2026年におけるマニラでの賃貸と購入：どちらがよりコスト効率的か？

13 January 2026

2026年において、マニラでの「賃貸か購入か？」という定番の問いは、もはやライフスタイルだけの問題ではありません。数字、タイミング、そして長期的なコミットメントにどれだけ抵抗がないかが重要になっています。都市の住宅市場はよりデータ主導になり、金利やインフレの動向が、人々を長期的な意思決定に対してより慎重にさせています。かつては人生の節目として単純に感じられていた「初めてのコンドミニアム購入」も、今では現実的な比較が求められています。実際に財布から出ていくすべてのペソを計算したとき、所有は本当に賃貸を上回るのでしょうか。(Bangko Sentral ng Pilipinas, 2026)

これを正しく判断するためには、段階的に考えることが役立ちます。賃貸には明確な月々の費用がありますが、購入には初期資金、融資コスト、税金、そして長期的な義務が伴います。どちらがよりコスト効率的かは、主に3つの要素によって決まります。どれくらいの期間住む予定なのか、収入がどれだけ安定しているのか、そして検討している正確なセグメントにおいて市場がどう動いているかです。なぜなら、マニラは単一の市場ではなく、複数のミクロ市場が重なり合って構成されているからです。 (Colliers Philippines, 2025)

最初の現実チェック：金利は「購入」側に最も大きな影響を与える

借入コストが高いと、購入は急速に割高になります。2026年初頭においては、フィリピン中央銀行（Bangko Sentral ng Pilipinas／BSP）の政策金利環境が重要であり、これは銀行の貸出金利や住宅ローンの負担可能性に直接影響します。金利が高い状況では、毎月の支払いの大部分が元本ではなく利息に充てられるため、何年もユニットを「所有」していても、資産形成が進んでいる実感を得にくくなります。わずかな金利変動であっても、10年〜20年のローン期間全体で見ると、総コストを大きく左右する可能性があります。 (Bangko Sentral ng Pilipinas, 2025)

ここで多くの初回購入者が驚くことになります。現在の家賃と、購入した場合の毎月のローン返済額（アモタイゼーション）を比較し、単純に置き換えられると考えてしまうのです。しかし、アモタイゼーションはあくまで費用項目のひとつに過ぎません。これに管理費（アソシエーションデュー）、保険料、修繕費が加わり、さらに頭金としてまとまった現金が拘束され、流動性を失う点も考慮する必要があります。ローン審査に通るために家計を限界まで引き伸ばしている場合、たとえ購入が「責任ある選択」に感じられたとしても、賃貸のほうが引き続き安全な財務判断となるケースは少なくありません。 (World Bank, 2024)

マニラの賃貸市場はより構造化されているが、価格上昇は一様ではない

賃貸の側面では、2026年の入居者は、特に専門的に管理されたコンドミニアムタワーを中心に、より整理された市場に入っています。しかし、賃料は依然として地区や建物の品質に大きく左右されます。市場レポートによると、賃料水準や資産価値は、それぞれのサブマーケットにおける需給状況によって異なる動きを見せています。例えば、JLLは2025年第3四半期のマニラ住宅市場における賃料の伸びや、平方メートル当たりの賃料データを公表しており、特定の入居者層や立地において持続的な需要が反映されています。 (JLL, 2025)

実際にこれが意味するところはシンプルです。賃貸は必ずしも自動的に「安い」わけではありませんが、短期的には予測しやすさを保ちやすいという特徴があります。仕事の状況が変わる可能性がある場合、居住エリアを移るかもしれない場合、あるいは自分に合った理想のライフスタイルをまだ模索している段階であれば、賃貸は柔軟性を守ってくれます。通勤や近隣環境との相性が日常生活の質を大きく左右する都市においては、この柔軟性自体に確かな価値があります。それは、たとえ表計算シートには現れなくても、確実に存在する価値です。 (Asian Development Bank, 2023)

多くの比較で見落とされがちな隠れたコスト：取引費用、時間、そして摩擦

正直な「賃貸か購入か」の比較を行うには、摩擦コストも含める必要があります。マニラで不動産を購入する場合、「頭金を支払う」だけでは済みません。手続き、書類作成、各ステップを適切に完了するために要する時間に関連した取引コストが発生します。また、流動性リスクも伴います。一度資金を物件に投じると、売却や再度の借り入れを行わない限り、迅速に現金化することは容易ではありません。

賃貸にも独自の摩擦コストは存在します。保証金、前払い家賃、引っ越し費用、そして更新時や住み替え時に賃料が見直される可能性などです。しかし、これらのコストは、特に初めて賃貸を利用する人や、現地の賃貸慣行に慣れていない駐在員にとっては、購入時の初期負担と比べて、一般的に小さく、管理しやすいものです。最大の違いは、賃貸はより多くの現金を自由に保てるのに対し、購入は資金をひとつの資産に集中させる点にあります。 (World Bank, 2024)

どれくらい長く住むかが本当の決定要因

短期間しか同じ場所に住む予定がない場合、購入にかかる初期費用や取引コストが十分に回収できないため、賃貸のほうが有利になる傾向があります。一方で、より長く住む予定であれば、融資条件が妥当であり、かつそのユニットタイプが属するセグメントで価値を維持できることを前提に、購入の競争力は高まります。

難しいのは、「長期」が一律の年数で決まるわけではないという点です。多くの市場では5年をひとつの目安とすることが一般的ですが、マニラでは地区ごとの状況や供給計画によって条件が大きく異なります。周辺で新規供給が多い場合、短期から中期にかけて再販時の競争が激しくなり、価格上昇が抑えられることがあります。これは損益分岐点を変える要因となります。Colliersのレポートでは、供給状況やデベロッパーによるプロモーションが成約動向にどのように影響するかが頻繁に取り上げられており、これらは間接的に再販市場の動きや購入者の交渉力にも影響を与えています。 (Colliers Philippines, 2025)

したがって、「2026年に購入するのは良い選択か？」と問うよりも、より適切な質問は次のようになります。「このユニットは、この建物で、この地区において、将来柔軟性が必要になったときに、依然として貸しやすい、または売却しやすいだろうか？」その答えが不確かである場合、たとえ技術的には購入できる状況であっても、賃貸のほうがより賢明な財務判断となる可能性があります。

2026年のマクロ環境：現在はインフレが落ち着いているが、予測は予算計画に影響する

2026年の予算計画では、今後インフレや金利がどのように推移する可能性があるかを考慮する必要があります。これらは賃料への圧力や住宅ローンの負担可能性の双方に影響を与えるからです。ロイターによるフィリピンのインフレ動向やBSP（フィリピン中央銀行）のコメントでは、政策当局がインフレの変化をどのように評価し、今後の金利調整のペースをどう見ているかが示されています。たとえ現在のインフレが管理可能に感じられても、2026年に向けた見通しは、金利が据え置かれるのか、上昇するのか、あるいはさらに緩和されるのかという判断に影響し、それぞれのシナリオが「賃貸か購入か」の計算を変えることになります。

もし金利が比較的高い水準にとどまる場合、所有コストが高止まりするため、賃貸の魅力はより長く続きます。一方で、金利が大きく低下すれば、購入はよりコスト効率の良い選択肢となり、特に借り換えや有利な条件で金利を固定できる購入者にとってはメリットが大きくなります。変化する環境における最良の戦略は、単一の予測に頼るのではなく、複数のシナリオで数字を検討することです。「金利がXだったら？」「賃料がY％上昇したら？」「2年後に引っ越す必要が生じたら？」こうした問いを立てることで、ストレスの大きい意思決定を、明確で納得感のある判断へと変えることができます。

2026年のマニラでは、どちらがよりコスト効率的か？

2026年においては、柔軟性を重視し、人生の大きな変化を想定している場合や、市場環境や金利動向が不透明な中で現金の流動性を保ちたい場合、賃貸のほうがコスト効率に優れていることが多くなります。一方で、長期的な居住を前提とし、安定した収入があり、頭金以外にも十分な資金的余裕があり、再販や賃貸のいずれも現実的な需要が見込めるセグメントで購入する場合には、購入のほうがよりコスト効率的になります。

最も実践的な結論は次のとおりです。2026年のマニラでは、ライフスタイルやキャリアの最適化を続けている人にとって、賃貸は最良の財務判断となります。一方で、長期的なコミットメントの準備ができており、生活を圧迫することなく所有できる人にとっては、購入が最良の選択となります。マニラの市場はすでに十分成熟しており、どちらの道も賢明な選択になり得ますが、それは月々の支払い額だけでなく、総コストに基づいて判断した場合に限られます。 (JLL, 2025)