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よくある質問: Blog2
  • 執筆者の写真聖丸 鈴木

フィリピンの商業用不動産市場

 フィリピンの商業不動産市場は、フィリピン経済の重要なセクターといえます。オフィスビル、小売スペース、工業用不動産、その他の商業用不動産資産が含まれ、国内のビジネスの成長と発展に欠かせません。近年、フィリピンの商業不動産市場は大きな成長を遂げており、多くの国内外の投資家が長期的な投資リターンの可能性を認識しています。


 本ブログでは、フィリピンの商業用不動産市場の現状を概観します。市場の主要プレーヤーと投資家を検証し、最近のトレンドと今後の予測を分析し、パンデミックが市場に与えた影響について議論します。また、商業用不動産に関連する政府の政策やイニシアチブを探り、同分野の投資家やデベロッパーが直面する課題と機会についても議論します。この記事を読み終える頃には、皆さんはフィリピンの商業用不動産市場の現状と可能性について理解を深められるかと思います。



目次

1.商業用不動産市場の動向

2.パンデミックが商業用不動産市場に与えた影響

3.政府の政策と取り組み

4.商業用不動産市場の課題と機会

5.まとめ




1.商業用不動産市場の動向

 フィリピンの商業用不動産市場は現在も、成長と拡大を続けています。コリアーズ・インターナショナルのレポートによると、マニラ首都圏におけるオフィススペースの総供給量は2020年末時点で1,220万平方メートルに達し、今後数年間でさらに増加すると予想されています。また、より多くの投資家やデベロッパーがこれらのセクターの成長の可能性を認識しているため、小売スペースや工業用不動産の供給も増加しています。


 フィリピンの商業用不動産市場における主要プレーヤーや投資家には、国内外のデベロッパー、不動産投資信託(REIT)、機関投資家などがいます。市場最大手のデベロッパーには、アヤラ・ランド、SMプライム・ホールディングス、メガワールド・コーポレーション、ロビンソンズ・ランド・コーポレーションなどがあり、投資家が収益不動産のポートフォリオに投資できるREITも、近年フィリピンで人気を集めています。


 フィリピンの商業用不動産に対する需要は、セクターによって異なります。オフィス部門は最も規模が大きく、最も確立された部門であり、国内外問わず多くの企業から戦略的立地における一等地のオフィススペースを求める需要があります。Eコマースの台頭や消費者行動の変化により、体験型の店舗スペースへの需要も高まっています。産業部門も、Eコマースの増加や消費者行動の変化に牽引されて成長しています。


 フィリピンの商業用不動産市場における最近の市場動向には、持続可能でエコな建物の台頭、フレキシブルなワークスペースの出現、複合用途開発へのシフトなどが見受けられます。より多くの投資家やデベロッパーが商業不動産における持続可能性、適応性、革新性の重要さを認識していることから、こうした傾向は今後も続くと予想されます。


 今後、フィリピンの商業用不動産市場は、好調な経済ファンダメンタルズ、都市化の進展、商業用不動産に対する需要の高まりに牽引され、成長軌道を維持すると予想されます。しかし、パンデミックや地政学的問題などの不確実性や課題は、短期的には市場に影響を与える可能性がありそうです。




2.パンデミックが商業用不動産市場に与えた影響

 COVID-19の流行はフィリピンの商業用不動産市場に大きな影響を与えました。企業がリモートワークにシフトし、消費者が自宅待機を余儀なくされたため、ある種の商業用不動産に対する需要が減少しました。しかし一方で、とある分野では需要が伸びたのも事実です。


 多くの企業が在宅勤務制度を導入し、大きなオフィススペースを必要としなくなったため、オフィスセクターはパンデミックの影響を特に強く受けたと言えます。例えば、マニラ首都圏のオフィススペースの空室率は、2019年の5.4%から2020年末には8.2%に上昇しました。しかし、企業が、オフィスへのニーズに対して費用対効果が高く、適応性の高い代替案を求めたことにより、フレキシブルなワークスペースやコワーキングスペースにへの需要は跳ね上がりました。


 消費者がオンラインショッピングにシフトし、実店舗を避けたため、小売セクターもパンデミックの影響を大きく受けたと言えます。その結果、多くの小売スペース、特にモールに立地する小売スペースの足が遠のき、売上が減少しました。しかし、映画館やレストラン、フィットネスジムなど、体験型の娯楽を提供する店舗スペースへの需要は引き続き堅調でありました。


 一方、産業部門はパンデミックの間、需要が増加しました。オンラインショッピングや宅配サービスへの需要の高まりに対応するため、eコマースや物流企業が事業を拡大したことが理由です。その結果、倉庫スペースや物流施設に対する需要が増加しました。


 パンデミックは商業用不動産市場の賃貸料と不動産価値にも影響を与えました。オフィススペースや店舗スペースの賃貸料は一部の地域で下落しましたが、工業スペースの賃貸料は上昇しました。資産価値も一部のセクター、特にオフィススペースでは下落しました。


 今後、フィリピンの商業用不動産市場は、パンデミック後の回復と成長が期待されます。一部の企業はまだ柔軟な勤務形態を望むかもしれませんが、企業がオフィスでの勤務に戻るにつれて、オフィススペースへの需要は回復すると予想されます。小売セクターの回復も見込まれますが、オンラインショッピングへのシフトが実店舗に影響を与え続ける可能性があります。産業部門は、電子商取引や物流サービスの需要増に牽引され、成長軌道を維持すると予想されています。


 COVID-19の流行はフィリピンの商業用不動産市場に大きな影響を与えました。マイナスの影響を受けたセクターもあれば、需要がプラスとなったセクターもあります。パンデミック後の回復と成長の見通しは明るいものの、不確定要素や課題が残る可能性もあります。




3.政府の政策と取り組み

 フィリピン政府は、国内の商業用不動産市場の成長と発展を促進させるため、様々な政策や取り組みを実施しています。これらの政策やイニシアチブは、投資家やデベロッパーにインセンティブを提供し、規制を合理化すると同時に、インフラや交通システムを改善することを目的としています。


 政府が実施した最も重要な政策のひとつに、2020年に改正された不動産投資信託(REIT)法があります。この法律は、投資家が不動産収益のポートフォリオに投資することを認め、REIT会社と投資家の双方に税制上の優遇措置を与えるものです。REIT法の施行により、フィリピンの商業用不動産市場への投資が増加しています


 REIT法に加え、政府は投資家やデベロッパーに対して様々な規制や優遇措置を実施してきました。これには投資委員会(BOI)の設立が含まれていて、不動産を含む特定の優先分野の投資家に対し、税制上の優遇措置などを提供しています。政府はまた、不動産プロジェクトの承認プロセスを合理化し、テナントや消費者を保護するための規制を導入しました。


 フィリピンの商業用不動産市場では、インフラや交通機関の整備も重要な役割を果たしています。政府は、空港、高速道路、鉄道の新設など、交通システムと接続性を向上させる様々なプロジェクトを実施しています。これらの開発により、企業や消費者のアクセシビリティが向上し、輸送コストが削減されます。


 もうひとつの重要なインフラ整備は、インフラ整備と経済成長の加速を目的とした政府プログラム、「Build, Build, Build」プログラムである。このプログラムには、交通、エネルギー、社会インフラに関する様々なプロジェクトが含まれており、商業用不動産市場に大きな影響を与えています。


 結論として、フィリピン政府は商業用不動産市場の成長と発展を促進させるため、様々な政策や取り組みを実施してきました。これらの政策やイニシアチブは、投資家やデベロッパーにインセンティブを与え、規制を合理化し、インフラや交通システムを改善するものになります。こうした政策やイニシアチブの実施は、今後数年間、フィリピンの商業用不動産市場の成長と安定に寄与すると期待されています。




4.商業用不動産市場の課題と機会

 フィリピンの商業用不動産市場には、投資家やデベロッパーにとって課題と機会の両方が存在します。市場には成長と発展の大きな可能性がある一方で、機会を最大化するために対処しなければならないいくつかの課題にも直面しています。


 フィリピンの商業用不動産市場が直面する最大の課題のひとつは、資金調達の可能性です。特にCOVID-19の大流行が金融機関の警戒心を強めており、多くの投資家やデベロッパーがプロジェクトの資金確保に苦戦しています。


 もうひとつの課題は、市場での競争の激しさです。多くのデベロッパーや投資家が限られたテナントプールを奪い合う中、際立った存在感を示し、質の高いテナント様を誘致することは困難です。これは、近年、空室率が上昇しているオフィスや小売セクターで特に顕著です。


 しかし、こうした課題にもかかわらず、フィリピンの商業用不動産市場は、投資家やデベロッパーにとって大きなチャンスをもたらしています。特に産業部門は、電子商取引や物流サービスの需要増に牽引され、近年力強い成長を遂げています。また、フレキシブル・ワークスペースやコワーキング・セクターも、企業が、費用対効果が高く適応性の高いオフィス・ソリューションを求めていることから、ビジネスチャンスをもたらしています。


 市場の課題を克服し、機会を最大化するための戦略としては、需要が高い産業やフレキシブル・ワークスペースなどのニッチなセクターに注力することが挙げられます。さらに、投資家やデベロッパーは、複雑な法規制の状況を乗り切り、資金を確保するために、フィリピンで実績のある企業との提携を検討することも可能です。


 もう一つの戦略は、商業用不動産市場で重要性を増している持続可能性とエネルギー効率に焦点を当てることです。エコに注力したビルの採用や再生可能エネルギーの導入は、意識の高いテナント様を惹きつけるだけでなく、長期的なコスト削減や資産価値の向上にもつながります。


 フィリピンの商業用不動産市場は、投資家やデベロッパーにとって課題と機会の両方をもたらします。この市場で成功する鍵は、ニッチセクター、持続可能性、地元有力企業とのパートナーシップに焦点を当てた、的を絞った革新的なアプローチを開発することであります。これらの戦略を採用することで、投資家やデベロッパーは商業用不動産市場における課題を克服し、機会を最大限に生かすことができます。




5.まとめ

 本ブログでは、フィリピンの商業用不動産市場の概要、パンデミック(世界的大流行)が市場に与える影響、政府の政策とイニシアチブの分析、投資家とデベロッパーにとっての課題と機会の特定を行いました。


 フィリピンの商業用不動産市場は、オフィス、小売、工業など様々なセクターの強い需要に牽引され、近年着実な成長を遂げていることが分かりました。パンデミック(世界的大流行)は市場に大きな影響を与え、需要や賃貸料に変化をもたらしましたが、パンデミック後の回復と成長が期待されているのも事実です。


 フィリピン政府は、商業用不動産市場の成長と発展を促進させるため、REIT法、規制、インセンティブ、インフラ・プロジェクトなど、さまざまな政策やイニシアチブを実施してきました。これらの政策やイニシアチブは、投資家や開発業者にインセンティブを与え、規制を合理化し、インフラや交通システムを改善するものになります。


 フィリピンの商業用不動産市場もまた、投資家やデベロッパーにとって、資金調達、競争の激しさ、持続可能性への懸念など、課題もあればチャンスもあります。課題を克服し、機会を最大化するための戦略としては、上で見たように、ニッチ分野への注力、持続可能性、地元有力企業との提携などが挙げられます。


 全体として、フィリピンの商業用不動産市場は、今後数年間で大きく成長・発展する可能性を秘めていると言えます。適切な戦略とアプローチにより、投資家とデベロッパーは、このダイナミックで急速に進化する市場がもたらす機会を活用することができるでしょう。

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