マニラ不動産2026：Colliers最新レポートが示す8つの市場シグナル

マニラ不動産2026では、住宅、オフィス、リテールの各市場が同じ方向に動いているわけではありません。

2026年のメトロマニラ不動産市場は、すべての分野が同じ方向に動いているわけではありません。住宅市場では一部の価格帯で需要が回復している一方、空室率は依然として高い水準にあります。オフィス市場では企業の動きが慎重になり、リテール市場では飲食やF&Bを中心に回復が続いています。

つまり、2026年の市場は単純に「回復している」と言い切れる状況ではありません。むしろ、エリア、価格帯、物件タイプによる差が大きくなり、物件選びの精度がより重要になっている市場だと言えます。

Colliersの最新レポートをもとに、買主、投資家、物件オーナー、事業者が知っておきたい8つのポイントを整理します。

1. 手頃な価格帯の住宅が需要をけん引

2026年前半の住宅市場では、エコノミー・アフォーダブル住宅が需要回復の中心となっています。比較的購入しやすい価格帯の物件は実需層からの関心を集めやすく、住宅ローン環境の改善や購入支援策も追い風になっています。

この動きから分かるのは、住宅市場全体が一様に回復しているわけではないということです。高価格帯だから売れるのではなく、購入者が実際に支払える価格であるかどうかが、これまで以上に重要になっています。

開発会社や投資家にとっても、ブランド力だけではなく、価格設定が市場に合っているかどうかが問われる状況になっています。

2. メトロマニラの住宅空室率は依然として高い

2026年の住宅市場で特に注意したいのが空室率です。Colliersは、メトロマニラのコンドミニアム空室率が2026年末に約25.6％まで上昇する可能性があると見ています。

これは、投資用としてコンドミニアムを購入しても、すぐに入居者が見つかるとは限らないことを意味します。特に、同じエリアに似たような賃貸物件が多い場合は、価格競争になりやすくなります。

そのため、購入時には物件価格だけでなく、立地、賃料設定、建物管理、周辺の競合物件、住戸の状態なども確認する必要があります。

安いから買うのではなく、実際にそのエリアで賃貸需要があるかどうかを見ることが重要です。

3. 新規コンドミニアムの発売は減少傾向

開発会社も供給過多の状況を受けて慎重になっています。2026年は、新しいコンドミニアムの販売開始を抑え、すでに完成している在庫を減らす動きが強まっています。

これは、過去のように大量に新規プロジェクトを立ち上げる市場とは異なります。

開発会社は「どれだけ多く販売するか」よりも、「今ある在庫をどれだけ効率よく販売するか」を重視するようになっています。

買主にとっては、プレセール物件だけでなく、RFO、つまりReady for Occupancyの完成済み物件も比較する価値があります。場合によっては、完成済み物件のほうが価格、支払い条件、入居時期の面で有利になることもあります。

4. プレセール需要は改善しているが、市場はまだ不安定

2026年前半には、プレセール販売にも改善が見られました。特に低価格帯や手頃な価格帯の物件で需要が戻りつつあります。

柔軟な支払い条件やキャンペーン、値引き、特典なども販売を後押ししています。

ただし、この改善を市場全体の完全回復と考えるのは早いでしょう。住宅空室率は依然として高く、完成済み在庫も多く残っています。

プレセールの売れ行きが改善しているからといって、すべての物件が安全な投資になるわけではありません。

より正確に言えば、需要は回復しつつあるものの、価格帯や物件ごとの差が大きい市場だと言えます。

5. オフィス需要は2026年第2四半期に再び減速

オフィス市場では、2026年第2四半期に賃貸活動が弱まりました。企業が経済状況や世界情勢を見ながら、新規契約やオフィス拡張を慎重に判断しているためです。

ただし、これは企業が一斉にオフィスを手放しているという意味ではありません。

多くの企業は撤退するのではなく、拡張や移転の判断を先送りしている状態に近いと考えられます。

そのため、オフィス市場は急激に悪化しているというよりも、慎重な様子見が続いている市場と見るほうが自然です。

6. フレキシブルオフィスは成長分野のひとつ

2026年のオフィス市場で特に注目されているのが、フレキシブルワークスペースです。

企業は長期契約に縛られるよりも、人員数や事業規模に合わせて柔軟に使えるオフィスを選ぶ傾向を強めています。

特に、フィリピンに新しく進出する企業、ハイブリッド勤務を導入している企業、急成長中の企業、短期間で人員が変動する企業にとって、柔軟なオフィスは使いやすい選択肢です。

オフィスオーナー側にとっても、従来の長期賃貸だけではなく、柔軟な契約条件や共有スペース、設備の充実がより重要になっています。

7. リテール市場は回復基調、F&Bが需要を支える

リテール市場は、2026年の不動産分野の中でも比較的安定した動きを見せています。メトロマニラの小売空室率は改善し、飲食店やF&B関連のテナントが需要を支えています。

現在は、新しい大型モールを次々と建てるよりも、既存施設の改装やテナント構成の見直し、飲食や体験型店舗の強化に重点が置かれる傾向があります。

そのため、商業物件では立地だけでなく、どのような顧客が集まるエリアなのか、どのようなテナントが周囲にあるのかという点も重要です。

F&Bやライフスタイル型の集客が強い場所では、一般的な商業スペースとは異なる強みを持つ可能性があります。

8. 経済成長の鈍化で、市場全体は慎重姿勢

2026年第2四半期のフィリピン経済成長率は2.3％に減速しました。

この鈍化は不動産市場にも影響しています。家計消費の弱まり、企業投資の慎重化、世界経済の不透明感などが、住宅購入やオフィス拡張、不動産投資の判断を慎重にしています。

一方で、すべての分野が弱いわけではありません。

アフォーダブル住宅、フレキシブルオフィス、リテール、物流、ホスピタリティなどでは引き続き需要が見られています。

そのため、2026年の不動産市場は「弱い市場」というよりも、選ばれる物件と選ばれない物件の差が大きくなっている市場と考えるほうが適切です。

マニラ不動産2026が住宅購入者に意味すること

2026年は、住宅購入者にとって選択肢が多い市場です。

開発会社は完成済み在庫を減らす必要があるため、値引きや柔軟な支払い条件を提示するケースもあります。これは買主にとって比較や交渉をしやすい環境と言えます。

ただし、投資目的で購入する場合は、購入価格だけで判断するべきではありません。

空室率が高いエリアでは、購入後すぐに賃貸収入が得られるとは限りません。そのため、実際の賃貸需要、周辺物件の募集状況、賃料相場まで確認する必要があります。

マニラ不動産2026が投資家に意味すること

2026年の投資では、「メトロマニラ不動産」という大きなくくりだけで判断するのは危険です。

住宅、オフィス、リテールでは、市場の動きがそれぞれ異なっています。

住宅では低価格帯の需要が比較的強く、オフィス市場では企業が慎重になっています。一方で、フレキシブルオフィスやF&Bを中心としたリテールには比較的強い需要があります。

投資家が考えるべきなのは、「不動産市場全体が伸びているか」ではありません。

重要なのは、この場所で、この物件タイプに、本当に需要があるかということです。

マニラ不動産2026が物件オーナーに意味すること

物件オーナーにとっても、2026年は競争が激しい市場です。

住宅オーナーは多くの空室物件と競合しています。オフィスオーナーは、設備や契約条件、柔軟性、管理品質を改善する必要があります。リテール物件では、テナント構成や周辺の集客力がより重要です。

つまり、物件を所有しているだけでは十分ではありません。

入居者やテナントから見て、他の物件と比べて選ぶ理由があるかどうかが重要です。

2026年は「選ぶ力」がより重要

Colliersの2026年レポートから最も分かりやすいのは、市場全体が同じように動いていないという点です。

住宅市場では需要が改善している価格帯がある一方で、高い空室率が続いています。オフィス市場では企業が慎重になっていますが、フレキシブルワークスペースには需要があります。リテール市場は回復基調にあり、飲食やF&Bが重要な役割を果たしています。

だからこそ2026年は、「不動産だから買う」「安いから買う」という判断ではなく、その物件に実際の需要があるかを確認することが重要です。

立地、価格、競合、物件状態、管理、賃貸需要、将来の供給まで比較しながら判断する必要があります。

BedandGo Real Estate

メトロマニラで不動産の購入、賃貸、売却、投資を検討する場合は、一般的な市場ニュースだけではなく、実際に検討している物件と周辺の競合物件を比較することが重要です。

BedandGo Real Estateでは、エリア、価格、面積、賃貸市場、周辺競合、物件状態、利用目的などを確認しながら、物件選びをサポートしています。

2026年のように市場の差が大きい時期だからこそ、数字だけを見るのではなく、その物件が実際に今の市場で選ばれる理由があるかどうかを確認することが大切です。