マニラ不動産市場における不動産鑑定について知っておくべきこと：よくある質問トップ5

January 21,2026

急速に動くマニラの不動産市場において、不動産鑑定は売主・買主双方にとって、公正で透明性の高い、そして納得感のある取引を実現するために重要な役割を果たしています。新たなインフラ整備や高密度開発の進展、住宅・商業物件に対する安定した需要が続く中で、正確な不動産評価の重要性はこれまで以上に高まっています。不動産鑑定はもはや形式的な手続きではなく、取引に関わるすべての当事者を守る客観的な基準となっています。

購入、売却、借り換え、投資のいずれを検討している場合でも、現在の不動産鑑定の仕組みを理解することで、マニラの不動産市場をより自信を持って進めることができます。本記事では、マニラにおける不動産鑑定についてよく寄せられる質問を取り上げ、費用、所要期間、必要書類、そして現行の市場環境に即した実務的なポイントをわかりやすく解説します。

1. マニラにおける不動産鑑定の平均費用はいくらですか？

マニラにおける不動産鑑定の費用は、立地、物件の種類、規模、評価の複雑さなど、さまざまな要因によって異なります。一般的に、鑑定費用は**₱3,000〜₱15,000**程度が目安とされており、マカティ、ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）、オルティガスといった主要エリアの物件は、評価の難易度が高いため、費用が高くなる傾向があります。

高額なコンドミニアム、複合用途開発、商業用物件などは、より詳細な調査や分析が必要となるため、鑑定費用が上がる場合があります。一見すると追加コストに感じられるかもしれませんが、正確な不動産評価は、売却価格、ローン審査、税務評価、投資判断に大きな影響を与えます。そのため、不動産鑑定は長期的に見て十分に価値のある投資と言えるでしょう。

2. 不動産鑑定のプロセスにはどのくらいの期間がかかりますか？

マニラにおける不動産鑑定の所要期間は、物件の特性や鑑定士の業務状況によって異なりますが、一般的には数日から2週間程度が目安となります。コンドミニアムや一戸建て住宅などの標準的な住宅物件であれば、多くの場合5〜7営業日以内に鑑定が完了します。

一方で、商業ビル、大規模な土地、または特殊な条件を持つ物件の場合は、追加の現地調査や市場分析が必要となり、鑑定期間が長くなることがあります。取引件数が多く、金融機関の審査要件も厳格化している現在の市場環境では、スケジュール遅延を避けるためにも、早めに不動産鑑定を依頼することが重要です。

3. 自分で不動産を鑑定することはできますか？

物件の価値を自分で算出することは手軽に思えるかもしれませんが、マニラの不動産市場では自己鑑定は推奨されていません。現在の市場は規制が強化され、データに基づく評価が求められており、専門の鑑定士は標準化された評価手法と信頼性の高い市場データを用いて、客観的な鑑定結果を算出します。

自己鑑定（DIY鑑定）は正確性や信頼性に欠けることが多く、価格交渉、ローン審査、税務評価などに悪影響を及ぼす可能性があります。認定された不動産鑑定士に依頼することで、評価額が実際の市場状況を正しく反映したものとなり、買主、金融機関、投資家が関わるあらゆる取引において、より有利な立場を築くことができます。

4. マニラで不動産を売却する際、不動産鑑定は必須ですか？

不動産鑑定は法律上、必ずしもすべての売却取引で義務付けられているわけではありません。しかし、銀行や機関投資家が関与する取引、ローンを伴う売買では、実質的に必須となるケースがほとんどです。金融機関は、融資や借り換えを承認する前に、専門の不動産鑑定を基準として判断を行います。

不動産鑑定は、価格に関するトラブルを防ぎ、買主が過剰な価格で購入することを防止すると同時に、売主が不当に低く評価されるリスクから守ります。鑑定を省略すると、交渉が複雑化したり、特に融資を伴う場合には取引が遅延する可能性があります。専門的な不動産鑑定を行うことで、物件価格が現在の市場水準に適合していることが保証され、取引全体の信頼性が高まります。

5. 不動産鑑定に必要な書類は何ですか？

不動産鑑定を円滑に進めるためには、物件所有者が正確かつ完全な書類を事前に準備しておくことが重要です。一般的に必要とされる書類には、土地・建物の権利証（Certificate of Title）、最新の課税評価証明書（Tax Declaration）、固定資産税（Real Property Tax）の納税証明書、位置図（ロケーションマップ）、および該当する場合は建物図面や間取り図などが含まれます。

近年の不動産鑑定では、これらに加えてデジタルデータ、高解像度の物件写真、リノベーション履歴、用途地域証明（ゾーニング証明）、**使用許可証（Occupancy Permit）**の提出を求められることもあります。必要書類を事前に揃えておくことで、鑑定士が効率的かつ包括的な評価を行うことができ、手続きの遅延リスクを大幅に軽減することができます。

まとめ

不動産鑑定は、変化の激しいマニラの不動産市場において、今なお欠かせない重要な要素です。正確で客観的な評価は、適正な価格設定を支え、的確な意思決定を可能にし、売買や投資といったあらゆる取引をより円滑に進める役割を果たします。鑑定費用や所要期間、必要書類を事前に理解しておくことで、物件所有者や購入検討者は、より万全な準備を整えることができます。

自己評価は魅力的に感じられるかもしれませんが、競争が激しく専門性が求められる現在の市場環境では、専門の不動産鑑定士による知識と客観性が不可欠です。マニラが今後も成長と進化を続ける中で、不動産鑑定は透明性と市場の安定性を支える重要な基盤であり、すべての不動産取引において安心と信頼を確保するための要となり続けます。