January 16,2025
マニラ首都圏の住宅不動産市場は、大きな変化を迎えています。市場の調整や政府の新しい規制により、状況が変わりつつあります。住宅価格は2026年までに年平均2.2%のペースで上昇すると予想されており、ゆっくりですが回復に向かって進んでいます。特に、政府がフィリピン・オフショア・ゲーミング・オペレーター(POGO)を取り締まった後の影響が大きいです。この特集では、これらの変化が不動産市場にどのような影響を与えるのか、そして将来に何をもたらすのかを詳しく見ていきます。

POGOの退出を解読する
POGO(オンラインゲーム事業者)の多くが不正行為に関わっていることで知られており、その退出がマニラ首都圏の住宅需要に大きな影響を与えています。コリアーズ・フィリピンズのリサーチ部門ディレクターであるジョーイ・ロイ・ボンドック氏は、市場がパンデミック前の価格水準に回復するのは2029年第3四半期になると予測しています。POGOが去ったことで、現在の空室率は17.7%ですが、2024年末までに25.4%に増加すると予想されています。特にPOGOが集中していたベイエリアでは、この影響がさらに顕著で、今年末には空室率が55%に達すると予測されています。
レンタル市場の動向
住宅価格指数がゆっくりと上昇している一方で、レンタル市場は複雑な状況を見せています。コリアーズは、2024年から2026年にかけて家賃が年間1.6%増加すると予測しており、これは市場が回復していることを反映しています。しかし、POGO(フィリピン オフショア ゲーミング オペレーター)の撤退は市場セグメントごとに影響が異なります。高級マンション市場は安定した経済セクターに支持されているため、比較的強さを保っています。一方、中間市場は大きな影響を受けると予測されており、家賃が大幅に下がる可能性があります。リーチュー・プロパティ・コンサルタンツのCEOであるデイビッド・リーチュー氏は、以前は1平方メートルあたり約600ペソだった家賃が、250ペソにまで下がる可能性があると指摘しており、これにより家賃の手頃さの状況が大きく変わると予想しています。

賃貸規制における政府の役割
市場の変化に対応するために、国立住居整備委員会(NHSB)は2025年の賃料値上げを制限する新しい規制を導入しました。この新しい規制では、家賃が10,000ペソ以下の物件の値上げを2.3%に抑えることが決まりました。これは昨年の4%の上限よりも低い値です。この規制は、特に低所得者層の借り手を守り、賃貸市場を安定させることを目的としています。2024年から同じ物件に住み続けている借り手にとって、この規制は家賃の急激な値上げから守る重要な措置となります。
投資家と借り手への影響
この市場の変化や規制の上限は、投資家の考え方や借り手の選択に大きな影響を与える可能性があります。
投資家は短期的な利益よりも、長期的な利益を重視して慎重になるかもしれません。一方、中間層の借り手にとっては、供給が需要を上回ることで交渉の力が強まり、賃貸料が下がる可能性がある契約を見つけやすくなるかもしれません。

将来の市場調整
今後、メトロマニラの不動産市場は大きな変化の時期を迎えるでしょう。POGO(オンラインギャンブル事業)の撤退と規制の影響により、不動産価格や家賃が調整される可能性があります。この変化を乗り越えるために、開発業者と政府が協力して市場を安定させ、将来的に不動産市場が成長できるようにすることが重要です。
メトロマニラの不動産市場で進行中の開発は、市場の状況や規制の仕組みを考えた戦略的な視点が必要です。これらを理解することで、関係者は市場の複雑さをうまく乗り越え、住宅不動産が回復するだけでなく、投資家や入居者の変化するニーズに対応できるようになります。
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