フィリピンの将来性・有望性

1.高い人口増加率

若年層人口比率の高さはASEAN諸国でも群を抜いており、今後も人口増加が見込めます。

出典:Philippine Statistics Authority フィリピン国家統計局

The Age and Sex Structure of the Philippine Population: (Facts from the 2019 Census )

経済成長する社会であることが日本との大きな違いです。

日本の高度経済成長期直前と比べてみましょう

出典:国立社会保障・人口問題研究所

この図は高度経済成長が始まる直前の1950年台の人口ピラミッドです。

このおよそ4年後から「東洋の奇跡」とまで言われた日本の高度経済成長が始まります。

フィリピンはこのような状況にあり、急速な経済成長が「今」、「まさに」起こっているのです。

マニラの市内にはニノイ・アキノ国際空港があり、拡張につぐ拡張を行っており、3本めの滑走路建設が予定されています。また、現空港の近くに800ヘクタールの広大な敷地に100億ドルもの費用をかけて新空港を建設することも計画されています。また高速道路網の整備も進んでます。

空前の規模で開発が進んでいる、まさしく高度経済成長期の日本を彷彿とさせるような開発ラッシュに沸き立っている世界ですね。

2.あまり知られていないフィリピンの産業構造

フィリピンで盛んな産業としてBPOが挙げられます。

BPOとはBusiness Process Outsourcing(ビジネス・プロセス・アウトソーシング)の略で、企業内で行われている総務・人事・経理・データ入力・ユーザーサポート、カスタマーサポートといった業務を外部に委託することを指します。

実は、BPO立国と言えるほど、フィリピンではBPO産業が盛んです。

フィリピンのITとBPOの協会であるThe Information Technology and Business Process Association of the Philippines( IBPAP)の調査によると、フィリピンのGDPの約5%をBPOが占めているという統計もあります。

この背景として、2つの理由が挙げられます。

1つはネイティブ並みの流暢な英語を話す英語人口の多さです。

その結果としてコールセンターの電話オペレーターといった、英語圏の産業が多くフィリピンに誘致されています。

アメリカ人がコールセンターに電話したら、フィリピン人が受け答えしているということはごく普通のこととなっています。

もう1つは人件費が非常に安いことです。

International Labour Organizationの調査によると、2011年のフィリピンの平均年収は約3000米ドルとなっており、日本の10分の1程度です。安価に英語が話せる人材を確保できる唯一の国であると言えましょう。

みなさんの中にもSkypeといったテレビ電話を使って英会話の練習をしている方もると思います。

約30分のレッスンで200円足らずという金額設定がなされており、大学教育を受け流暢な英語を話す人材を使ってもこのような低価格で提供できるのはフィリピンならではと言えます。

日本ではとかく労働というと工場といったものづくりを連想される方が多いため、フィリピンという国の産業がどれだけ世界に影響を与えているか知られていないと思います。もっとフィリピンの産業は広く知られてもいいのではないでしょうか。

3.旺盛な消費活動

平均的なフィリピン人の平均年収は48万円と書きましたが、所得が低い国とはまったく思えないほど消費活動が盛んです。

フィリピンに飛行機から降り立ち、一歩空港から出るとマニラ市内の道路はどこも自動車で大渋滞です。その多くは日本車で、トヨタ自動車のViosなどがあふれています。ちなみにほとんどが日本車です。Viosとは聞いたことがない車種ですが、中国や東南アジア向けに販売されているヴィッツをベースとした4ドアセダンの車種です。

古い車が大量に走っているというイメージを持たれるかも知れませんが、ほとんどが新しい車で、ジープニーと呼ばれるバスを除いて、ボロボロの車はほとんど見られません。購買力があるのですね。ちなみにジープニーはほとんどがボロボロで大気汚染の原因となっており社会問題になっていたりするのですが、それは別の機会に話したいと思います。

また、アジア最大級の規模を誇るSM Mall of Asiaをはじめマニラには巨大で近代的なショッピングセンターが幾つもあります。

日本にもイオンモールのような巨大ショッピングセンターはありますが、大体は郊外にありますね。フィリピンでは市の中心地的なところに巨大ショピングセンターがあるのが日本と大きく違うところです。

高級ブランドショップが軒を連ねているのも、消費活動の旺盛さの一つの現れです。

ちなみに、フィリピンでは日本のラーメンが大ブームです。日本では考えにくいのですが100人以上座れるような大規模なラーメン店もあります。ラーメンの値段は日本とほぼ変わらず、フィリピンの物価水準からするととても高いのですが、大規模な店内が満員になっているのも驚くところです。

マニラに住むということ

マニラには外国人駐在員も数多く居住しており、日本人だけでも1万人程度が居住していることがわかっています。

ASEAN諸国の中で日本から最も近く、片道4時間しかかかりません 。また、時差も1時間しかないため、行き来しても体への負担が少ないのもいいところです。

マニラ市内は外国人駐在員が数多く住むマカティ地区、フォートボニファシオ・グローバルシティ地区といった場所は治安がとてもよいです。昼夜問わず、女性が1人歩きをしても全く危険はありません。

事実現地の女子大生などが1人で闊歩しているといった光景も見られます。

我々がお勧めする物件はこの地区にあります。

また居住する際に気になるのは医療事情でしょう。

マカティ地区にはマカティ・メディカル・センターといったアメリカの病院と同程度の医療サービスを受けられる病院もありますので安心です。

唯一住みにくいと思う点は慢性的な交通渋滞があることですね。

歩いて移動したほうがよっぽど早いって思える時があります。

交通渋滞に関しては現在メトロマニラ縦断高速道路が建設されており、これが完成すれば大きく緩和されるはずなので期待しましょう。

あと、特筆すべきは対日感情がいいことです。

日本に住んでいると、アジアの国はみんな日本が嫌いなのだろうか?と考えたりしますがそんなことはありません。対日感情が悪いアジアの国は中国と韓国・北朝鮮だけだと言っても言い過ぎではありません。大体の国では対日感情は良好です。

その中でも特にフィリピンは対日感情がよい国です。

フィリピン人は元々ホスピタリティにあふれていて、フレンドリーな国民性なのですが、それに加えて日本人が好きな人がとても多いため、快適な滞在を経験できるでしょう。

一番強調したいことが最後になりました。

東京や大阪の中心部で新築2000万円程度のマンションっていうと、ワンルームマンションしかないですね。ところがマニラ中心部では普通に80平米ぐらいの家具家電付きマンションが買えます。

それだけじゃないんです。

この金額だとフィリピンでは高級物件の部類になりますが、このような物件であればほぼ100%まちがいなくプール、フィットネスジム、会議室などのアメニティフロアが充実しています。

こんな感じのプールや、こんなアメニティスペースやら、こんなフィットネス施設があったりします。

特にプールはかなり使える施設ですね。

フィリピンは「常夏」の国なので、いつでも泳げるんです。これはいいですよ。

フィリピン不動産を投資として捉えると

1.日本のマンション投資事情

こんな素晴らしいフィリピンのマンションですが、残念ながら購入して住むことが出来る日本の方はごくまれでしょう。マンションを購入する目的のほとんどは投資目的になるかと思います。

さて、日本では投資用マンションがブームですね。

我々は不動産業を営んでいるのですが、日本国内に投資用マンションを買うことには非常に懐疑的にならざるを得ません。

日本は少子化社会で、不動産はどんどん余っていく時代になっていきます。

どう考えても、売買差益(キャピタルゲイン)を狙えるわけがないですよね。

そこで家賃収入(インカムゲイン)を狙うしかないわけです。

確かに新築マンションを購入すれば「最初は」儲かります。

キレイな新築のうちであれば借家人は比較的簡単に見つかりますので、

「お、これは儲かる!」

と錯覚するのです。

ところが、築10年とか経過すると、それよりも新しい物件が数多く建っているので、新しい物件よりも安くしないと借家人がつきません。利回りは悪化します。

これは誰でも知っていることですが、実はもう1つ見落としがちなことがあります。それは、

「共益費は値上がりする」

のです。

古くなれば設備の更新、メンテナンスが必要になるので、どうしても共益費を多くとらなければならなくなります。

古くなれば家賃は下がります。そして、共益費は値上げになる。

利回りはダブルの意味で悪化する運命にあります。

これを知らない、忘れているとひどい目にあいます。

投資用マンションのテレアポが盛んですが、マンションを売っている営業マンはこのあたりのことをちゃんと説明しているのかなあと他人事ながら心配になりますね。

テレアポをしている営業マンは買っているのでしょうか?儲かるなら自分でも買うでしょ?

ところが自分で買ったという話は聞いたことがありません。

2.マニラのマンション投資事情

我々はマニラの高級物件を投資目的の方に販売しているのですが、 何でもいいから買えばいいってわけではありません。

マニラで販売されているマンションのほとんどはワンルームマンションです。

確かに今までは手頃な価格のワンルームを買って、数年して売却すれば儲かりました。

これからも多分儲かるでしょう。

でも、売っているほとんどがワンルームであるため、供給過剰の兆しが見えてきています。

国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナルの調査によれば、マカティ地区では高級物件の空き家率は4.4%であるのに対して、それ以外は11.8%と比較的高い率になっています。また、15年度は特にマンションの完工が相次ぐ関係で、例年の倍以上の物件が売り出されると見られています。

長期トレンドにおいてはワンルームが大きく値崩れすることは考えにくいのですが、一旦調整が入る可能性が高いと考えられます。

ところが、高級物件は常に品薄であるため、値崩れすることはまず考えられません。

というわけで、手堅くいくならば高級物件を買うのがお勧めなのです。

さて、賃料つまりキャピタルゲインは取れるのでしょうか。

これに関しても、高級物件の月間の平均賃料の伸びは毎年、4.5%程の伸びを示しています。

日本ではちょっと考えられませんね。

マニラにポートフォリオを持ちませんか?

預貯金・日本の不動産を持つことを否定するものではありません。

しかし、これらはすべて円に換算される資産ですね。

預貯金で持っていることは、意識されないかも知れませんが、

「円を持つ」

「円で運用する」

という選択をしていることです。

「卵を一つのカゴに盛るな」

という有名なことわざがあります。

一つのカゴに卵を入れておいたら、なんかあった時に全部割れてしまうから、別々にしたらどうでしょうか?ということですが、これは投資先について指しています。

一つにすべて投資してしまっていると、それがだめになると全部だめになってしまうから、色々なものに分けて投資しましょうってことです。

円ですべて持っておくのは危険ではないでしょうか。

日本政府の負債は諸説あるものの、約1000兆円以上にも達しており、とてつもない増税をするか、日本円を輪転機で擦りまくるとかしない限りは破綻せざるを得ないと考えられます。

増税も、輪転機も、財政破綻も、それが現実になった時にどんな状況になるのか。

誰にも確かな未来の状況はわかりません。

その時にどんなことが起こるかは誰にもわかりません。

破裂する宿命の風船は刻一刻と膨らんでいます。

その前に、円以外に投資しておきませんか?その投資先としてマニラの高級不動産は非常に有望であると力説しておきたいのです。

新興国であるフィリピンは人口が増大しています。

それ故に市場規模は拡大するため経済発展することはほぼ間違いないと考えられます。

それ故に投資先として、とても有望だと我々は考えているのです。

是非、我々にご相談下さいませ。

フィリピン不動産事情

日本とまったく常識が異なるフィリピン

1.インフレ下であること

フィリピンはインフレ社会です。

人口は急速に増加中です。

なので日本では少子化、過疎化に伴って不動産余りですがフィリピンでは不動産が不足しています。

日本では不動産を買うにあたって迷ったらじっくり考えた方がよいことが多いです。

しかし、フィリピンではいい物件は即座に購入しないと売れてしまうことがほとんどです。

即断即決が必要になります。迷うことは買わない(買えなくなるので)ことと同義となるのがフィリピンです。

2.デベロッパーによる巨大開発が盛ん

フィリピンのデベロッパーは日本に比べると資金力が巨大なのが特徴です。

エリア内の多数の巨大なビル群をすべて、1社のデベロッパーが資金を供給して作ります。

その地区の土地を所有している巨大地主とデベロッパーが共同開発するといったパターンが大変多くみられます。

フィリピンは日本と違って、農地改革や財閥解体といった歴史がありませんでした。

そのため、大規模な土地を所有する巨大地主と巨額の資金力を持つデベロッパーが開発を推し進めているのです。

日本では東京近郊はもう土地がなく、大規模な開発というと再開発が多いですね。

しかし、マニラでは現在の市街の周辺部に大規模開発が次々となされており、新しく開発された地区が、新たな中心街となっていっているのが現在の状況です。

3.プレセール(プレビルド)による販売

日本では完成物件を買うのが常識ですが、フィリピンではまだ着工前の状態から売りに出されます。プレセール、プレビルドなどと呼ばれ最も一般的な販売方法です。

完成の3年前ぐらいから月々の支払いが始まり、完成時には残金を清算するという支払いになります。

4.物件価格が安い

日本に比べると圧倒的に安いです。

東京とマニラの中心部を坪単価で比べてみると5分の1ぐらいです。

タワーマンションの高層階といったすごい物件がこんな金額で買えるの?と実際に見てみるとびっくりします。

5.中古売買市場が未成熟

基本的には新築です。

その理由はいろいろありますが、マンションの権利書に相当する書面が出来上がるまでに非常に期間がかかるといった、公的なインフラが未整備であることが挙げられます。

また、中古の流通量が少ないこともあります。

最も古いビルであっても築20年程度という年数であるということも、日本とは異なるところです。

当社がご提供する他社にない10の安心

1.購入後の安心

海外での物件を持つオーナー様にとって、一番重要なことは、大切な資産をオーナー様に代わって管理、運用することができる信頼できる現地パートナーを持つ事です。弊社はオーナー様からお預かりした物件を、物件管理いたします。エアビーエヌビー代行、通常賃貸、別荘管理、売却などオーナー様の視点でワンストップにてサービスを提供しています。他社様で購入された物件をお持ちのオーナー様もベッドアンドゴーにて物件管理いたしておりますので、お気軽にご相談ください。

2.契約時の安心

1)英語がわからなくても安心

フィリピンの不動産を買う場合、契約書は原則的にすべて英語です。

当社が日本語の対訳をつけますし、また契約内容について不明な点については何でもお答えさせていただきます。

2)日本語で安心

日系企業なので、日本語ですべてコミュニケーションができることも大きなポイントです。

3)物件を見ることができるので安心

海外の不動産購入にはその国々によって違う商慣行があり、日本の常識が通用しない部分があります。

フィリピンのマンション購入で最も一般的な購入形態はプレセール(プレビルドともいう)です。

物件の完成前に購入契約をし、ローンの支払も開始するという購入方法です。弊社は、主に完成物件または完成間近の物件を中心にお客様に物件紹介をしていますので、内覧をしてから購入ができるので安心です。

当社の物件の購入を検討されている皆様には、視察ツアーを催させていただきます。航空券・ホテルの手配、空港までの送り迎え、日本人もしくはネイティブレベルで日本語が話せる担当者が同行します。

フィリピンの不動産市場の熱気を感じていただけるツアーとなっております。ぜひご参加下さい。

3.希少性の高いお値打ち物件だけしか販売しないので安心

日本に住んでいて日本の物件を探す場合でも、その物件が適正価格なのかどうかはプロでもない限りはなかなか判断ができないでしょう。

ましてや土地勘のない海外の物件であればなおさらです。

相場の何倍もの値段で騙されて買わされたりしないだろうか?

売れ残り物件を高い金額でつかまされないだろうか?

といった不安は拭い去ることが難しいかもしれません。

当社であればそのような心配はありません。

また、賃貸の客付けやエアビーエヌビー代行も行っているので、割高だったり売れ残りの物件を販売したら客がつかなかったり、利回りが取れないといった事態を避けることができます。

このようなことがない厳選した物件のみを販売していますので、安心して購入いただけます。

4.ローン・支払の安心

弊社ベッドアンドゴーは、フィリピンの大手銀行とおつきあいさせていただいております。

フィリピンの銀行を活用すれば、

・住宅ローン貸付(日本人でもフィリピンの銀行ローンを利用できます。)

・海外を含む送金業務

を行うことができます。

日本にいながらにして、フィリピン在住と同じサービスが受けられる利便性は当社ならではです。

皆様の資産運用の頼れるパートナーとして是非ご利用下さい。

5.購入後の内装も行います

マンションを購入し、その後賃貸にする場合でも、自分で住む場合でも内装の工事は絶対に必要になります。

フィリピンの不動産業者のほとんどは売り抜け業者で、売るだけ売ってあとはお客さんが何とかして下さいというスタンスです。

マンションを購入したら、施工業者の手配をしなければならないのですが、土地勘のない外国で、かつ英語で交渉するということはとても難しいことです。

また、インターネットなどで調べて業者を手配するとしても、フィリピンの施工のレベルは全体的に非常に低く、工程管理などの技術がない業者がほとんどです。

日本では考えられないような施工ミスがごくごく普通に発生します。下水の排管が正常に繋がっていないとかそんなことすらあり得るレベル。

拙劣な施工を行ってしまうと、住む場合にはもちろん困りますし、賃貸に出す場合でも借り手がつかず、不本意な価格で貸さなくてはならなくなります。

当社にご依頼いただいた場合は、日本と同じレベルの施工とまではいきませんが、現地の標準的な施工レベルよりはるかに高いレベルで必要充分な施工を、日本では考えられないような安価な価格でご提供することができます。

日本と同じレベルの施工ができないということは不安かもしれませんが、世界的には日本の施工のレベルは極端に高いのです。ここまでのスペックを望むことは普通は無理です。

しかし、フィリピンでは最高レベルの施工だと言えます。

また、借り主にとっても必要充分に感じるレベルで、内装デザインについてはご覧いただけば皆様にご満足いただけることと確信しております。

6.賃貸の客付けに日本クオリティを

残念ながら、フィリピンの不動産業者のレベルは日本に比べるとても低いです。

当社では内装工事が終わりましたら賃貸に出す物件については、部屋の調度を美しく整え、借り主がつくまでホコリがたまらないように清掃を行い、空気を入れ替え臭いがこもらないようにといった配慮を行います。

このような当たり前に見えることをフィリピンの不動産業者はまったく行いません。

また、当社の施工レベルは、日本クオリティを意識した他の物件よりはるかに高いレベルになるので、他の部屋と見比べて非常に際立つため、客付けで大きく有利になります。

投資や別荘として購入される場合、当社にお任せいただければ安心です。

9.税務についてサポートするから安心

投資を考える上で税務は最も重要な問題であり避けて通れません。

フィリピン国内の税制に精通しているベッドアンドゴー及び、アジア各国に拠点を擁する会計ファームからのサポートを受け最新の日本・フィリピンの両国の税法の熟知により、資産運用の成功を手厚くサポートします。

10.法律的なリスクへの安心

そして、海外で発生する法律的なリスクへの備えが必要になった場合の備えも必要です。ベッドアンドゴーの顧問弁護士によりお客様に法律面でのサポートを提供することが可能です。

すべてをトータルにサポートする安心をご提供するのは当社だけです。​

7.購入後安心の日本クオリティの物件管理

日本とフィリピンの常識が全く異なる大きな部分なのですが、実は「フィリピンにはそもそも管理会社が存在しない」のです。水漏れしたといった緊急事態であっても、数日間放置されることが普通なのです。

外国に住む物件オーナーからすると、とても困った状況だと言えるでしょう。

ベッドアンドゴーはフィリピンでは非常に数少ない海外向けの管理会社で、購入後の安心をサポートします。

当社販売物件から徒歩で移動可能なマカティ地区の中心部にオフィスを構え、即座に対応できる万全の体制を整えております。

+63 2 8256 9633 

Room 400 VGP Center, 6772 Ayala Ave., Makati City, Philippines 1226

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