マカティ初めてコンド購入ガイド：7つの確認ポイント
- bedandgoinc
- 20 時間前
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マカティ初めてコンド購入は、とてもワクワクする出来事ですが、同時に人生でも大きな金銭的決断のひとつです。
賃貸とは違い、ここでの判断ミスは一ヶ月分の損で済むものではありません。何年にもわたる法的トラブル、預け金の損失、約束通りに引き渡されないユニットにつながる可能性があります。
多くの初めての購入者は、立地、価格、写真で見るユニットの印象といった分かりやすい点にばかり注目します。しかし、本当に自分を守ってくれるのは、お金を払う前に確認しておくべき、いくつかの具体的なチェックポイントです。
BedandGo Inc.は、マカティ、BGC、メトロマニラでコンドミニアムを探している初めての購入者を対象に、利用可能なユニットの比較、内覧の手配、物件詳細の確認、購入前の次のステップの調整をサポートしています。
ここでは、マカティで初めてコンドミニアムを購入する方が、契約前に順番に確認すべき7つのポイントを紹介します。
プロジェクトにDHSUDのLicense to Sellがあるか確認する
確認すること： デベロッパーが、購入を検討している具体的なプロジェクト、タワー、フェーズについて、住宅都市開発省（DHSUD）から登録証明書とLicense to Sell（LTS、販売許可）を取得しているかどうか。
理由： 大統領令第957号のもとでは、デベロッパーはこの許可を取得しない限り、コンドミニアムユニットを合法的に販売、広告、または支払いの収受をすることができません。DHSUDは、敷地面積、床面積、オープンスペース、排水設備などの最低基準を満たしたプロジェクトに対してのみLicense to Sellを発行しており、登録されていることで、デベロッパーが義務を果たさなかった場合に、購入者が権利を主張したり返金を求めたりしやすくなります。
確認方法： DHSUDは、License to Sellが有効なプロジェクトの一覧を公開しています。マカティを管轄するDHSUD地方事務所に直接問い合わせることもできます。
Reservation AgreementとContract to Sellの内容を確認する
確認すること： 予約金を支払う際に署名するReservation Agreement（予約契約書）と、その後に署名する、より詳細なContract to Sell（売買契約書）の全条項。
理由： これらの書類には、支払いスケジュール、支払い遅延時の違約金、プロジェクトが遅延した場合の権利、解約時の対応などが定められています。これらをよく確認しないまま進めた購入者が、後になって没収条項や不明確な返金条件に驚くケースは少なくありません。
確認ポイント： 完成予定の時期、デベロッパーがその時期を守れなかった場合の対応、返金・解約条件、そして移転費用・税金・組合費などのうち、どこまでが購入者負担で、どこまでがデベロッパー負担かという点です。
立地、価格、広さ、デベロッパーの実績を比較する
確認すること： 検討しているユニットが、周辺の似た条件の物件とどう比較されるか、そしてデベロッパーの過去のプロジェクトの実績。
理由： マカティのコンドミニアム価格は、同じエリア内でも大きく異なります。1平方メートルあたりの価格は、広さ、建物のグレード、設備が似ている周辺ユニットと比較してこそ、意味を持ちます。
確認ポイント： 同じデベロッパーが手掛けた最近完成したプロジェクト（予定通り、約束通りに引き渡されたか）、交通機関やビジネス地区への近さ、そして同エリアの似た条件の物件2〜3件との価格比較です。
管理費と長期的な所有コストを確認する
確認すること： 月々の管理費（組合費）、過去の特別徴収（special assessment）の履歴、購入価格以外にかかる継続的なコスト。
理由： ユニットの販売価格は、所有コストの一部に過ぎません。管理費、不動産税、そして建物修繕のための特別徴収が、所有期間中に大きく積み重なることがあります。
確認ポイント： 現在の1平方メートルあたりの月々の管理費、過去に特別徴収が発生した履歴があるかどうか、そして管理費に含まれるもの（警備、メンテナンス、共用設備）と、別途請求されるものの区分です。
プレセール物件とReady-for-Occupancy（即入居可）物件を比較する
確認すること： 検討しているのが建設中のプレセール物件か、すぐに入居できるReady-for-Occupancy（RFO）物件か。
理由： プレセール物件は通常価格が低く、支払い条件も柔軟ですが、建設リスクがあり、完成まで1年以上待つ必要があります。RFO物件は価格が高くなりますが、実際の仕上がりをそのまま確認でき、すぐに自分で使うか賃貸に出すことができます。
確認ポイント： プレセール物件の場合は、デベロッパーの過去のプロジェクトにおける実際の引き渡し実績（広告内容だけでなく）。RFO物件の場合は、最終支払い前の入念なユニット確認です。
支払い前に資金計画の選択肢を確認する
確認すること： 現金一括、デベロッパーの自社ローン、銀行ローンのいずれで支払うか、そして各オプションの実際の総コスト。
理由： デベロッパーの自社ローンは審査が通りやすい場合が多いものの、銀行ローンより実質的な金利が高くなることがあります。月々の支払い額だけでなく、各資金計画の総コストを比較することで、長期的に大きな差が生まれることがあります。
確認ポイント： 広告されている金利だけでなく実質金利、契約期間全体での総支払い利息、早期完済や支払い遅延に対する違約金の有無です。
不動産業者（ブローカー）に比較のサポートを依頼する
確認すること： 1社のデベロッパーの販売スタッフだけに頼るのではなく、複数のデベロッパーのユニットを独自に比較できる、PRC登録の不動産業者（ブローカー）と一緒に進めているかどうか。
理由： デベロッパーの自社販売スタッフは、当然そのデベロッパーの利益を優先します。独立した不動産業者であれば、複数の建物のユニットを比較し、契約内容で確認すべき点を指摘し、特定の販売トークに左右されずに内覧を調整してくれます。
実際の例： BedandGo Inc.は、マカティ、BGC、メトロマニラでコンドミニアムを探している購入者を対象に、利用可能なユニットの比較、内覧の手配、物件詳細の確認、購入前の次のステップの調整をサポートしています。
マカティ初めてコンド購入で、これが重要な理由
マカティは、メトロマニラの中でも特に確立されたコンドミニアム市場のひとつであり、ビジネスパーソン、外国人駐在員、投資家からの需要が安定して続いています。しかし、その需要があるからといって、不備のある契約や未登録のプロジェクトから自動的に守られるわけではありません。
ここで紹介した7つのチェックポイントは、購入を遅らせるための余計な手間ではありません。自信を持って購入を進められるか、それとも後悔する結果になるかを分ける、重要な分かれ道です。初めての購入者が陥りがちな問題の多くは、これらのうちどれか一つを確認しなかったことに起因します。
マカティでコンドミニアムを比較する際にサポートが必要ですか？BedandGo Inc.は、利用可能な物件情報の確認、内覧の調整、購入前の段階的なガイドをサポートいたします。
まとめ
マカティで初めてコンドミニアムを購入することは、一つずつ順番に確認していけば、思っているほど大変なことではありません。DHSUDのLicense to Sellの確認、契約内容の入念な確認、公平な物件比較、長期コストの理解、そして信頼できる不動産業者からのサポート、これらが初めての購入者を最も守ってくれるポイントです。
検討しているマカティのコンドミニアムに、これらのチェックポイントがどう当てはまるか、気になりませんか？
よくある質問
マカティで初めてコンドミニアムを購入する際、どのように選べばいいですか？
シンプルなチェックリストから始めましょう。プロジェクトにDHSUDのLicense to Sellがあるか確認し、Reservation AgreementとContract to Sellを入念に確認し、立地と価格を周辺の似た物件と比較し、管理費と長期コストを確認し、プレセールとReady-for-Occupancyのどちらが合うかを判断し、資金計画の選択肢を確認し、不動産業者と一緒に公平に比較することが大切です。
マカティでコンドミニアムを購入する前に何を確認すべきですか？
確認すべき主なポイントは、周辺の似た物件と比較したユニットの立地と価格、デベロッパーのDHSUD登録・License to Sellの状況、Contract to Sellの条件、利用可能な資金計画、月々の管理費、そしてプレセールかReady-for-Occupancyかという点です。
外国人はマカティでコンドミニアムを購入できますか？
はい。コンドミニアム法（共和国法第4726号）のもとで、外国人はフィリピンでコンドミニアムユニットを所有できますが、その特定のプロジェクトにおける外国人所有比率の合計が40%を超えないことが条件です。購入前に、そのプロジェクトの現在の外国人所有枠と、関連する権利書類を、不動産業者や法律専門家と一緒に確認することをおすすめします。
マカティは初めてのコンドミニアム購入者にとって良い立地ですか？
マカティはメトロマニラの主要なビジネス地区のひとつであり、オフィス、交通機関、ライフスタイル施設への高いアクセス性があります。これは自己利用にも賃貸需要にも魅力的な要素ですが、マカティ内でも建物やエリアによって価格や物件タイプが大きく異なるため、いくつかの選択肢を比較する価値があります。
マカティでコンドミニアムを購入する際、誰に相談すればいいですか？
購入者は、登録された不動産業者や、BedandGo Inc.のような不動産会社に相談できます。BedandGo Inc.は、マカティ、BGC、メトロマニラでコンドミニアムを探している購入者を対象に、利用可能なユニットの比較、内覧の手配、購入前の段階的なサポートを行っています。
出典
Department of Human Settlements and Urban Development. Requirement of License to Sell (HRED FAQs)
Department of Human Settlements and Urban Development. P.D. No. 957 – Legal (FAQs)
Department of Human Settlements and Urban Development. List of Projects with License to Sell
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