迫するため、物件の価値や賃料が上昇する可能性があります。許可の分析により、投資家は過去の価格動向に反応するのではなく、データに基づいた意思決定を行うことができます。
6.周辺都市の勢い増加
これまで見過ごされてきた地域、例えばパシグ・カインタ、北ケソンシティ、ムンティンルパなどでは、新しい住宅許可が急増しています。この傾向は、開発業者がマニラの「主要な」住宅エリアの境界を広げていることを示しています。これらの新興エリアは、土地コストが低く、インフラのアクセスがますます改善されており、中所得層向けのコンドミニアム開発に理想的な場所となっています。
マカティやタグイッグで価格が高騰したためにこれらのエリアに手が届かない初めての投資家や住宅購入者にとって、これらの場所は手頃な価格で将来的な上昇の可能性があるエントリーポイントを提供します。
7.バランスの変化: 中価格帯 vs. 高級ユニット
かつてマニラのコンドミニアム供給は高級物件に偏っていました。しかし、2025年のデータはよりバランスの取れたミックスを示しており、開発業者は中価格帯や手頃な価格のユニットに対する許可申請を増やしています。これは、購入者のフィードバックと実際の吸収傾向に対する対応です。
開発業者は、中価格帯のコンドミニアム（₱3M〜₱7Mの範囲）がより良い売れ行き率を提供することを学びました。投資家は、このトレンドに注目し、「マス・アフルエント」層—しばしば働くプロフェッショナルやOFW（海外フィリピン労働者）家族向けの物件に焦点を当てることで、利益を上げることができます。
8.賃貸需要とのより良い整合性 = 高い利回り
最後に、許可の傾向は、開発業者がこれまで以上にデータに精通していることを示しています。多くの新しい開発は、所有者居住者だけでなく、家主や入居者向けに設計されています。ビジネス地区への近接、ジムやコワーキングスペースなどの設備、そして柔軟なレイアウトは、賃貸収益を意識して建設されたプロジェクトを示しています。
供給計画と最終的なユーザーニーズとのこの整合性は、より強力なリースパフォーマンスを生み出します。不動産投資家にとって、どのプロジェクトが入居者を意識して建設されているかを理解することは、より良いキャッシュフローと空室の減少につながります。
許可データは単なる書類作業ではなく、予測ツール
住宅許可の承認はニュースになりにくいものの、マニラのコンドミニアム市場がどこに向かっているのかを明確に示してくれます。開発業者、投資家、購入者、入居者のいずれであっても、このデータは価格の動向、投資のホットスポット、供給リスクのエリアについての早期の予測を提供します。
許可活動を注意深く追跡し、それを賃貸利回りの傾向や購入者行動と合わせて分析することで、競争の激しいマニラのコンドミニアム市場でより賢く、戦略的な意思決定を行うことができます。要するに、今日の建設許可は明日のスカイラインであり、ひいては次の投資成功への鍵となる可能性があります。
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