マニラのプレセール相談：購入済みプレセール物件の解約を検討する5つの理由

プレセールのコンドミニアムを初めて予約したときは、購入計画も比較的シンプルに見えたかもしれません。

予約金を支払い、決められたスケジュールで分割払いを続け、建設完了を待つ。そして引渡し後は、自分で住む、賃貸に出す、あるいは投資物件として保有する。

しかし、プレセール物件は契約から引渡しまで数年かかることもあり、その間に状況が大きく変わることがあります。

当初は無理なく払えていた金額が負担になったり、予定していた融資が使えなくなったり、プロジェクトそのものに不安を感じ始めたりすることもあります。生活環境や将来の計画が変わり、そもそも購入時の投資目的に合わなくなるケースもあります。

だからこそ、マニラのプレセール相談は購入前だけのものではありません。

すでにプレセール物件を購入している方が、

「このまま支払いを続けるべきだろうか？」

と考え始めたときにも、状況を整理するために役立ちます。

BedandGoでは、すでに契約済みのプレセール物件についても、購入を継続するのか、解約を検討するのか、あるいは引渡し前の売却・譲渡を考えるのかを整理するための相談を受け付けています。

ここでは、プレセール物件の購入者が解約を考えるようになる代表的な5つの理由をご紹介します。

この記事は一般的な不動産情報を提供するものであり、法律・税務・金融に関する助言ではありません。解約、返金、譲渡、売却の可否や結果は、契約内容、支払い履歴、適用される法律、デベロッパーの手続き、個別の事情によって異なります。

1. 支払いの負担が大きくなった

購入当初は、月々の分割払いを無理なく支払えると考えていたかもしれません。

例えば、

月々 ₱25,000

程度であれば、数年間続けられると感じることもあるでしょう。

しかし、プレセール物件の支払いは、毎月の分割金だけで終わるとは限りません。

引渡しが近づくにつれて、

現在の分割払い→ 引渡し時の残金→ 融資→ 税金・諸費用→ 家具・内装→ 管理費

など、追加で準備すべき費用が見えてきます。

予約時には問題なく感じた支払いでも、数年後には負担が大きくなっていることがあります。

収入が変わった。

事業の状況が悪化した。

家族の支出が増えた。

あるいは、残りの支払総額を改めて確認した結果、想像していた以上の資金が必要だと気づくこともあります。

なぜ相談が必要になるのか

重要なのは、

「今月の支払いができるか」

だけではありません。

本当に確認すべきなのは、

「最後まで購入を完了できる資金計画になっているか」

という点です。

プレセール相談では、これまでの支払い、現在の残高、今後必要になる金額などを整理し、急いで判断する前に状況を確認できます。

月々の支払いが安く見えても、購入全体の負担まで小さいとは限りません。

2. 当初予定していた融資が使えなくなった

プレセール物件では、引渡し時の残金を銀行ローンなどで支払う予定の方も多くいます。

購入当初は、

「引渡しが近づいたらローンを考えればいい」

と思っていたかもしれません。

しかし、実際に引渡しが近づくと、融資は現実的な問題になります。

例えば、

• 必要な借入額が想定より大きい

• 収入状況が変わった

• 転職して勤務状況が変わった

• 自己資金が不足している

• 当初想定していた融資条件では支払いが難しい

といった問題が出てくることがあります。

建設期間中の分割払いを問題なく続けてきたとしても、引渡し時の残金を準備できなければ、購入を完了できない可能性があります。

問題になりやすいのは「引渡し時」

プレセール物件では、建設期間中の支払いと、引渡し時の支払いを分けて考えることが重要です。

これまで支払ってきた金額

と、

これから準備しなければならない金額

は別の問題です。

融資を前提に購入していた場合、その融資が不透明になることは、投資を見直す大きな理由になります。

相談で確認したいこと

例えば、

未払い残高→ 現在の自己資金→ 必要な融資額→ 引渡し時期

を整理します。

これは融資の承認を保証するものではありません。

あくまで、

「あとどれくらい資金が必要なのか」

を明確にするための確認です。

引渡し直前になって初めて、融資計画が成立しないと気づく状況は避けたいところです。

3. プロジェクトや引渡しに不安を感じるようになった

解約を検討する理由が、必ずしも買主側の資金問題とは限りません。

プロジェクトそのものに不安を感じ始めることもあります。

例えば、

• 工事の進捗状況

• 引渡し時期の変更

• 仕様の変更

• デベロッパーからの説明

• 契約時の説明と現在の状況の違い

• プロジェクトの完成状況

などです。

ただし、工事の遅れや変更があったからといって、それだけで自動的に解約や全額返金が認められるわけではありません。

この点は慎重に確認する必要があります。

PD 957には、承認された計画や一定の条件に基づくデベロッパーの義務と、買主保護に関する規定があります。

ただし、実際にどの規定が適用されるかは、個別の事情によって異なります。

買主側の事情とデベロッパーへの懸念は別の問題

例えば、次の2人の買主を比べてみましょう。

買主Aプロジェクト自体には問題を感じていないが、残りの支払いが難しくなった。

買主B支払い能力には問題がないが、デベロッパーの対応やプロジェクト進捗に大きな懸念がある。

どちらも解約を考えているかもしれません。

しかし、解約を検討する理由はまったく異なります。

そのため、確認すべき書類や法律上の論点も変わります。

相談で整理したい情報

まず、

契約書＋ プロジェクトの進捗情報＋ 支払い履歴＋ デベロッパーとのやり取り＋ 引渡し予定

をまとめましょう。

大切なのは、推測ではなく確認できる情報を整理することです。

引渡し時期が変更されたというだけで返金が保証されるわけではありません。まず事実関係を整理することが重要です。

4. 購入後に生活や将来の計画が変わった

プレセール物件では、予約から引渡しまで長い時間がかかります。

その間に、生活環境が変わることも珍しくありません。

購入当初は、

• 将来マニラに住む予定だった

• プロジェクトの近くで働く予定だった

• 自宅として使うつもりだった

• 賃貸運用する計画だった

• 長期投資として保有するつもりだった

という明確な目的があったかもしれません。

しかし数年後には、

転職した。

別の国へ移住した。

家族が増えた。

別の住宅を購入した。

仕事や事業の優先順位が変わった。

こうした変化によって、当初の計画そのものが必要なくなる場合があります。

良い物件でも、自分に合わなくなることがある

これは重要なポイントです。

解約を検討するからといって、必ずしもそのプロジェクトが悪いわけではありません。

単純に、

今の自分には必要なくなった

というケースもあります。

購入時には、

「この物件は良い物件か？」

と考えていたかもしれません。

しかし数年後には、

「今の自分に、この物件はまだ必要なのか？」

という質問の方が重要になります。

相談で見直したいこと

例えば、

購入当初の目的→ 現在の状況→ 残っている支払い→ 今選べる方法

という順番で整理します。

3年前に正しい判断だった投資が、今も同じように正しいとは限りません。

5. 投資としての魅力が当初ほど感じられなくなった

プレセール物件を、自宅ではなく投資目的で購入する人も多くいます。

購入時には、

早い段階で購入→ デベロッパー価格が上昇→ 資産価値が上がる→ 将来売却または賃貸

という計画を立てていたかもしれません。

しかし、引渡しが近づくにつれて実際の市場を確認すると、当初とは違う状況が見えてくることがあります。

例えば、

• 同じ建物内に中古物件が多く出ている

• RFO物件の支払い条件が魅力的

• 周辺に新しいプロジェクトが増えた

• 想定賃料が期待より低い

• 今後必要な追加資金に対して収益性が見合わない

• デベロッパーの販売価格と実際の中古市場価格に差がある

などです。

だからといって、すぐに解約すべきという意味ではありません。

ただし、購入当初の投資計画を現在の市場環境で見直す必要があるということです。

今の市場で比較する

単に、

「デベロッパー価格はいくら上がったか？」

を見るのではなく、

「今この物件を買う人や借りる人は、何と比較するのか？」

を考えましょう。

例えば、

類似の中古物件＋ RFO物件＋ 残りの支払い＋ 賃貸需要＋ 売却費用＋ 出口の選択肢

などです。

解約だけが出口とは限らない

ここで重要になるのが、

解約する前に、契約上の権利を売却・譲渡できないか確認すること

です。

RA 6552では、一定の条件を満たす場合、契約が実際に解除される前の一定期間に、買主が契約上の権利を売却・譲渡することが認められています。

ただし、すべての契約が簡単に譲渡できるという意味ではありません。

デベロッパーの手続き、契約条件、支払い状況などを確認する必要があります。

本当に確認したいのは、「解約できるか？」だけではありません。

「継続・売却・譲渡・解約の中で、今の自分に合うのはどれか？」

ということです。

マニラのプレセール相談：出口を決める前に「なぜ解約したいのか」を整理する

プレセール物件の解約を考える主な理由には、

支払い負担融資への不安プロジェクトへの懸念生活計画の変化投資としての魅力の低下

などがあります。

どの理由も最終的には、

「このまま購入を続けるべきか？」

という同じ疑問につながります。

しかし、原因が違えば、適切な対応も同じとは限りません。

ある人は、資金計画を整理すれば購入を続けられるかもしれません。

別の人は、融資について確認する必要があります。

プロジェクトの状況について専門家に確認した方がよいケースもあります。

引渡し前の売却・譲渡を検討できる場合もあります。

そして、最終的に解約を選ぶ方もいるでしょう。

だからこそ、プレセール相談の目的は、

解約を勧めることではありません。

まず、

「なぜ解約したいと思っているのか」

を明確にし、手元にある情報を整理したうえで、現実的な次の選択肢を比較することです。

プレセール相談の前に準備しておきたいもの

相談を有効に進めるには、推測ではなく書類をもとに状況を整理することが大切です。

可能であれば、以下を準備してください。

• Reservation Agreement

• Contract to Sell

• 最新のStatement of Account

• 支払いスケジュール

• Official Receiptや支払い履歴

• プロジェクト・ユニット情報

• デベロッパーからの通知

• デベロッパーとのメール・メッセージ

• 融資に関する資料

• 身分証明書

• 解約を検討している理由の簡単な説明

すべての書類がそろっていなくても、まず現在手元にある情報から状況を整理することはできます。

不足している資料があれば、初回確認後に追加で整理していきましょう。

購入済みのプレセール物件を解約しようか迷っていますか？

BedandGo Inc.が、まず現在の状況を整理します

BedandGo Inc.では、すでにプレセール物件を購入している方を対象に、

購入を継続する解約を検討する引渡し前の売却・譲渡を検討する

といった選択肢を整理するための相談を行っています。

物件やプロジェクトの情報、支払い状況、契約書類、現在の目的、検討可能な選択肢などを整理し、次に確認すべきことを明確にしていきます。

解約を決める前に、何が変わったのか、契約には何と書かれているのか、これまでいくら支払い、今後いくら必要なのか、ほかにどのような選択肢があるのかを確認しましょう。

相談によって、解約、譲渡、売却、返金、利益、その他特定の結果が保証されるものではありません。

法律、税務、金融、契約上の問題については、必要に応じて適切な資格を持つ専門家へご相談ください。

REB License No. 0005171

よくある質問

プレセール物件を解約したくなる主な理由は何ですか？

人によって異なりますが、支払い負担の増加、融資への不安、プロジェクトへの懸念、生活環境の変化、投資目的とのズレなどが主な理由として考えられます。

解約を考え始めたら、すぐに支払いを止めてもよいですか？

いいえ。

解約を検討しているという理由だけで、支払いを停止してよいとは限りません。

契約上の支払期限、猶予期間、通知、適用される法律上の保護などを確認したうえで行動する必要があります。

解約した場合、返金は受けられますか？

すべての買主に共通する返金ルールがあるわけではありません。

RA 6552には、適用対象となる分割払いの買主について、支払い履歴や状況に応じた一定の保護が定められています。

それ以外の契約上・法律上の根拠が関係する場合もあるため、個別に確認が必要です。

解約せずにプレセール物件を売却・譲渡できますか？

一定の条件を満たす場合、RA 6552では、契約が実際に解除される前に契約上の権利を売却・譲渡できるケースがあります。

ただし、実際の譲渡手続きについては、デベロッパーの手続きや契約内容も確認する必要があります。

プロジェクトの遅延が理由の場合はどうなりますか？

個人的な資金不足による解約と、プロジェクトやデベロッパー側の義務に関する問題は分けて考える必要があります。

PD 957にはデベロッパーの義務や買主保護に関する規定がありますが、具体的にどの救済措置が適用されるかは、実際の状況や書類によって異なります。

BedandGoでは、すでに購入済みのプレセール物件も相談できますか？

はい。

BedandGoでは、すでに契約済みのプレセール物件についても、購入を続けるか、解約を検討するか、引渡し前の売却・譲渡を考えるかなど、現在の状況を整理するための相談を受け付けています。