マニラ不動産投資：成功するオーナーに共通する5つの重要要素

bedandgoinc
5 日前
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コンドミニアムを購入するだけなら簡単です。実際に利益を出せるかどうかは、また別の話です。

多くの投資家は物件を購入し、適当なエージェントに管理を任せ、あとは運任せにしてしまいます。1年後、「保証された」家賃収入がどこにも見当たらず戸惑うことになります。この結果と、実際に利益を生む投資との違いは、たいてい次の5つのポイントに集約されます。どれも複雑なものではなく、実例を見れば理解しやすいはずです。

BedandGoでは、マカティ、BGC、そしてメトロマニラ全域のオーナー様と日々やり取りをしており、この2つのパターンが繰り返し起きるのを目にしています。日本人バイヤーの方々からも同様のご相談を多くいただいています。それでは、それぞれのポイントを見ていきましょう。

まず市場の現状を確認しておきましょう。フィリピン中央銀行（BSP）によると、首都圏（NCR）の住宅価格は2025年第3四半期に前年同期比2.3%上昇した一方、前期比では0.8%下落しました。つまり、市場全体が好調というわけではありませんが、停滞しているわけでもありません。立地、建物の質、テナント需要が、成功と失敗を分ける鍵になっています。

NCR不動産価格動向を示すインフォグラフ。前年⽐2.3%上昇、住宅不動産価格の上昇率と前期比の推移を下落線グラフで表示。

1. 持続的な需要のある立地を選ぶ

こんなケースを想像してください。 2人の投資家が、BGCの同じエリアでほぼ同じ価格の1ベッドルームを購入しました。投資家Aは、大手オフィスから徒歩5分、駅も近く、徒歩圏内にスーパーが3軒あるタワーを選びました。投資家Bは、少し離れた場所にある、管理費が高めで修繕対応が遅いと評判の建物を選びました。

18か月後、投資家Aのテナントは2組だけで、どちらも契約更新をした企業勤務のプロフェッショナルでした。投資家Bは4組のテナントを迎え、1か月以上の空室期間が2回発生し、近隣物件と比較されて家賃も低めに設定せざるを得ませんでした。

同じエリアでも、結果はまったく異なります。

「良い立地」とは郵便番号のことではなく、継続的な需要を生み出す場所への近さを意味します：

ビジネス街やオフィス街
交通機関や鉄道駅
学校や大学
病院や医療施設
ショッピングセンターやスーパーマーケット
レストランや日常サービス

Makati、BGC、Ortigas、Bay Area、Alabangといった主要ビジネス街は、プロフェッショナル、外国人、法人テナントを引き寄せますが、同じ建物内でも需要は大きく変わります。購入前に、同じ建物内の類似物件が実際にいくらで貸し出されているか、平均掲載期間、管理会社の評判などを確認しましょう。デベロッパーの想定利回りを鵜呑みにせず、実際のデータに基づいて判断してください。

2. 物件の収支を正確に把握する

多くの初心者投資家がつまずくポイントがあります。 月額35,000ペソの家賃収入が見込めるという物件を購入したとします。35,000ペソ×12か月で年間420,000ペソだと計算し、満足するかもしれません。

しかし現実はそう単純ではありません。テナントの入れ替わりの間に2か月間空室が発生します。エアコンの修理に8,000ペソかかります。退去時のクリーニングや原状回復費用がさらに数千ペソ。管理費と固定資産税も同じ収入から差し引かれます。次のテナントを見つける仲介手数料も加われば、420,000ペソという「利回り」は静かに280,000〜300,000ペソ程度まで下がってしまいます。

だからこそ、実際に利益を出しているオーナーは、総家賃収入ではなく純家賃収入を追跡しています。重要な数値は3つです：

グロス利回り（表面利回り）年間総家賃収入 ÷ 総取得費用 × 100

ネット利回り（実質利回り）（年間家賃収入 − 運営コスト）÷ 総取得費用 × 100

空室率引当金テナントがいない月をカバーするため、年間家賃の一定割合を積み立てておくこと

さらに、エアコンや給湯器、家電の交換など、避けられない出費に備えた緊急資金も確保しておきましょう。

参考までに、BSPは2025年第3四半期の全国コンドミニアム中央値価格を約347万ペソ（3,469,830ペソ）と報告しており、NCRのコンドミニアム価格の中央値はさらに高く、472万ペソに達しています。この数値は物件やエリアによって大きく異なるため、あくまで参考値としてご活用ください。

総賃料収入と実質賃貸利回りを比較する図。建物と硬貨、中央に管理費・修繕費・空室損失・税金を差し引く説明。

3. 適切なテナント層に合わせる

2人のオーナーの、まったく異なるマーケティング戦略をご紹介します。 1人は大学近くのスタジオタイプを、勉強机や収納スペース、手頃な家電を備えて学生や若手社会人向けに整えました。もう1人はインターナショナルスクール近くの2ベッドルームを、ダイニングスペースと洗濯乾燥機を備えて駐在家族向けに準備しました。

どちらも成功しているのは、写真を撮る前に「誰に貸すのか」を明確にしていたからです。

対照的に、「誰にでも」アピールしようとするオーナーの物件は、あいまいな掲載内容、一般的な写真、家具の有無やペット可否が不明確なままになりがちです。そのような掲載は、成約に至らない問い合わせばかりが増える結果になります。

ターゲットとなるテナントが実際に重視するポイントを考えましょう：

月額予算
希望する契約期間
家具付き／なし
インターネット環境
駐車場の有無
ペット可否
職場や学校への近さ
建物のセキュリティと設備

そして、価格は市場に合わせて設定することが重要です。近隣の類似物件がより新しい家具やより良い眺望を同程度の家賃で提供している場合、割高な物件は空室のままになってしまいます。

4. 予防的にメンテナンスを行う

同じ間取りの2部屋に、同じ日に内見に来たテナントを想像してください。 部屋Aは天井にわずかなシミ、ぐらつくキャビネットの扉、エアコンからのかすかなカビ臭があります。部屋Bは清潔で、エアコンは先月点検済み、カウンターにはメンテナンス履歴のファイルが置かれています。

部屋Bは1週間以内に契約が決まります。部屋Aは1か月間空室のままとなり、最終的には「状態を考慮して」値引き交渉されて契約となります。

予防的メンテナンスは、後から対応するよりも常に安く済みます：

エアコンの定期清掃
配管・漏水点検
電気系統の安全確認
該当する場合はグリーストラップの清掃
家電の動作確認
塗装補修・ひび割れ修繕
家具・マットレスのクリーニング
害虫駆除点検
契約前後のインベントリーチェック

新しいテナントが入居する前に、写真付きで物件の状態を記録しておきましょう。署名入りのインベントリー報告書があれば、通常の経年劣化とテナントによる損傷の区別を巡るトラブルを防げます。

コンドミニアムオーナーには、フィリピン法（共和国法第4726号、コンドミニアム法）に基づき、コンドミニアム法人に対する義務も生じます。管理費の未払いは、定められた規則に応じて、ユニットに対する先取特権となる可能性があります（First Marbella Condominium Association, Inc. v. Gatmaytan, G.R. No. 163196, 2008年7月4日最高裁判決）。海外にお住まいの場合は特に、信頼できる現地の管理会社が、こうした問題が深夜の緊急対応になるのを未然に防いでくれます。

予防保全チェックリストの図。エアコン、給排水設備、電気設備、害虫駆除にチェックが入り、右側に各アイコンと建物の線画。

5. 書類・税務・契約を整理しておく

もう一つのシナリオをご紹介します。 あるオーナーが5年後に物件を売却することにしました。順調に進んでいたところ、買主の弁護士から管理費の完納証明とリース契約書の写しを求められました。オーナーはどちらも見つけられず、2週間で終わるはずだった取引が2か月の混乱に発展してしまいました。

一方、最初からシンプルなフォルダ（デジタルでも紙でも）にすべてをまとめていたオーナーは、予定通りに売却を完了させました。

初日から次の書類を整理しておきましょう：

コンドミニアム権利証（Condominium Certificate of Title）
絶対売買証書（Deed of Absolute Sale）
納税申告書および正式領収書
固定資産税記録
管理費明細書
リース契約書
テナント身分証明書類
入退去許可証
ユニットのインベントリー・状態報告書
修繕請求書・費用記録
代理人の権限を証明する書類

すべてのリース契約には、家賃、保証金、支払いスケジュール、契約期間、光熱費負担、修繕責任、更新条件、退去手続きを明記しましょう。友人や親族が相手であっても、必ず書面で残すことが重要です。税務上の取り扱いは個々の状況により異なるため、推測ではなく、資格を持つ会計士、弁護士、または不動産専門家にご相談ください。