フィリピン不動産業界の現状2025：浮き彫りになった機会と課題

November 14,2025

2025年が終わりに近づく中、フィリピンの不動産業界は重要な転換点に立たされています。急速な都市化、変化する市場行動、そして進化し続ける経済環境が業界に大きな影響を与えています。不動産セクターは依然として国内成長を支える最も強力な産業の一つであり、数百万人の雇用を創出し、大都市だけでなく新興の地方都市でも開発を牽引しています。しかし、その強靭さにもかかわらず、この一年は有望な機会と重大な課題が混在し、デベロッパー、投資家、物件購入者・賃貸者の意思決定に大きな影響を与えました。

本年末レビューでは、2025年を通じて業界が享受した主な機会と、依然として直面している課題を整理します。これらの動向を理解することで、関係者は次の成長サイクルに向けた準備を整え、今後訪れる戦略的変化を予測することができます。

フィリピン不動産業界で見られた主な機会（2025）

A. アフォーダブル〜中価格帯住宅への強い需要

2025年の終わりにかけても、アフォーダブル住宅および中価格帯住宅の需要は依然として業界最大の成長ドライバーとなっています。全国的な住宅不足が続き、特にマニラ首都圏、カラバルソン、セブ、ダバオを中心に、コンドミニアム、タウンハウス、低価格住宅への関心が高まっています。政府主導の「4PH（Pambansang Pabahay Para sa Pilipino Program）」により、より手頃でアクセスしやすい住宅開発が促進されています。

B. BPO産業とハイブリッドワークの継続的な拡大

世界的な市場変動にもかかわらず、BPO産業（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）は2025年もフィリピンで最も安定した雇用源のひとつとして地位を維持しました。ハイブリッドワークの普及により賃貸市場の動きが変化し、テナントは柔軟なオフィスモデルを求めるようになりました。一方で、マカティCBD、BGC、オルティガスなどの主要商業地区ではオフィスの稼働率が引き続き堅調でした。これらの動向はオフィススペース、コワーキングスペース、BPO労働者向けの住宅開発の需要を支える要因となっています。

C. 観光業およびホスピタリティ不動産の回復

2025年には観光業が大きく回復し、ホテル、Airbnb対応物件、サービスアパートメント、沿岸リゾート開発などへの需要が再び大きく伸びました。パラワン、セブ、シャルガオ、ボホールといった人気観光地では、国内外の投資家からの関心が高まり、観光関連不動産が再び活気づいています。この回復により、デベロッパーはホスピタリティ資産の拡充や旅行需要を支える複合開発（ミクストユース）の拡大に取り組む大きな機会を得ました。

D. OFW（海外フィリピン労働者）の購買力と投資意欲の高まり

海外で働くフィリピン人労働者は、依然として不動産販売の主要な購買層です。多くのOFWは、長期的な資産形成を目的として、運用益や賃貸収入が期待できる物件を求めており、特にマニラ首都圏、カビテ、ラグナ、パンパンガの物件が人気を集めました。デベロッパーはこの市場機会を捉え、柔軟な支払いプラン、バーチャルツアー、オンライン予約、海外顧客専用のカスタマーサポートなど、OFW向けのサービスを強化しています。

2025年終盤に直面した主な課題

A. 市場セグメント全体での競争激化

2025年には、大手デベロッパーから地方の新興デベロッパーまで、多様な企業が新規プロジェクトを積極的に展開したことで、競争環境がさらに過熱しました。この市場飽和により、中小規模のデベロッパーは差別化が難しくなり、購入者側はよりシビアに価格・利便性・品質のバランスを比較検討するようになりました。

B. 金利上昇と資金調達の難しさ

開発業者、購入者の双方にとって、借入コストの上昇は2025年の大きな障壁となりました。銀行の融資基準は厳格化され、住宅ローンの金利も上昇したため、多くの家庭が購入計画を見送り、需要が一部で鈍化しています。特に小規模デベロッパーはプロジェクト資金の確保が難しくなり、開発スケジュールの遅延や販売戦略の見直しを余儀なくされました。

C. 不動産権利証（タイトル）の取得・移転手続きの遅さと複雑さ

2025年を通して長年の課題として残り続けたのが、不動産の権利証（タイトル）取得および移転手続きの難しさです。政府機関での処理遅延、不備のある書類、行政のボトルネックなどにより、プロジェクトの進行が滞るケースが後を絶ちませんでした。これらの非効率性は開発コストの上昇を招き、特に明確な書類を必要とする外国人投資家やOFWの投資意欲に影響を与える要因となりました。

D. インフラの未整備およびプロジェクト遅延

国家レベルのインフラ整備が進められているものの、地域ごとの進捗は依然として不均一です。一部の地域では道路網、交通アクセス、公共 utilities、水害対策などの整備が十分に進んでおらず、これが物件価値や都市開発の可能性に影響を与えています。加えて、予算制約や物流上の課題により、予定されていたインフラプロジェクトが遅延するケースも見られました。これらは、マニラ首都圏以外の新しい不動産開発エリアの成長を緩やかにする要因となりました。

2025年の市場を乗り越えるために有効だった主な戦略

A. 政府とデベロッパーの連携強化

多くのデベロッパーが政府機関と連携し、許認可、ゾーニング、タイトル移転などの手続きに関するボトルネック解消に取り組みました。官民パートナーシップ（PPP）の活用により、一部のインフラプロジェクトが加速し、ステークホルダー間のコミュニケーションも改善されました。

B. 新たな柔軟な資金調達モデルの導入

金利上昇に対応するため、デベロッパーはより柔軟な支払い・投資モデルを導入しました。その代表例として：

• 延長された支払い期間

• レント・トゥ・オウン（賃貸購入）方式

• 低い頭金（エクイティ）設定

• 柔軟な金融機関とのパートナーシップ

• 商業不動産向けのREIT（不動産投資信託）活用

これらの取り組みにより、購入者・投資家はより多様で負担の少ない資金計画を選択できるようになりました。

C. デジタルトランスフォーメーションの加速

デベロッパー各社は、業務プロセスのデジタル化をさらに推進しました。オンライン予約、デジタル決済、バーチャルツアー、自動化された顧客通知、電子書類処理などが一般化し、手続きの効率化が進んでいます。これらの改善により、行政手続きに伴う遅延が減少し、特に海外在住のOFWにとって購入体験が大幅に向上しました。

D. 民間セクターによる地域・インフラ開発への参加

一部のデベロッパーは、自社プロジェクト周辺の道路網、排水システム、シャトル交通、商業施設などの整備にも積極的に投資しました。このアプローチは、物件価値を向上させるだけでなく、地域経済の活性化や長期的な住環境の改善にもつながっています。

結論：成長・適応・機会に満ちた一年

2025年の終わりを迎えるにあたり、フィリピン不動産業界は強いレジリエンスと適応力を示した一年だったと言えます。アフォーダブル住宅の需要、BPO産業の安定、観光業の回復、OFWからの堅調な投資など、さまざまな追い風により、市場は世界的・国内的な逆風を乗り越えて前進を続けました。

一方で、市場競争の激化、資金調達の制約、タイトル手続きの遅延、インフラの未整備といった課題は、業界全体が継続的な改革と革新を必要としていることを改めて浮き彫りにしました。

それでも、フィリピン不動産業界の未来は依然として明るいものです。政府と民間企業の効果的な協力、デジタル変革の継続、戦略的な投資計画が進むことで、今後さらに力強い成長が期待されます。長年の課題に向き合いつつ、新たな機会を確実に取り込むことで、より強固で包摂的、そして未来に備えた不動産市場を築いていくことが可能です。

出典：

https://www.bedandgoinc.com/post/opportunities-and-challenges-in-the-philippine-real-estate-industry