メトロマニラの商業スペース売買：購入前に確認すべき5つのポイント

メトロマニラで商業スペースを購入することは、事業者、不動産投資家、長期的なビジネス拠点を持ちたい企業にとって大きな一歩となる可能性があります。商業スペースは、立地、建物ルール、物件タイプによって、オフィス、小売店、クリニック、ショールーム、レストラン、カフェ、または賃貸投資用として活用できます。

しかし、商業スペースの購入は賃貸とは異なります。購入が完了した後に問題が見つかると、修正には大きな費用がかかる可能性があります。立地や価格が魅力的に見えるユニットでも、購入者は支払いや契約前に、所有権ルール、書類、税金、建物の状態、許認可、将来の事業性を確認する必要があります。

賢いメトロマニラの商業スペース売買では、販売価格だけに注目するべきではありません。購入者は、そのスペースが法的に安全で、物理的に使用可能で、資金計画に合い、予定している事業または投資目的に適しているかを確認する必要があります。

なぜメトロマニラの商業スペース売買は慎重な確認が必要なのか

メトロマニラの商業スペース売買は、マカティ、BGC、オルティガス、ベイエリア、ケソンシティ、アラバンなど、事業活動が活発なエリアがあるため魅力的です。しかし、立地や物件タイプごとにリスクは異なります。

商業用コンドミニアムユニットもあれば、オフィスユニット、小売スペース、土地付き建物、複合用途物件などもあります。外国人購入者にとって、この違いは非常に重要です。フィリピンでは外国人による土地所有に制限がありますが、コンドミニアムユニットの所有は法的制限の範囲内で認められる場合があります。Condominium Actでは、共用部分が共有されるコンドミニアムユニットの譲渡について、少なくとも60%がフィリピン国民または適格なフィリピン資本企業に属する必要があるなどの所有制限があります。

購入前に、次の5つの重要なポイントを確認しましょう。

1. 立地が事業または投資目的に合っているか確認する

最初に確認すべきことは、その立地が購入者の目的を支えているかどうかです。

カフェ用の商業スペースであれば、人通り、視認性、近くのオフィスや住宅が重要になる場合があります。クリニックであれば、駐車場、エレベーターアクセス、顧客にとって分かりやすい場所であることが重要です。オフィスであれば、安定したインターネット、セキュリティ、従業員の利便性が必要です。小売スペースであれば、顧客の通行量、看板の見えやすさ、配送アクセスが重要です。

投資家の場合、確認すべき点は少し異なります。そのスペースがテナントを引き付けられるか、賃貸需要が強いか、長期的な価値を支えるだけの事業活動が周辺にあるかを確認する必要があります。

購入者の確認ポイント：このスペースを誰が使うのか、そしてなぜ顧客、従業員、またはテナントがこの立地を選ぶのかを確認しましょう。

2. 物件タイプと所有権ルールを確認する

購入前に、何の種類の物件が売られているのかを正確に確認しましょう。

商業用コンドミニアムユニットなのか、オフィスユニットなのか、小売ユニットなのか、商業用途に転用された住宅なのか、土地付き建物なのか、商業用地なのか。この違いは、所有権ルール、必要書類、名義移転手続き、購入者の資格に影響します。

外国人購入者にとって、これは特に重要です。外国人は一般的にフィリピンの土地を直接所有することはできませんが、法的な外国人所有比率の範囲内でコンドミニアムユニットを所有できる場合があります。Philippine Condominium Actでは、アパート、オフィス、店舗、その他のスペースなどのユニット所有が認められていますが、コンドミニアムプロジェクト全体としてはフィリピン人所有要件を満たす必要があります。

プレビルドまたはデベロッパー販売の商業用コンドミニアムプロジェクトの場合、購入者はデベロッパーのCertificate of RegistrationとLicense to Sellも確認するべきです。DHSUDは、購入者にこれらの書類を求め、発行元のDHSUD Regional Officeで確認するよう勧めています。

購入者の確認ポイント：予約金を支払う前に、その物件タイプがご自身の所有資格と予定用途に対して法的に問題ないか確認しましょう。

3. 書類、タイトル、売主の権限、制限を確認する

良い商業スペースには、問題のない完全な書類が必要です。

再販売物件の場合、購入者は通常、タイトル、税務申告書、固定資産税の納税証明、該当する場合はCondominium Certificate of Title、売主の有効なID、Authority to Sell、代理人が署名する場合はSpecial Power of Attorney、未払いの管理費や建物関連費用を確認するべきです。また、売買や将来の使用に影響する可能性のある抵当権、注記、ローン、賃貸契約、係争中の問題、使用制限がないかも確認する必要があります。

デベロッパー販売の場合、購入者は予約契約書、売買契約書、支払いスケジュール、引き渡し条件、許可された用途、デベロッパーの許認可を確認するべきです。DHSUDは、License to Sellは、必要基準に適合した承認済みの分譲またはコンドミニアム計画を持つプロジェクトに発行されると説明しています。

購入者の確認ポイント：写真、掲載情報、口頭での説明だけに頼らないでください。大きな金額を支払う前に、書類のコピーを依頼し、内容を確認しましょう。

4. 総購入費用、税金、名義移転期間を確認する

商業スペースを購入する際、販売価格だけが費用ではありません。

購入者は、税金、名義移転費用、登録費、 notarization fee、管理費、未払い費用、銀行手数料、査定費用、専門家費用、改装または内装工事費用などを準備する必要がある場合があります。物件を事業に使用する場合は、許認可、看板、光熱費、保険、内装工事保証金なども必要になる可能性があります。

資本資産として分類される不動産の売却について、フィリピンの税務ルールでは通常、売買価格または公正市場価値のいずれか高い方を基準にキャピタルゲイン税が課されます。 Documentary Stamp Taxも発生する場合があり、BIRのガイダンスでは、Documentary Stamp Taxの課税基準は通常、例外を除き、Capital Gains Taxと同じ基準に従うとされています。

購入者の確認ポイント：販売価格だけでなく、必要な総現金額の見積もりを確認しましょう。また、契約前に各税金や費用を誰が支払うのかを確認してください。

5. 建物の状態、内装工事ルール、事業用途を確認する

商業スペースは、予定している事業またはテナントの用途に物理的に適している必要があります。購入者は、電気容量、水道、排水、空調、インターネット対応、排気設備、グリーストラップ、天井高、非常口、トイレアクセス、搬入口、駐車場、エレベーターサービス、ゴミ処理、看板ルールなどを確認するべきです。

これは、レストラン、カフェ、クリニック、サロン、コンビニエンスストア、その他特殊な設備や許認可を必要とする事業にとって非常に重要です。スペースが手頃な価格であっても、建物が予定している事業活動を認めていなければ、適切に使用できない可能性があります。また、購入者は建物ルール、管理規約、工事ルール、改装可能時間、施工業者の条件、将来的に賃貸できるかどうかも確認する必要があります。

購入者の確認ポイント：購入前に、建物が予定用途、改装計画、看板、事業運営、将来の賃貸計画を認めているか確認しましょう。

BedandGo Inc.が商業スペース購入者をサポートする方法

BedandGo Inc.は、メトロマニラで売買商業スペースを探している事業者、不動産投資家、企業、外国人購入者、ローカル購入者をサポートしています。

当社チームは、利用可能な商業スペースの比較、内覧の手配、立地適合性の確認、売主または代理人との調整、購入前の次のステップの案内をサポートします。このサポートは、立地、書類、費用、状態、投資目的に基づいて商業スペースを比較し、急いだ判断を避けたい購入者に役立ちます。

メトロマニラで商業スペースの購入をお考えですか？ご希望エリア、ご予算、事業内容、必要な床面積、使用目的をBedandGo Inc.にご連絡ください。当社チームが利用可能な選択肢の確認をお手伝いします。

よくある質問

1. メトロマニラで商業スペースを購入する前に、何を確認すべきですか？

   購入者は、立地、物件タイプ、所有権ルール、書類、タイトル、売主の権限、総費用、税金、建物の状態、許可された用途、内装工事ルールを確認するべきです。

2. 外国人はフィリピンで商業スペースを購入できますか？

物件タイプによって異なります。外国人は一般的に土地を直接所有することはできませんが、法的な所有制限の範囲内でコンドミニアムユニットを所有できる場合があります。購入前に物件構造を確認し、専門家に相談することをおすすめします。

3. 商業スペースは購入と賃貸のどちらが良いですか？

購入は長期的な事業利用や投資には適している場合がありますが、より大きな初期資金と慎重な確認が必要です。賃貸は、まだ立地を試している事業にとって、より柔軟な選択肢となる場合があります。

4. 購入者はどのような書類を依頼するべきですか？

   購入者は、タイトルまたはCondominium Certificate of Title、税務申告書、固定資産税の納税証明、売主ID、Authority to Sell、管理費清算証明、契約書案などを依頼できます。デベロッパー物件の場合は、Certificate of RegistrationとLicense to Sellを確認するべきです。

5. BedandGoは商業スペース売買の比較をサポートできますか？

   はい。BedandGo Inc.は、購入者がメトロマニラの商業スペースを比較し、内覧を手配し、売主と調整し、購入前に立地の適合性を確認するサポートを行います。

出典

Colliers. Makati CBD Office Spaces for Lease. DHSUD. Buyers. DHSUD. Buyer’s Awareness, Rights, and General Remedies. DHSUD. Requirement of License to Sell. Republic Act No. 4726 / Condominium Act. BIR Revenue Regulations No. 8-98. BIR Revenue Memorandum Order No. 41-91.