マニラで不動産を購入すべき注目エリア（2026年版）

22 December 2025

マニラで不動産を購入することは、これまでも「唯一の最良の立地」を選ぶことではありませんでした。都市としてのマニラが持つ複雑さこそが、その不動産市場を難しくもあり、同時に魅力的なものにしています。市場が2026年へと進む中で、もはや問われているのは「どこが最も急速に価格上昇しているか」ではなく、アクセス性、経済的な重要性、賃貸需要、そして長期的な耐性をどのエリアが最もバランス良く備えているかという点です。インフラ整備の拡大、働き方の変化、ライフスタイルの進化によって形作られる都市において、立地は依然として不動産価値を左右する最も重要な要素である一方、今やそれはより広く、戦略的な視点で理解される必要があります。

メトロ・マニラは引き続き国内最大の経済中枢として機能しており、企業の本社、金融機関、国際的なビジネスが集積しています。この集中は、特に雇用拠点や交通ネットワークと連動したエリアにおいて、住宅不動産への長期的な需要を支えています。地方都市が勢いを増しているとはいえ、規模、流動性、需要の厚みという点において、マニラは依然として国内で最も活発かつ多様性に富んだ不動産市場であり続けています。(Philippine Statistics Authority, 2024).

マカティ：安定性、流動性、そして持続する需要

マカティは、2026年においてもマニラで不動産を購入するうえで最も確立されたエリアの一つであり続けています。フィリピンの伝統的な金融中心地として、多国籍企業、大使館、専門サービス業が今なお集積しています。こうした雇用の集中は、特にオフィス街、商業施設、交通回廊に近接したコンドミニアムにおいて、安定した住宅需要を生み出しています。

マカティの不動産価格は新興エリアと比べて高水準ですが、このプレミアムは投機的な上昇ではなく、高い流動性と安定性を反映したものです。賃貸需要は引き続き堅調で、職場への近さや成熟した生活利便施設を重視する駐在員やシニア層のプロフェッショナルに支えられています。市場の変動性が高まる局面においても、マカティは歴史的に高い耐性を示してきたため、短期的な価格変動よりも長期的な資産価値の保全を重視する購入者にとって魅力的なエリアといえます（Colliers Philippines, 2024）。

2026年時点では、マカティのコンドミニアム価格はおおむね1平方メートルあたり18万〜30万ペソの範囲にあり、1ベッドルームユニットは約900万ペソからが一般的です。これは、同地区の高い流動性、確立されたインフラ、そして安定した実需に基づく需要を反映しています。

ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）：モダンな都市生活と企業拡張

ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）は、マニラにおける不動産購入先として、引き続き最も魅力的なエリアの一つとして際立っています。マスタープランに基づく都市設計、近代的なインフラ、歩行者に優しい環境は、従来型の地区とは明確に差別化されています。BGCは多国籍企業、テクノロジー企業、シェアードサービス拠点にとって好まれる立地となっており、エリア内の住宅需要をさらに強化しています。

2026年において、BGCの不動産は実需層だけでなく、予測可能な賃貸需要を求める投資家からも高い評価を受けています。グレードAオフィス、インターナショナルスクール、充実したライフスタイル施設が集積していることから、比較的高い賃料水準と高い稼働率が維持されています。参入価格は高めではあるものの、BGCの魅力は、現代的な都市生活トレンドとの親和性と、国際的に移動するテナントを引き付ける力にあります（Knight Frank, 2024）。

ボニファシオ・グローバル・シティの不動産価格は、メトロ・マニラの中でも最上位水準にあり、2026年の推定では1平方メートルあたり22万〜35万ペソ、1ベッドルームユニットは立地や建物の品質により1,000万〜1,800万ペソ程度が一般的となっています。

Uptown BGC

オルティガス・センター：価値、アクセス性、そして再開発

オルティガス・センターは、パシッグ、マンダルヨン、ケソン市といった主要都市の中間に位置する戦略的な立地を持ち、メトロ・マニラでも屈指のアクセス性を誇るビジネス地区です。近年では、インフラ整備や複合開発への再投資が進み、住宅・商業の両面においてオルティガスの存在感が一段と高まっています。

2026年の購入検討者にとって、オルティガスはマカティやBGCと比較して平方メートル当たりの価格価値が高い一方、依然として堅調な賃貸需要の恩恵を受けています。主要幹線道路や鉄道網による高い交通利便性は、メトロ・マニラ各地で働くプロフェッショナル層にとって大きな魅力です。再開発が進むにつれ、オルティガスは手頃さ、中心性、長期的な成長性を兼ね備えたバランスの取れた選択肢として評価されつつあります（Asian Development Bank, 2023）。

価格面では、オルティガス・センターは比較的参入しやすく、2026年のコンドミニアム価格は1平方メートルあたり15万〜23万ペソ、1ベッドルームユニットは約650万〜1,100万ペソが一般的で、コストパフォーマンスを重視する購入者にとって魅力的なエリアです。

ケソン市：規模、インフラ、そして成長する拠点

ケソン市は、その圧倒的な規模と多様性において際立っています。コンパクトな都心地区とは異なり、大学、政府機関、ビジネスパークに支えられた複数の住宅・商業拠点を有しています。新たな鉄道網や道路改良といったインフラプロジェクトが進行中で、市内および周辺エリアとの接続性が着実に向上しています。

2026年における不動産購入者は、幅広い価格帯から選択できる点でケソン市に注目しています。交通結節点や複合開発周辺のエリアは、雇用や教育へのアクセスを重視する実需層を中心に人気が高まっています。都市の規模が大きいため、景気循環を通じて需要を吸収しやすく、局所的な供給過剰リスクが比較的低い点も特徴です（World Bank, 2023）。

ケソン市のコンドミニアム価格は立地によって幅がありますが、2026年時点では概ね1平方メートルあたり12万〜20万ペソ、1ベッドルームユニットは特に交通拠点や複合開発周辺で約500万〜900万ペソが一般的となっています。

パサイおよびベイエリア：インフラ主導の変革

パサイ市および広域のベイエリアは、マニラにおけるインフラ主導型の不動産ストーリーを象徴するエリアです。空港への近接性、エンターテインメント施設、大規模交通プロジェクトの存在により、かつての移行的な地域から戦略的な都市地区へと変貌を遂げました。現在も公的・民間の投資が継続し、住宅・商業の両面で都市景観が再構築されています。

2026年の購入者にとって、ベイエリアは観光、エンターテインメント、国際ビジネスと結びついた分野へのエクスポージャーを提供します。短期・中期滞在者による賃貸需要が下支えする一方、長期的な見通しはインフラ整備の着実な実行と都市計画の質に左右されます。確立されたCBDと比べると景気循環リスクは高いものの、大規模開発の進展に連動した上昇余地を備えています（Bangko Sentral ng Pilipinas, 2024）。

ベイエリアにおける2026年のコンドミニアム価格は、一般的に1平方メートルあたり14万〜22万ペソ、1ベッドルームユニットは約600万〜1,000万ペソと見込まれており、インフラ主導の成長期待と市場の変動性の両面を反映しています。

KMC Savills - Pasay and Bay area

新興コリドーとトランジット指向型エリア

確立された地区に加え、2026年のマニラ不動産市場において特に注目すべき機会は、新たに形成されつつある交通コリドー沿いに見られます。新設される鉄道路線や高速道路と接続するエリアでは、アクセス性の向上により、購入者が距離や通勤時間を評価する基準そのものが変化しています。

交通結節点を中心としたトランジット指向型開発（TOD）は、渋滞や移動課題が続く中で重要性を増しています。駅やインターチェンジに近い物件は、名声ではなく利便性を理由にプレミアムが付く傾向が強まっています。歴史的に見ても、アクセス性はマニラにおける不動産価値上昇の主要要因であり、インフラプロジェクトの完成が近づくにつれて、この傾向はさらに強まると考えられます（Asian Development Bank, 2023）。

こうした新興のトランジット指向型エリアでは、2026年のコンドミニアム価格は比較的低い水準から始まり、一般的に1平方メートルあたり10万〜16万ペソ、エントリーレベルの1ベッドルームユニットは約450万〜700万ペソが目安となっています。将来の接続性向上を背景に、参入しやすい価格帯が特徴です。

2026年における立地の考え方

2026年にマニラで最適な購入エリアを選ぶには、考え方の転換が求められます。現在の人気や表面的な価格動向だけに注目するのではなく、長期的な基礎条件を見極めることが重要です。雇用の集積、交通ネットワークへの接続性、都市計画の質、そしてライフスタイルの変化への適応力が、将来の価値を左右します。

市場が成熟するにつれ、データに基づく評価の重要性は高まっています。持続的な需要こそが長期的なパフォーマンスを支えるという認識が、購入者の間で広がっています。アクセス性、経済的な重要性、住みやすさを兼ね備えたエリアは、市場サイクルを通じて競争力を維持しやすいといえます。

結論：最良のエリアは長期的基盤によって決まる

2026年にマニラで最良の不動産購入エリアは、単一の地区や一時的なトレンドによって決まるものではありません。むしろ、インフラ拡張、経済活動、そして変化する都市ニーズに対して、各エリアがどのように対応しているかが重要です。マカティとBGCは安定性と国際的な魅力を提供し、オルティガスは価値と中心性を、ケソン市は規模と多様性を備えています。一方、パサイや新興コリドーはインフラ主導の成長機会を提示しています。

最終的に、マニラの強みは多極型都市構造にあります。表面的な比較を超えて検討する購入者にとって、マニラは多様な投資目的やライフスタイルの優先順位に応える立地を提供しています。投機ではなく変革によって形作られる市場において、長期的視点で立地を理解することこそが、マニラで不動産を購入する上で最も信頼できる戦略であり続けます。