Airbnb vs 長期賃貸：マニラ不動産でROIを最大化するための6つの重要な比較

bedandgoinc
39 分前
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September 12, 2025

マニラのコンドミニアム所有者にとって、最大の判断の一つは、ユニットを短期のAirbnbとして貸し出すか、それとも長期賃貸に出すかです。どちらの方法も安定したキャッシュフローを生む可能性がありますが、より高い投資利益率（ROI）を得る道は、あなたの目的、リスク許容度、そして物件管理の仕方によって変わります。

このガイドでは、マニラ不動産投資を最大化するために、すべてのユニット所有者が評価すべき6つの重要な要素を分かりやすく解説します。

1.収益ポテンシャルと価格設定力

Airbnbの一泊料金は、長期賃貸の1日換算額を上回ることが多いです。BGCやマカティの立地の良いスタジオでは、ピークシーズンで1泊₱2,000〜₱4,000を稼ぐことができ、同じユニットの平均月額賃料₱35,000〜₱45,000よりもはるかに高額になります。しかし、高い一泊料金＝高いROIとは限りません。稼働率は旅行トレンド、地域イベント、季節性によって変動します。Airbnbが長期間空室になると、年間収入は安定した長期賃貸に劣る可能性があります。

ユニット所有者へのヒント：あなたのコンドミニアムの潜在的な一泊料金を、同じ建物内の長期賃貸料金と比較し、現実的な損益分岐稼働率を計算しましょう。

Airbnb vs 長期賃貸のROI比較（マニラ主要エリア）

カテゴリー	Airbnb（短期）	長期賃貸
平均日額／月額	₱2,500〜₱4,000／泊（稼働率75％で月額₱75,000〜₱120,000相当）	₱35,000〜₱45,000／月固定
推定年間総収入	₱900,000〜₱1.4M（稼働率70％の場合）	₱420,000〜₱540,000
季節性の影響	高 – 旅行シーズンや地域イベントによって変動	低 – 年間を通じて安定
空室リスク	高 – 予約が予期せず減少することも	低 – 固定契約により家賃保証
管理時間	高 – ホスト業務、清掃、ゲスト対応が必要	低 – テナント対応は最小限

例：マカティのスタジオで1泊₱3,000の場合、₱40,000の長期賃貸に匹敵するには、少なくとも稼働率40〜50％が必要です。

この表が示す重要なトレードオフは、Airbnbは総収入のポテンシャルが高いものの、長期賃貸の予測可能性を上回るには、より高い管理能力と稼働率が必要であるという点です。

2. 稼働率の安定性 vs 市場の変動性

長期賃貸は安定性を提供します。1年間の契約により毎月の収入が保証され、需要の急落から保護され、頻繁なゲスト入れ替えによるストレスも最小限に抑えられます。一方、Airbnbは柔軟性が高い反面、市場の影響を受けやすいです。旅行制限、景気後退、都市条例の急な変更などで予約が減少することがあります。短期賃貸を選ぶ所有者は、稼働率を維持するために価格やマーケティング戦略を迅速に調整する準備が必要です。

3. 運営コストと時間的コミットメント

Airbnbの運営は、単なる賃貸契約よりも小規模なホスピタリティ事業に近いものです。清掃費、リネン交換、予約プラットフォーム手数料、定期的なメンテナンスなどが利益を圧迫することがあります。長期賃貸は通常、経費が少なく済みます。広告費や最小限の家具アップグレード、修理スケジュールも予測可能です。

マニラ不動産のポイント：多くの成功しているAirbnbホストは、チェックイン対応、清掃、ゲストとのコミュニケーションを管理するためにプロパティマネジメントサービスを利用しています。これにより負担は軽減されますが、月収の15％～25％を手数料として支払う必要があります。

4. 法的・規制上の考慮事項

短期賃貸は、コンドミニアム管理組合や地方自治体の規制によって異なるルールが適用されます。マカティ、オルティガス、BGCの一部コンドミニアムでは、Airbnb運営を制限したり、特別許可を要求する場合があります。規則に違反すると、罰金やゲストの退去措置につながることがあります。長期賃貸はフィリピンの賃貸法に基づき、標準的な賃貸契約、税金（源泉徴収税5％や該当する場合のVAT12％）、保証金などが確立されており、手続きも比較的簡単です。

アクションステップ：Airbnbに掲載する前に、コンドミニアム協会と市役所に短期賃貸が許可されているか確認してください。

5. ターゲット市場とテナントのプロフィール

Airbnbは、利便性と柔軟性を重視する観光客、デジタルノマド、ビジネストラベラーなどの回転するゲスト層を引きつけます。これにより物件の摩耗は増えますが、料金を動的に調整することが可能です。長期賃貸のテナントは、若手プロフェッショナル、外国人居住者、小さな家族などで、物件を自宅のように扱うため、維持費が低く、関係も予測可能です。

低リスク・低管理を優先するユニット所有者にとって、マニラ不動産の長期賃貸市場は依然として強く、特にBGC、マカティ、オルティガスのCBDでは企業契約が多く、安定した選択肢となります。

6. 税務とROI計算

両方の賃貸モデルでは、適切な税務遵守が必要です。Airbnbの収入は事業所得とみなされ、所得税、パーセンテージ税またはVAT（基準額を超える場合）、場合によっては地方自治体の営業許可が課されます。長期賃貸の場合、年間賃料が₱3,000,000を超えると、拡張源泉徴収税5％および12％VATの対象となる場合があります。

ROIを正確に比較するには、以下を考慮してください：