Colliersの2025年第2四半期市場報告書から知っておくべき8つのこと – マニラ不動産版
- bedandgoinc
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July 7, 2025
2025年第2四半期は、マニラ不動産市場の風景を再形成している洞察、課題、そして機会の波をもたらしました。Colliersの最新の四半期市場報告書は、マニラ大都市圏全体における投資家のセンチメント、開発活動、そして業界ごとのパフォーマンスに影響を与えるトレンドを深く掘り下げています。金利が低下し、世界的な不動産市場のセンチメントが安定する中、マニラ不動産市場は重要な分岐点に立っています。この分岐点は、慎重な楽観主義、需要パターンの変化、そして持続可能性や複合用途のイノベーションの重要性の増加によって特徴付けられています。次の一手を計画している開発業者、安定した利回りを求める投資家、または物件のリストが溢れる中で家を探している住宅購入者にとって、このガイドはColliersの2025年第2四半期の調査結果から得られる最も重要な8つのポイントを解説します。
1. 市場のムードの変化：慎重から建設的へ
Colliersの2025年第2四半期のグローバルレポートは、投資家のセンチメントにおける決定的な転換を強調しています。金融コストの低下と主要な大規模取引が、アジア全体で「慎重な楽観主義」のムードを呼び込んでおり、このトレンドはマニラ不動産にも反映されています。数四半期にわたる活動の低迷を経て、ステークホルダーたちは、グローバルおよび地域の動きに支えられたマニラ大都市圏の不動産セクターに再び自信を持つようになりました。以前は様子見のアプローチを取っていた投資家たちが、今では外国人や機関投資家からの問い合わせが増加しています。この新たな関心は単なる理論的なものではなく、特に長期的な人口動態やインフラのトレンドに一致するセクターにおいて、実際のコミットメントに繋がっています。
2. 金利の追い風が不動産を支援
フィリピン中央銀行（BSP）は、2025年4月に逆リポ金利を5.5%に引き下げ、2024年中盤以降の4回目の金利引き下げを達成しました。世界的にも、金融当局は政策を緩和しています。この緩和により、住宅ローンや開発ローンが利用しやすくなり、停滞していたプロジェクトに命を吹き込み、マニラの住宅および商業不動産セグメントでの市場参加の増加を支えています。融資コストの削減は、住宅購入を刺激するだけでなく、遅れたプロジェクトの開始を復活させ、リファイナンスを促進することが期待されており、資金不足に悩む開発業者や購入者にとっての救済策となります。
3. オフィス＆産業：注意点と共に回復
地域のグレードAオフィスマーケットは安定化の兆しを見せているものの、マニラ大都市圏は依然として高い空室率に悩まされています—オフィスで22%、住宅スペースで24%以上の空室率が続いています。これらの逆風にもかかわらず、戦略的なリポジショニング、柔軟なワークスペース、そして「品質への移行」のトレンドが進んでおり、特にマカティやBGCなどの主要ビジネスハブでの選択的なリース活動を促進しています。企業は、効率性と従業員のウェルネスを求めるハイブリッドワークフォースに対応するため、立地が良好でエコ認証を受けた、アメニティが豊富なビルを優先しています。一方、産業用不動産は、特にラストマイル物流が重要な周辺都市で注目を集めています。
4. 住宅市場の現実：供給過多、鈍化する需要
住宅開発は引き続き活発ですが、反応はまちまちです。マニラでは、2024年にコンドミニアムの在庫が5%増加し、約162,510ユニットに達しました。2025年の前半だけで7,800ユニット以上が完成しました。しかし、Colliersは、供給過多と中所得層の需要の減少により、年末までに住宅の空室率が26%に達する可能性があると警告しています。購入者はますます慎重になり、強力なプロパティマネジメント、交通機関へのアクセス、優れたアメニティを備えた開発を重視しています。開発業者は競争力を保つために、ユニットのサイズ、価格戦略、そしてプレセールのタイムラインを再考する必要があります。
5. 家賃とリターン：平坦化するトレンド
2025年第1四半期に住宅の賃料はわずかに0.4%減少しました。マニラ大都市圏全体の総賃貸利回りは約5.1%で、東南アジアでは競争力があります。しかし、運営コスト、課税、空室リスクの上昇により、ネット利回りは圧迫されています。投資家はヘッドラインの数字だけでなく、税引き後のリターンを慎重に評価することが推奨されます。成功している貸主は、インセンティブを提供したり、柔軟なリース条件を提案したり、デジタルノマドや外国人退職者といったニッチなテナント層をターゲットにしたりしています。一方、短期賃貸は規制されているものの、適切に管理されていれば、主要なビジネス地区や観光地区では依然として収益性があります。
6. パイプラインの動向：今後増加、時間の経過とともに減少
2025年第1四半期には新たなコンドミニアムの完成はゼロでしたが、年末までに8,600ユニット以上の供給が予想されています。特にベイエリアが新しい供給の中心となっています。今後について、Colliersは2025年から2027年にかけて年間完成ユニット数が平均5,800ユニットに達すると予測しており、これはPOGOブーム時の年間13,000ユニットという平均からの大幅な減少を示しています。この立ち上げの鈍化は、供給が不足しているセグメントでの機会を生む可能性があります。開発業者は投機的なトレンドではなく、実際のエンドユーザーの需要に基づいて立ち上げを再考しており、より多くの業者が若い購入者を惹きつけるために、環境に配慮した特徴やコンパクトなユニットタイプ、ライフスタイルサービスの提供を取り入れています。
7. 新たな成長ドライバー：小売、レジャー、物流
新たな成長ドライバーがマニラ不動産市場を形作っています。消費者がモールやライフスタイルセンターに戻る中、小売リースが回復しています。レジャーセクターも、国内観光の回復によって反発しています。一方、特に電子商取引や電気自動車製造に関連する産業・物流スペースの需要が新たな投資を引き寄せています。これらのセグメントは、飽和した住宅提供に比べて、より回復力のある機会を提供しています。従来のコンドミニアムを超えて投資家は、1階に小売業が入った複合用途開発や、倉庫転用、モビリティや商業ニーズの進化に対応する横型の不動産をターゲットにしています。
8. 注目すべきリスクと戦略的な勝利
主要なリスクは依然として存在します：中価格帯住宅と従来型オフィスの供給過多、政策の不確実性（例えば、キャピタルゲイン税の変更の可能性）、そして投資家の信頼に影響を与える地政学的な緊張。しかし、Colliersは、グリーンビルディング、複合用途開発、そして経験重視の不動産における戦略的な勝利の可能性を強調しています。これらのプロジェクトは、健康、持続可能性、統合的な生活を重視しています。次のサイクルで勝利するのは、早期に適応し、ライフスタイルに基づいた製品を提供し、スマートインフラ、リモートワークの柔軟性、気候意識のあるデザインといったマクロのシフトに合わせた企業です。
マニラ不動産の関係者への戦略的なポイント
注目すべきこと
項目 | なぜ重要なのか |
借入コスト | より安い資金調達が市場参加を支援する |
空室のホットスポット | ベイエリア、アラバン、オルティガスは依然として占有問題が続いている |
セグメント別需要 | トップクラスおよびOFW資金によるユニットは引き続き好調に推移 |
投資テーマ | 小売業、レジャー、物流は強い成長ポテンシャルを持っている |
政策変更 | 税制改革が取引行動に影響を与える可能性がある |
あなたにとっての意味
投資家へ：供給が制約されているサブマーケットやインフラのアップグレードから恩恵を受けるエリアに注目。より強いリターンを狙うなら、複合用途や物流ベースの投資を検討。
開発業者へ：中価格帯の新規立ち上げを延期し、高い収益性のあるセグメントに重点を置く。持続可能性と柔軟なレイアウトを採用。
融資機関へ：低金利を活用して成長エリアでの戦略的融資をサポート。
テナントおよび住宅購入者へ：価格競争力があるため、中心的な場所にある利用可能な物件を探索。
選択的戦略が新しい戦略
Colliersの2025年第2四半期の報告書は明確に示しています—マニラ不動産は変化しています。借入条件が改善し、セクター別の機会が現れる一方で、供給過多と需要のミスマッチからくるリスクは依然として存在しています。成長の次の波は、データを分析し、サービスが不足しているセクターを見極め、量ではなく質に投資することで精密に行動するステークホルダーから生まれます。
購入、リース、建設、融資のいずれであっても、2025年以降の成功の鍵は選択性です。情報を得て、柔軟に対応し、マニラ不動産で先を行きましょう。
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