BSP住宅不動産価格指数（RREPI）2024年第4四半期（2025年公表）：価格反発から投資家が読み取るべき5つのポイント

3月14日

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March 14, 2026

フィリピン中央銀行（BSP）は、2024年第4四半期に住宅不動産価格が反発し、2024年第3四半期に見られた下落を覆したと報告しました。これは不動産投資家や住宅購入者にとって、単に「価格がまた上がった」という見出し以上の意味を持ちます。つまり、どの需要が底堅く残っていたのか、どの住宅タイプが回復を主導したのか、そして次のサイクルに向けて市場をどう読むべきかを示すシグナルなのです。（Philstar.com）

本題に入る前に、ひとつ重要な点があります。BSPは2025年第1四半期から従来のRREPIを廃止し、ヘドニック方式の住宅不動産価格指数（RPPI）へ移行しました。つまり、2024年第4四半期は、RREPI枠組みでカバーされた最後の四半期のひとつということになります。（Bureau of the Treasury）

2024年第4四半期のRREPIが実際に示したもの

BSPの**住宅不動産価格指数（RREPI）は、全住宅タイプ合計で前年同期比（YoY）6.7％上昇し、2024年第3四半期の前年同期比マイナス2.3％**から反転しました。（Bureau of the Treasury）

2024年第4四半期における**「全住宅タイプ」**の指数水準は、**172.6（2014年第1四半期＝100）**でした。（Bureau of the Treasury）

また、前期比（QoQ）ベースでは、BSPの表によると2024年第4四半期の全体価格は4.8％上昇しています。（Bureau of the Treasury）

1）今回の反発は本物だった――ただし全面的なブームではなく、「回復のシグナル」

2024年第4四半期は、前四半期の下落から方向転換したことを示しました。ただし、これはすべてのサブマーケットが再び活況になった証拠として読むべきではありません。実際には、下落後の反発は通常、選別的な需要の戻りを反映します。そしてその需要は、通勤利便性、住みやすさ、安全性、アメニティといった実需価値の高いプロジェクトや立地に集中することが多いのです。（BusinessMirror）

投資家への示唆：2025～2026年のポジショニングでは、市場全体の「平均的な成長」よりも、どこに反発が集中したかのほうが重要です。

2）回復を主導したのは戸建て系住宅――コンドミニアムも回復したが、価格負担感と供給はなお重要

BSP発表を報じた内容によると、一戸建て・連棟住宅（single-detached/attached houses）が2024年第4四半期に前年同期比12.8％上昇し、最も強い伸びを示しました。一方で、コンドミニアム価格も前四半期の下落から持ち直しました。（BusinessMirror）

これが意味すること

一戸建て・連棟住宅は、特定エリアにおける土地の希少性と、より強い実需を反映することが多いです。
コンドミニアムは、供給パイプラインや賃貸市場での競争の影響を受けやすいため、回復は地区や建物によって均一ではない可能性があります。

3）前期比の伸びの「タイミング」は、実務的に重要な市場シグナル

前期比プラス4.8％の反発が重要なのは、これは単に前年との比較ではなく、その年の中で勢いがどう変化したかを示しているからです。（Bureau of the Treasury）

投資家への示唆：前期比の上昇が強い場合、一般的には以下を後押ししやすくなります。

中古市場における売り手の価格期待の強まり
買い手にとっての値下げ交渉余地の縮小
デベロッパーにとっての価格設定への自信向上（ただし選別的）

4）RREPIは融資ベースの指数――つまり、資金調達を伴う市場行動を反映している

RREPIは、銀行が報告する住宅不動産ローンのデータを用いて作成されています。つまり、これは単なる売出価格ではなく、信用環境や融資意欲と密接に結びついた指数です。（Bureau of the Treasury）

投資家への示唆：融資ベースの指数で反発が起きたということは、マクロ環境に逆風があったにもかかわらず、2024年第4四半期には、融資を伴う需要が価格を押し上げる程度には活発だったことを示しています。

5）算出方法の変更は重要：2024年第4四半期は「永続的な基準」ではなく「橋渡し」として使うべき

BSPは2025年第1四半期からRREPIからヘドニック方式のRPPIへ移行したため、2024年第4四半期は次のように位置づけるべきです。

旧指数サイクルの締めくくりとして有用なスナップショット
新しい、属性調整済みのRPPIシリーズへ移るための橋渡し（Bureau of the Treasury）

投資家への示唆：2024年以降の四半期を比較する際には、RREPIとRPPIを同じものとして混在させて比較しないことが重要です。まずは方向感を理解し、そのうえで2025年以降はRPPIを中心に追うべきです。

今後の戦略に向けた見通し：2024年第4四半期の反発が示すもの

BSPの2024年第4四半期RREPIの反発は、選別的な回復シグナルとして読むのが最も適切です。つまり、前四半期の下落を反転させるだけの需要は戻ってきたものの、その勢いは特に希少性や実需の基礎条件に支えられた住宅カテゴリーに強く表れていた、ということです。（BusinessMirror）

投資家や住宅購入者にとって、今後を見据えた実務的な示唆は明確です。資産の質と立地固有の需要に注目し、その上で、2024年以降は新しいヘドニック方式RPPIを使って、次のサイクルの進み方を追うことが重要です。（Bureau of the Treasury）