2025年第1四半期に基づくマニラ不動産の半年ごとのトレンド分析: 年央の市場ポジショニングの方向性を定める
- bedandgoinc
- 6月30日
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June 30, 2025
2025年の半ばに差し掛かる中、マニラ大都市圏の不動産セクターは再び戦略的な転換点に立っています。第1四半期を終えた今、不動産のプロフェッショナルたち—開発業者、投資家、ブローカーを含む—は、自らの立ち位置を再評価し、市場の変動を見極め、残りの年に向けた方針を決定する時期に来ています。第1四半期は、首都圏の都市不動産市場の方向性を示唆するデータや地元での開発の宝庫を提供しました。
トップクラスの地区での価格圧力から建設パイプラインのインサイト、そして外国投資家の再活発化に至るまで、この半年ごとのトレンド分析では、年央の戦略を形作る5つの重要な動向を取り上げています。目的は、何が起きているかを単に観察することではなく、これらのトレンドを活用して、2025年末から2026年にかけて市場での成功を定義するための、敏捷で情報に基づいた意思決定を行うことです。
1. 主要地域でのコンドミニアム価格の上昇圧力
2025年第1四半期のデータは、特にマニラ大都市圏の最も高級な地区でコンドミニアム価格が一貫して加速的に上昇していることを示しました。ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）、マカティ・セントラル・ビジネス・ディストリクト（CBD）、そしてオルティガスセンターは引き続き強い資本の上昇を示しています。BGCでは、プレミアムタワーのリスティングが1平方メートルあたりPHP 220,000からPHP 270,000の範囲となり、2024年第4四半期から5%から6%の増加を記録しています。同様の上昇がマカティ、特にレガスピ村やサルセド村で記録されており、在庫が引き締まっており、需要は引き続き堅調です。
年央の市場ポジショニングインサイト:
この傾向は、価格リーダーとしての主要地区の支配を強固にし、開発業者がこれらの場所で高級または中価格帯の開発に注力すべきであることを示唆しています。主要な地域で供給と需要のギャップが継続しているため、開発業者はプレミアム価格を維持し、ロケーションに基づいた価値を強調することができます。一方で、ブローカーは緊急性を活用することに焦点を当て、Q3の価格上昇が始まる前に「前半の価格機会」として高いROIを誇るユニットを位置づけるべきです。エンドユーザーと投資家にとって、年央は別の価格波が手頃な価格を侵食する前に購入するための重要なタイミングです。
2. ハイブリッドワーカーからの賃貸需要の持続的成長
パンデミック中に確立されたハイブリッドワークモデルは、マニラの労働市場において永続的なものとなりました。第1四半期のデータは、プロフェッショナルがライフスタイルのアクセスを犠牲にせず、依然として作業スペースへの近接性を好むことを示しています。その結果、ビジネス地区、コワーキングスペース、MRT線、ライフスタイル施設の近くに位置するコンドミニアムは、より高い入居率と速いターンオーバーを記録しました。
オルティガスのフリンジ（カピトリョやショウ近くのパシグの新興コンドミニアムエリア）のようなエリアでは、若いプロフェッショナルや短期滞在の駐在員によって、四半期ごとの賃貸増加が4%から5%に達しています。一方で、柔軟なリース契約や家具付きのセットアップは、利便性と最小限のコミットメントを重視する入居者の間で人気を集めています。
年央の市場ポジショニングインサイト:
家主は、賃貸パッケージを再検討し、高速インターネット、共同生活ゾーン、コワーキングスペースなどのハイブリッドワークに適した機能を導入するべきです。賃貸市場をターゲットにした投資家は、1ベッドルームやスタジオユニットを優先すべきで、これらはこの入居者セグメントにおいて平方メートルあたりの最高のリターンを提供します。ブローカーやプロパティマネージャーは、24時間アクセス、メンテナンスフリーのリース、デジタル支払いシステムなど、入居者中心の特典を強調することによって年央の入居率を高めることができます。
3. 建設許可が2025年後半の供給拡大を示唆
フィリピン統計庁（PSA）は、2025年第1四半期に14,000件以上の建設許可が承認されたと報告しており、そのうち9,288件が住宅用でした。これらの許可の多くはマニラ大都市圏から出ており、2025年後半から2027年初頭にかけてコンドミニアムの完成が急増することを示唆しています。オルティガス拡張地域、マンダルヨン、北ケソンシティなどのエリアでは、開発許可の増加が顕著であり、これらの市場が今後18か月間で新しい供給に備えていることを示しています。
年央の市場ポジショニングインサイト:
迫り来るコンドミニアムの供給増加は、2026年までに供給過剰のサブマーケットで価格や賃貸利回りに下押し圧力をかける可能性があります。開発業者は、これらのユニットが市場に流入する前に購入者を確保するため、今すぐにプレセール活動を加速させるべきです。早期入居割引、付加価値パッケージ、または進捗支払い条件を提供することで、供給過剰のピーク前に勢いをつけることができます。投資家には、現在の価格でプレセールユニットを確保し、引渡し時に価値の上昇や強力な賃貸潜在能力を目指すことをお勧めします。
4. REIT配当の増加で投資家の信頼が向上
第1四半期は商業セクターにとっても朗報をもたらしました。特に不動産投資信託（REIT）に関して、AREIT、RCR（ロビンソンズ）、MREITなどの主要プレイヤーが安定した、または増加した配当金を宣言しました。AREITは、マカティでの強いオフィス賃貸率やセブ、ダバオへの拡張を多様化した強さの証として強調しました。これらの配当発表は、パンデミック後のオフィススペースの吸収に関する懸念があった中で、セクターの安定性を示す具体的な指標となっています。
年央の市場ポジショニングインサイト:
REITは、積極的な資産管理なしで不動産に基づく収益源を求める保守的な投資家にとって戦略的な選択肢を提供します。年央は、グローバルな経済不安の中でこれらの投資商品をポートフォリオに組み込むための絶好のタイミングです。複合用途のポートフォリオを持つ開発業者は、REITの安定性を資産強度の代理指標として参照し、商業セクターを積極的にマーケティングするべきです。特に、タグイッグ、パシグ、またはアルバンでの投資グレードのプロジェクトを宣伝する際に効果的です。
5. 日本と韓国からの外国購入者の関心の回復
外国からの投資は徐々に回復しており、2025年第1四半期には日本と韓国からの購入者による不動産問い合わせと購入が顕著に増加しました。ビザ承認数、旅行代理店の予約、外国銀行での取引が、フィリピン不動産市場に対する関心と流動性の増加を示しています。特にセカンドホームや賃貸物件を求める海外購入者の間で関心が高まっています。
円とウォンの為替レートが好ましい状況にあり、デジタル取引オプションの改善により、海外の購入者にとって障壁が減少しました。さらに、日本や韓国のコミュニティが既に確立されているエリア（BGC、マカティのレガスピ村、オルティガスの一部など）が最も恩恵を受けています。
年央の市場ポジショニングインサイト:
不動産企業は、年央のマーケティング戦略を調整して、多言語コンテンツ、オンライン閲覧オプション、国境を越えた取引サポートを提供するべきです。バイリンガルの資料やリモートでの書類処理を提供することで、この成長する購買者層にアピールできます。国際的な学校、各国大使館、または外国テナントが入っているショッピングモールの近くにユニットがある開発業者は、これらの物件を海外のクライアントにとって理想的なライフスタイル投資として積極的に展示するべきです。
調整し、ためらわずに行動せよ
マニラの不動産市場は、2025年を新たな勢いで進んでおり、第1四半期はその方向性をすでに決定づけています。主要地区での価格上昇、ハイブリッドワークによって後押しされた強い賃貸需要、新たな開発の進展、REITの信頼感の高まり、そして再び増加する外国人購入者の関心が相まって、ダイナミックでありながらも挑戦的な市場環境が作られています。
今はためらっている時間ではありません。開発業者はプロジェクトの立ち上げを加速し、緊急性を持たせる必要があります。ブローカーは、浮上している需要に対応するようメッセージを微調整するべきです。投資家—国内外を問わず—は、次の転換点がQ3に到来する前に、現在の市場の明確さを活かして行動すべきです。
この年央のタイミングは、戦略を再調整し、焦点を絞り、すでに展開しつつある軌道に合わせてポートフォリオを再調整するチャンスです。これらの第1四半期に基づいた5つのインサイトを、単なる観察としてではなく、行動を起こすための触媒として活用しましょう—販売、購入、または保持にかかわらず。不動産市場ではタイミングがすべてです。そして、2025年の残りを賢く位置付けるための時間は今です。
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