2025年の終わりが近づく中で見る、フィリピン不動産業界の機会と課題：包括的な3つの展望

November 28,2025

フィリピンの不動産業界は、国家経済成長を支える最もダイナミックな柱の一つです。過去10年間にわたり、同業界は国内総生産（GDP）への安定した貢献を続け、数百万人規模の雇用を創出し、建設、小売、観光、ビジネスサービスなど多岐にわたる産業を支えてきました。都市化と近代化がさらに進む中、不動産は今後も社会経済発展の重要な原動力であり続けるでしょう。

それにもかかわらず、不動産業界は驚異的な拡大を続けている一方で、依然として構造的な課題に直面しています。これらの課題の多くは、デベロッパー、投資家、そして住宅購入者が業界の潜在力を最大限に発揮することを妨げています。本記事では、現在業界を牽引している主要な「機会」、成長を阻む「課題」、そして長期的かつ持続的な発展を実現するために必要な「戦略」について詳しく探っていきます。

フィリピン不動産業界における主要な機会

1. 手頃な住宅への強い需要

フィリピンでは、特にマニラ首都圏、セブ、ダバオといった主要都市で深刻な住宅不足が続いています。急速な人口増加、都市への人口流入、そして生活費の上昇により、手頃な住宅のニーズはこれまで以上に高まっています。

需要が特に高いのは以下の分野です：

• ソーシャライズドハウジング（低所得層向け住宅）

• 低価格帯の分譲住宅

• 手頃な価格の中層コンドミニアム

アクセスしやすい金融スキーム、効率的な建築方法、そして戦略的な立地を重視するデベロッパーは、この高い需要を確実に取り込むことができます。

2. BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）分野の急成長

フィリピンは世界有数のBPO大国として知られ、数百万人の労働者と数百社の国際企業が国内で業務を展開しています。

BPOの拡大は次のような不動産需要を継続的に押し上げています：

• グレードAおよびBクラスのオフィススペース

• 複合用途（ミクストユース）開発の増加

• 特にITパークにおける賃貸活動の活発化

タギッグ（BGC）、マカティ、オルティガス、そしてセブITパークといったエリアは依然として主要なオフィス開発拠点です。ハイブリッドワークが定着しつつある現在でも、世界各国の企業が高付加価値サービスをフィリピンに委託しているため、オフィス需要は今後も堅調に推移すると見られています。

3. 観光・ホスピタリティ分野の成長

世界的に評価されるビーチ、美しい自然、豊かな文化遺産、そして国際的な知名度の高まりにより、フィリピンの観光業は依然として最も有望な産業の一つです。

この拡大は不動産業界に次のような新たな機会を生み出しています：

• ホテルおよびリゾート開発

• コンドテルやサービスアパートメント

• リテールおよびホスピタリティ関連施設

• 観光を軸としたインフラ開発

政府の国家インフラ計画のもと、空港、道路、港湾、観光ルートの整備が進むにつれ、マニラ首都圏以外の地域でも新たな投資拠点が開拓され、不動産開発の可能性はさらに広がっています。

4. 海外フィリピン労働者（OFW）による強い投資需要

OFWは、フィリピン国内で最も力強い不動産投資層の一つです。多くのOFWは安定した長期資産として、以下のような不動産に収入を投じています：

• プレセリング段階のコンドミニアム

• 賃貸運用用ユニット

• バケーションハウス

• 戸建て住宅・土地付き住宅

この傾向は、デベロッパーにとって長期的な資産形成やパッシブインカムを重視する、非常に動機づけの高い大規模な購入層を確保することにつながります。

フィリピン不動産業界が直面する主要な課題

1. 激しい市場競争

フィリピンの不動産業界は、豊富な資本力、広大なランドバンク、強力なブランド力を持つ大手デベロッパーが市場を支配しています。そのため、新規参入企業や中小規模のデベロッパーは、特に主要ビジネス地区において競争に苦戦することが多くあります。

このような競争環境は以下の問題を引き起こします：

• 土地価格の上昇

• マーケティングコストの増大

• プロダクト差別化への強いプレッシャー

市場で生き残るためには、イノベーション、特定ニッチ市場への特化、独自価値の提供が重要になります。

2. 手頃な資金調達へのアクセス不足

不動産開発には多額の資本が必要ですが、多くのデベロッパー——特に中小企業——は資金調達に大きな課題を抱えています。主な理由は以下の通りです：

• 高い金利

• 厳格な融資条件

• 長期資金へのアクセス不足

また、住宅購入者側でも、金融リテラシーの不足や収入の低さがローン審査のハードルとなり、住宅取得を難しくしています。

3. 複雑で時間のかかる土地権利（タイトル）取得

フィリピンの不動産業界で最も根深い問題の一つが、土地権利（タイトル）取得にかかる長期化と複雑さです。

主な課題には以下が含まれます：

• 土地台帳・登録情報の不一致

• 権利主張の重複や古い書類

• 政府機関での処理遅延

これらの問題はプロジェクトの遅延や開発コストの上昇を招き、投資家の参入を阻害する要因となります。

4. インフラ整備の遅れ

近年インフラ開発は進んでいるものの、多くの地方都市・州では依然として以下が不足しています：

• 効率的な交通システム

• 十分な道路網

• 安定した水道・電力供給

• 洪水対策・排水施設

これらのインフラ不足は、主要都市圏以外で新しい不動産ハブを形成する際の大きな障害となり、開発の可能性を制限しています。

課題を克服するための戦略

1. 官民連携の強化

業界の規制上のボトルネックを解消するには、政府機関との緊密な協力が欠かせません。官民パートナーシップにより、以下が可能になります：

• タイトル（権利証）処理の迅速化

• 建築許可の審査プロセスの効率化

• 土地記録の透明性向上

• インフラ整備の加速化

政府関係者と積極的に連携するデベロッパーは、プロジェクトの遅延や規制リスクを軽減できる可能性が高くなります。

2. 手頃な資金調達手段の拡大

デベロッパーは、従来の銀行融資にとどまらず、革新的な資金調達スキームを活用することで資金面の障壁を下げることができます。例としては：

• 不動産投資信託（REIT）

• クラウドファンディング

• ジョイントベンチャー（共同開発）

• P2Pレンディング（個人間融資）

• リース・トゥ・オウン（分割購入）方式

これらの選択肢は、デベロッパーのみならず、購入希望者にとっても投資へのアクセスを広げる効果があります。

3. タイトル登録プロセスのデジタル化と簡素化

土地権利のデジタル化を推進することは、不動産開発の効率を大きく改善する鍵となります。デジタルデータベースやオンライン検証、標準化された書類によって、処理時間を大幅に短縮し、不正行為を防ぐことができます。

デベロッパーはこの移行を以下の方法で支援できます：

• 書類のデジタル提出を促進

• 地方の登記所と協力し改善を推進

• 電子政府（e-governance）施策のサポート

4. インフラ開発への民間セクターの積極参加

デベロッパーは国家インフラ構想を支援する形で、より大きな役割を果たすことができます。取り組み例は：

• 官民連携（PPP）プロジェクトへの参加

• 自社開発内の道路・公共設備・排水などの整備

• 垂直型ミクストユース・タウンシップ開発

これらの投資は自社物件の価値向上につながるだけでなく、周辺地域全体の発展を促進する効果もあります。

結論：将来が有望なフィリピン不動産業界

フィリピンの不動産業界は、今後も経済を牽引する最も有望な分野の一つであり続けるでしょう。住宅需要の高さ、BPO産業の拡大、観光産業の成長、そしてOFW投資による継続的な需要が、長期的な追い風となっています。

しかし、競争激化、資金調達の難しさ、土地権利の複雑さ、インフラ不足といった課題を乗り越える必要があります。

業界が持続的に成長するためには、以下が不可欠です：

• 政府と民間デベロッパーの強力な協力体制

• 革新的な資金調達モデルの活用

• 行政手続きの効率化と透明性向上

• 継続的なインフラ投資

これらの取り組みが実現すれば、不動産業界は新たな市場を開拓し、雇用創出を促し、包摂的な経済発展を支える存在となるでしょう。

フィリピン不動産市場の未来は明るく、適切な戦略と協力があれば、今後数十年にわたり国家の成長を強力に支え続ける産業となるはずです。

出典:

https://www.bedandgoinc.com/post/opportunities-and-challenges-in-the-philippine-real-estate-industry