日本人投資家向け: マニラのコンドミニアムを売却しやすくさせるポイント5選

bedandgoinc
4月16日
読了時間: 9分

更新日：4月17日

2026年4月16日

多くの外国人投資家は、マニラでコンドミニアムを購入することは考えていても、売却についてまで考える人はそれほど多くありません。ですが、その「考えない差」こそが、多くの利益を取りこぼす原因になっています。

現実として、マニラのすべてのコンドミニアムが再販に強いわけではありません。同じ都市内で、似たような価格帯の2つのユニットであっても、再販時の結果は大きく異なることがあります。ある物件は高値でスムーズに売れる一方、別の物件は何か月も市場に残り、最終的に想定以下の価格で売却されることもあります。

この差を生む最大の要因は、売却時の対応ではなく、購入時にどのような判断をしたかであることがほとんどです。

このチェックリストは、最初から賢く購入したい外国人投資家のためのものです。将来売却する際に、スムーズに進められ、買い手の層も広く、納得できるリターンを得られるようにすることを目的としています。 1. 適切なエリア内の、さらに適切な立地

誰もが「立地が重要」だと知っています。ですが、**リセールバリュー（再販価値）**においては、単に良い都市や良いエリアにあるだけでは十分ではありません。**そのエリア内の“どの場所か”**が重要です。

マニラでは、Makati と BGC が一貫して再販需要の高いエリアとして挙げられます。とはいえ、同じエリア内でも、どの通りにあるか、主要ランドマークへの近さ、交通機関や商業施設へのアクセスのしやすさによって、ユニットがどれくらい早く売れるか、またどの価格で売れるかは大きく変わってきます。

オフィス、レストラン、商業施設まで徒歩で行けるコンドミニアムは、実需層（自分で住む買主）にも賃貸目的の投資家にも魅力的に映ります。つまり、将来売却する際の買い手候補の幅が大きく広がるということです。反対に、何をするにも車が必要な物件は、その分だけ買い手層が限られてしまいます。

購入前に確認したいポイント：

建物は主要な商業エリアまで徒歩圏内にありますか？
MRT駅、幹線道路、または主要ビジネスアドレスの近くにありますか？
周辺環境は清潔で、安全で、きちんと管理されていますか？
そのエリアは現在も開発が進む成長エリアですか？それとも停滞しているエリアですか？

本当に再販に強い立地とは、単に高級感や知名度がある場所ではありません。将来あなたから購入する可能性が高い人にとって、本当に便利な場所であることが大切です。 2. デベロッパーの信頼性と建物の品質

将来的にご自身のユニットを売却する際、買主が見るのはそのユニット自体だけではありません。建物全体の状態、管理体制、評判、そしてその物件を手がけたデベロッパーまで含めて評価します。

信頼できるデベロッパーが開発し、きちんと維持管理されている建物のユニットは、管理状態の悪い建物の同等ユニットと比べて、ほぼ例外なく、より早く、より良い価格で売れます。買主、特に外国人の買主はリスクを避ける傾向があります。そのため、信頼できる名前や建物に自然と引かれます。

フィリピンでは、Ayala Land、SMDC、Megaworld、Rockwell のようなデベロッパーは、中古市場においても大きな信頼と実績を築いています。だからといって、知名度の低いデベロッパーが自動的に悪いというわけではありません。ただし、購入を決める前に、より丁寧に調べる必要があるということです。

購入前に確認すべきポイント：

デベロッパーはどのくらい長く事業を続けており、どのような実績があるか
完成・引き渡し後、数年経ったプロジェクトでも良好に維持管理されているか
建物は専門のプロパティマネジメント会社によって管理されているか
共用部、アメニティ、建物設備が良好な状態で保たれているか
現在の居住者は、建物管理や運営についてどのように評価しているか

デベロッパーの評判の強さは、長期的なリセールバリューを予測するうえで、最も信頼できる指標のひとつです。そして同時に、最も見落とされがちな要素のひとつでもあります。

3. 市場ニーズに合った専有面積・間取り・ユニットタイプ

すべての間取りタイプが同じように売れるわけではありません。購入するエリアの市場に合わない広さやレイアウトを選んでしまうと、将来売却するときに買い手の候補を大きく狭めてしまう可能性があります。

マニラの中古売買市場の中でも、特にマカティやBGCのような取引が活発なエリアでは、1ベッドルームと2ベッドルームのユニットが継続的に高い需要を集めています。これらは若い社会人、外国人駐在員のカップル、小規模なファミリー層に好まれており、こうした層こそがそのエリアで最も大きなアクティブバイヤー層となっています。

一方で、非常に小さいスタジオユニットは買い手の層が限られるため、売却しにくい場合があります。逆に、非常に広いユニットは、購入できる人やその価格を正当化できる人が少ないため、売れるまでに時間がかかることがあります。再販の観点で見ると、最も幅広い買い手に求められる間取りタイプが、いわば「ちょうどよい」選択になりやすいです。

また、レイアウトも重要です。使えるスペースがしっかり確保され、自然光が入り、無駄に使いづらい角や細い廊下で専有面積が取られていない、設計の良いユニットは、図面上は良く見えても実際には窮屈に感じるユニットよりも、はるかに魅力的で売りやすいです。

購入前に確認したいポイント：

・この間取りタイプは、この建物・このエリアで実際に需要がありますか。
・広さに対して、レイアウトは機能的でゆとりを感じられますか。
・自然光や風通しは十分ですか。
・このユニットは、実需層にも投資家にも魅力がありますか。それともどちらか一方にしか響きませんか。
・同じ建物内で、類似ユニットはいま賃貸でいくら、売買でいくらで動いていますか。

市場に合った間取りタイプを選ぶことは、購入したその日から将来の売却価値を守るための、最もシンプルで効果的な方法の一つです。 4. 権利関係が明確なタイトルと必要書類の完備

これは交渉の余地がない重要なポイントです。権利証に問題があるコンドミニアム、書類が不完全な物件、または未解決の法的負担が残っている物件は、たとえ部屋がどれだけきれいでも、建物の立地がどれだけ良くても、再販が非常に難しくなります。

買主やその弁護士は、必ず権利証を確認します。そこで問題が見つかれば、本気で購入を検討している買主ほど離れていきます。仮に購入をやめなかったとしても、権利証の問題を理由にして、大幅な値下げ交渉をしてくる可能性があります。

すべてが問題なく整っているかを確認するタイミングは、売却時ではなく購入前です。フィリピンの認可を受けた不動産弁護士を通じて、Registry of Deeds（登記所）で徹底的な権利調査を行うことは、外国人バイヤーにとって最も重要な投資の一つといえます。

購入前に確認すべきポイント：

登記所で権利証が確認されており、抵当権や法的負担が付いていないか
売主が登記上の正式な所有者である、または適切な売却権限を持っているか
コンドミニアムの権利証および固定資産関連書類がすべて整っているか
管理費および固定資産税が全額支払済みで、滞納がないか
書類確認に認可を受けた弁護士が関与しているか

書類がきれいに整っていることは、決して派手なポイントではありません。ですが、スムーズに再販できる物件と、あとで大きなストレスを抱える物件を分けるのは、まさにこの部分です。 5. 建物および周辺エリアにおける強い賃貸需要

一見すると逆のように思えるかもしれません。売却を考えているのに、なぜ賃貸需要が重要なのでしょうか。理由はシンプルで、投資用コンドミニアムの購入を検討する買主は、ほとんどの場合、まず最初に「この物件は貸しやすいか？」という点を気にするからです。

実績のある賃貸需要を持つ建物内のユニットは、空室が長く続く建物内のユニットよりも、次の投資家買主にとってはるかに魅力的に映ります。安定した賃貸実績は、その立地が機能していること、建物に魅力があること、そして投資として現実的であることを示します。こうした要素がそろっていることで、あなたのユニットは売却しやすくなり、価格設定にも自信を持ちやすくなります。

マニラでは、主要なビジネス街、大学、病院、そして外国人コミュニティの近くにある建物ほど、賃貸需要が強い傾向があります。BGCやマカティは常に高い人気を維持していますが、どの建物か、またどのようなアメニティがあるかも、依然として大きな影響を与えます。

購入前に確認すべきポイント：