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フィリピン不動産の査定：物件オーナーが知っておきたい5つの基本

  • bedandgoinc
  • 3 日前
  • 読了時間: 8分

物件を売却、購入、または移転する前に、オーナーが最もよく尋ねる質問のひとつがあります。フィリピンでの不動産査定はどのように行われますか？


答えはシンプルです。目的によって異なります。


フィリピンの不動産査定は、取引の目的によって意味が異なります。BIR地価基準値は税務関連の移転に使用されます。LGU評価額は不動産税の計算に使用されます。民間の査定は売却や交渉のための市場価値を推定します。銀行の査定はローンの担保価値を決定します。

それぞれが異なる数値を出し、それぞれ異なる目的で使用されます。


BedandGo Inc.は、マカティ、BGC、メトロマニラの物件オーナー、売主、買主に向けて、査定ガイダンス、物件比較、売却準備、権利移転のサポート、その他不動産関連サービスを提供しています。


ここでは、すべての物件オーナーが知っておきたい5つの基本的な評価ポイントをご紹介します。


フィリピン不動産 査定：4種類の不動産評価方法

  1. BIR地価基準値は税務関連の取引に使用される


BIR地価基準値は、フィリピンの各エリアに対して内国歳入庁（BIR）が設定した税務目的の参照値です。不動産の権利が移転する際に、譲渡所得税、印紙税、相続税、贈与税、移転税の計算に使用されます。


BIRは常に、申告された売却価格とBIR地価基準値のいずれか高い方を使用します。つまり、地価基準値より低い価格で売却しても、税金は地価基準値に基づいて計算されます。


ポイント： BIR地価基準値は税務上の下限であり、市場価格ではありません。特にメトロマニラでは、実際の市場価格が地価基準値を大幅に上回ることが多いです。


  1. LGU評価額は不動産税に使用される


地方政府の査定官は、年間不動産税を計算する目的で各物件に評価額を設定します。これは、LGUが管理する公正市場価値スケジュールに基づき、物件の分類に応じた評価レベルで調整されます。



ポイント： LGU評価額は不動産税の計算にのみ使用されます。通常、実際の市場価格より低く、売却価格の設定基準として使用すべきではありません。


  1. 民間査定は市場価値を推定する


民間の査定または評価報告書は、認定不動産鑑定士が作成し、現在の市場状況により近い内容となっています。売却、交渉、遺産計画、保険、内部での意思決定など、市場ベースの数値が必要な取引に使用できます。



ポイント： 売却を検討している場合、民間の査定は税務スケジュールではなく実際の市場データに基づいた、より現実的な売出価格の設定に役立ちます。


フィリピン不動産 査定：市場価値を推定する民間鑑定士

  1. 銀行の査定はローンに使用される


買主が銀行ローンを申請する場合、銀行は通常、認定鑑定士を通じて独自の査定を依頼します。これにより、物件の担保価値に基づいて銀行が融資可能な金額が決定されます。


銀行の査定額は、売主の希望価格、BIR地価基準値、または民間査定の数値より低くなることがあります。銀行は最悪のシナリオで物件価値以上を貸し出すリスクを回避するために査定額を使用します。


ポイント： 売主は、銀行の査定額が合意した売却価格を下回る可能性があることを認識しておく必要があります。これにより、買主が資格を得られるローン額に影響する可能性があります。


  1. 住宅物件では市場比較法がよく使われる




ポイント： 同じ建物内の2つのユニットが同じ価格になることはありません。階数、家具の有無、駐車場、状態はすべて最終的な査定額に影響します。


フィリピンで一般的に使われる査定方法



市場比較法 — 住宅物件で最も一般的な方法。対象物件を同エリアの最近売却された類似物件と比較し、広さ、状態、特徴の違いを調整します。


収益還元法 — 賃貸または収益を生む物件に使用。物件の純収益の可能性に基づいて価値を推定し、適切な還元率を適用します。


原価法 — 類似物件の売却データが少ない、新築・特殊・独自の用途の物件に適用される場合があります。土地を別個に評価し、改良物の推定取替原価から減価償却を差し引きます。

ポイント： ほとんどのコンドや住宅物件のオーナーにとって、市場比較法が最も関連性の高い方法です。物件を賃貸している場合や投資として評価する場合は収益還元法が重要になります。


フィリピン不動産 査定：3つの標準的な評価アプローチ

オーナーが準備しておくべき書類や詳細


査定や評価を依頼する前に、以下を準備しておきましょう。


  1. 物件名と正確な所在地

  2. ユニット番号、または区画・ブロック番号

  3. 床面積または土地面積

  4. コンドや一戸建ての場合はベッドルームタイプ

  5. 駐車場の詳細

  6. 利用可能な場合は移転証書（TCT）またはコンドミニアム証書（CCT）

  7. 固定資産税申告書

  8. 最新の不動産税領収書

  9. 家具の状況とユニットの状態

  10. ユニットの写真

  11. 現在の希望売却価格または目標売却価格

  12. 収益を生む物件の場合は賃貸収入の詳細

  13. 査定の目的：売却、移転、税務、遺産整理、贈与、銀行ローン、または内部確認


ポイント： これらの詳細を事前に準備しておくことで、鑑定士、ブローカー、不動産チームがより正確で迅速な予備評価を行いやすくなります。


BedandGoがフィリピン不動産の査定でサポートする方法


BedandGo Inc.は、マカティ、BGC、メトロマニラの物件オーナー、売主、買主に向けて、物件詳細の確認、類似物件の比較、査定関連の要件調整、売却・移転・購入前の次のステップのご案内をサポートしています。


売主にとっては、査定ガイダンスがより現実的な売出価格の設定に役立ちます。買主にとっては、提示されている価格が妥当かどうかの確認に役立ちます。権利移転や税務関連を処理しているオーナーにとっては、適切な機関や専門家に相談する前に準備すべき書類の把握に役立ちます。


これは特に、現地の不動産市場を自ら確認したり監視したりすることが難しい、海外在住オーナー、日本人オーナー、OFW、外国人投資家の方々に役立ちます。


フィリピン不動産 査定：BedandGoが査定準備をサポート

まとめ


フィリピン不動産の査定は、目的によって異なります。BIR地価基準値、LGU評価額、民間査定、銀行査定はそれぞれ異なる機能を果たすため、それぞれ異なる数値を出します。


どの数値が自分の状況に適用されるかを理解することが、売却、購入、移転、または融資においてよりよい判断を下すための第一歩です。


売却、購入、または移転前に、物件の可能性のある価値を理解するためのサポートが必要ですか？BedandGo Inc.にご連絡ください。物件名、所在地、床面積、権利書の状況、査定の目的をお知らせいただければ、私たちのチームが次のステップの確認をお手伝いします。


よくある質問


フィリピンで不動産査定はどのように行われますか？

フィリピン不動産の査定は、取引の目的によって異なります。BIR地価基準値は、売却、贈与、遺産整理などの税務関連移転に使用されます。LGU評価額は不動産税の計算に使用されます。民間査定は売却や交渉のための市場価値を推定します。銀行の査定は、買主がローンを申請する際の融資可能額を決定します。各タイプは異なる数値を出すため、互いに置き換えて使用すべきではありません。


BIR地価基準値と市場価値の違いは何ですか？

BIR地価基準値は、不動産取引における税務上の下限として使用される政府設定の参照値です。特にマカティやBGCのような需要の高いエリアでは、実際の市場価格を反映していない場合があります。市場価値とは、オープンな取引において意欲のある買主と売主が合意するであろう価格です。両者の数値は大きく異なることが多いです。


評価額は市場価値と同じですか？

いいえ。評価額は地方政府の査定官が計算し、不動産税の計算にのみ使用されます。LGUの公正市場価値スケジュールに評価レベルを適用して算出され、通常は物件の実際の市場価値より低くなります。売主は評価額を売却価格の設定基準として使用すべきではありません。


民間の不動産査定はいつ必要ですか？

民間査定は、物件の売却、希望価格が妥当かどうかの確認、遺産整理、贈与の計画、保険の申請、または内部的な投資判断を行う際に役立ちます。銀行ローンの場合、銀行が独自の査定を依頼します。BIR申告の場合、地価基準値と申告売却価格が主な参照値となります。


BedandGoは不動産査定のガイダンスをサポートしてくれますか？

はい。BedandGo Inc.は、マカティ、BGC、メトロマニラの物件オーナー、買主、売主に向けて、査定ガイダンス、物件比較、売却準備、権利移転のサポート、その他不動産関連サービスを提供しています。オーナー様は物件の詳細と査定の目的をBedandGoにお知らせいただくことで、次のステップについてご案内を受けられます。

出典

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