マニラ不動産投資：2026年日本人がマカティのコンドに注目する７つの理由
- bedandgoinc
- 5月30日
- 読了時間: 9分
更新日：6月1日
くの日本人購入者にとって、メトロマニラでコンドミニアムを選ぶことは、単に物件を探すことだけではありません。実用的で、安定感があり、理解しやすい立地を選ぶことでもあります。その点で、マカティは今も注目されるエリアです。マカティは長年、フィリピンを代表するビジネス・金融の中心地のひとつとして知られており、主要オフィス、商業施設、住宅タワー、ホテル、モール、日常生活に必要な利便施設が一つの都市に集まっています。マニラ不動産投資を考える日本人購入者にとって、マカティのコンドは立地、賃貸需要、生活利便性、外国人所有ルールを確認しやすい選択肢のひとつです。
マカティはフィリピンの主要な金融・ビジネス拠点としても紹介されており、日中は多くの勤務者や来訪者が市内に流入するため、人口が大きく増えるエリアでもあります。東京から来る日本人購入者にとって、マカティにはどこか馴染みやすい部分があります。ビジネス地区、歩きやすい生活エリア、高層住宅、レストラン、銀行、クリニック、モール、オフィスタワーが、比較的コンパクトな都市環境の中に集まっているからです。
ただし、フィリピンの不動産市場は日本とは異なります。購入者は、法的ルール、建物の状態、賃貸需要、費用、将来の再販性を慎重に確認する必要があります。
この記事では、マカティのコンドが今も日本人購入者にとって魅力的に映る理由を、実用的かつバランスの取れた視点で解説します。
マニラ不動産投資でマカティのコンドが注目される理由
マカティが日本人購入者に選ばれやすい理由のひとつは、ビジネス地区としての環境です。東京の一部エリアと同じように、マカティにはオフィス、住宅、飲食店、商業施設、日常サービスが近い距離にまとまっているエリアがあります。マカティ中央ビジネス地区には、多国籍企業、銀行、大手企業が集まっており、メトロマニラの主要なオフィスマーケットのひとつとして認識されています。
日本人購入者にとって、これは重要です。日常の利便性は、不動産価値を考えるうえで大きな要素になるからです。オフィス、モール、レストラン、クリニック、スーパー、銀行に近いコンドは、利用しやすく、貸しやすく、将来的に売却しやすい可能性があります。多くの購入者はユニットそのものだけでなく、その場所で日常生活がどれだけしやすいかも考えています。
これは、出張時の滞在拠点として使いたい方、スタッフ用住居として活用したい方、専門職向けに賃貸したい方、または長期投資として保有したい方にとって特に重要です。マカティの魅力は、単なる高層ビルの景観ではなく、すでに確立された都市機能にあります。
ただし、購入者は正確なエリアを慎重に比較する必要があります。レガスピ・ビレッジ、サルセド・ビレッジ、ポブラシオン、ロックウェル、アヤラアベニュー周辺では、想定されるテナント層、価格帯、生活利便性がそれぞれ異なります。
活発なオフィス需要が賃貸需要を支えやすい
マカティのオフィス基盤は、コンド市場が今も注目される理由のひとつです。ビジネス地区の住宅需要は、雇用、企業活動、日々の通勤動線と密接に関係しています。Colliersによると、2026年第1四半期のメトロマニラのオフィス空室率は19.0%まで改善しており、この期間に新規オフィス供給がなかったことも背景にあります。
日本人購入者にとって、これは重要なポイントです。周辺エリアに雇用がある場所では、賃貸需要が比較的支えられやすいからです。マカティのコンドは、通勤時間を減らし、オフィスに近い場所に住みたい法人テナント、外国人勤務者、専門職、コンサルタント、出張者に訴求しやすい可能性があります。
ただし、マカティにあるからといって、賃貸需要を自動的に想定するべきではありません。購入者は、具体的な建物とユニットを確認する必要があります。
確認すべきポイントは以下の通りです。
同じ建物内で、類似ユニットがいくつ賃貸募集されているか
募集ユニットは早く借り手がついているか、それとも長く空室になっているか
現在の賃料は希望価格ではなく、実際の市場水準に合っているか
ユニットの家具や設備は、想定テナントに合っているか
建物管理は良く、外国人テナントにとって魅力的か
マカティのビジネス活動は賃貸需要を支えやすい要素になりますが、実際の賃貸成績は最終的にその建物とユニット次第です。
日本人購入者が理解しやすい生活利便性がある
日本人購入者は、利便性、清潔感、安全性、交通アクセス、日常サービスへの近さを重視する傾向があります。マカティは、多くの住宅エリアがモール、レストラン、公園、コンビニ、オフィス、医療施設に近いため、生活しやすい場所として魅力があります。
レガスピ・ビレッジやサルセド・ビレッジは、住宅タワー、レストラン、オフィス、公園、日常サービスがまとまっているため、実用的なエリアとして見られることが多いです。ロックウェルはより高級感のある住宅環境を提供し、ポブラシオンは飲食やライフスタイル面でより活気のある雰囲気があります。このように、目的に応じて複数の選択肢がある点もマカティの特徴です。
この生活利便性は、自己利用にも賃貸にも重要です。周辺環境が暮らしやすければ、テナントはやや小さめのユニットでも受け入れやすくなります。たとえば、オフィスや飲食店に近いスタジオや1ベッドルームは、仕事や日常生活のために長い移動が必要な大型ユニットよりも実用的な場合があります。
ただし、購入者はエリア名だけに頼るべきではありません。歩きやすさ、交通状況、騒音、近隣の工事、建物へのアクセス、共用部の状態も必ず確認する必要があります。
4. 外国人購入者にとってコンドは数少ない実用的な所有方法
外国人購入者は、原則としてフィリピンで土地を所有することはできません。しかし、コンドミニアム法人全体における外国人所有比率が40%を超えない限り、コンドミニアムユニットを購入することができます。シドニーのフィリピン総領事館も、プロジェクト内の外国人所有比率が40%を超えない範囲で、外国人がフィリピンのコンドミニアムユニットを購入できると説明しています。
このため、メトロマニラで不動産を保有したい日本人購入者にとって、コンドは実用的な選択肢のひとつです。ただし、購入前には40%の外国人所有枠を必ず確認する必要があります。人気のある建物や築年数のある建物では、すでに外国人所有比率が高くなっている場合があります。
購入前に、日本人購入者は以下を確認するべきです。
外国人所有枠がまだ利用可能か
Condominium Certificate of Titleがクリーンであるか
税金や管理費に未払いがないか
売主に正式な売却権限があるか
賃貸、リノベーション、ペット、入居に関する建物規則
外国人購入者に影響する可能性のある制限
これは重要なステップです。ユニットが魅力的に見えても、外国人所有枠がすでに満了している場合、購入者は法的に取引を進められない可能性があります。
5. マカティは自己利用にも投資にも使えるが、数字の確認は必要
マカティのコンドは柔軟性があるため、日本人購入者にとって魅力的です。ユニットは、自分用の都市拠点として使うことも、賃貸に出すことも、将来の売却資産として保有することも、将来的な移住や長期滞在の準備として使うこともできます。この柔軟性が、主要ビジネス地区のコンドが今も注目される理由のひとつです。
ただし、投資判断は立地だけでなく数字に基づく必要があります。メトロマニラの住宅市場は依然として選別が必要な状況です。Colliersの2026年フィリピン不動産市場見通しでは、需要、消費者行動、在庫状況が変化する中で、デベロッパーや投資家は追い風と向かい風の両方に対応する必要があるとされています。
購入者は実際の所有コストを計算する必要があります。確認すべき項目は以下の通りです。
購入価格
税金と名義移転関連費用
管理費
修繕とメンテナンス
家具費用
物件管理費
空室期間
想定賃料
将来の再販流動性
マカティのコンドは魅力的な選択肢になり得ますが、すべての費用を含めても納得できる内容でなければなりません。価格が低くても管理費が高い、または賃貸需要が弱いユニットは、期待通りに機能しない可能性があります。一方で、良い建物にあり、テナントにとって魅力がある適正価格のユニットは、長期的により安定した選択肢になる場合があります。
6. 日本人購入者は建物の品質を慎重に比較すべき
マカティには幅広いタイプのコンドがあります。築年数はあるものの立地が良い建物もあれば、高級感があり管理状態の良い建物もあります。また、間取りは良くても共用部が弱い建物や、月々の管理費が高い建物もあります。そのため、建物ごとの確認が非常に重要です。
購入前に、日本人購入者は以下を確認するべきです。
ロビーと共用部の状態
エレベーターの稼働状況
建物管理の質
セキュリティと訪問者管理
水圧と排水
エアコン設備
利用可能なインターネット会社
交通や近隣工事による騒音
洪水履歴と周辺道路の状態
修繕履歴と今後の特別徴収の可能性
これは中古コンドの場合、特に重要です。写真ではユニットが良く見えても、建物に隠れた問題がある場合があります。反対に、ユニット自体は古く見えても、建物がしっかり管理されていれば、リノベーション後に良い投資になる可能性もあります。
建物管理基準に厳しい日本人購入者にとって、この確認は省くべきではありません。
7. マカティの魅力は強いが、自動的に良い買い物になるわけではない
マカティは、ビジネス拠点としての役割、生活利便性、賃貸需要、長年の評判によって今も魅力があります。しかし、すべてのマカティのコンドが良い購入対象になるわけではありません。最適な選択肢は、購入者の目的によって変わります。
賃貸収入を重視する購入者は、テナント需要、家具、賃料水準、空室期間を優先するかもしれません。将来の自己利用を重視する購入者は、間取り、建物の快適さ、レストランや日常施設へのアクセスを重視するでしょう。将来の売却を重視する購入者は、建物の評判、価格、再販流動性を優先する必要があります。
最も安全な方法は、正確な建物、正確なユニット、正確な数字を比較することです。マカティは強い土台を提供できますが、購入に適しているかどうかを決めるのは、最終的にはデューデリジェンスです。
まとめ
東京からマカティへ。日本人購入者にとって、マカティのコンドは馴染みやすい都市のリズムを提供しているように感じられるかもしれません。ビジネス活動、高層住宅、生活利便性、日常サービスへのアクセスが揃っているからです。マカティがビジネス・金融の中心地として確立されていることは、多くのコンドに自己利用と賃貸投資の両方で明確な使い道を与えています。
しかし、購入者は現実的であるべきです。最も良いマカティのコンドは、必ずしも最も新しい、最も高い、または最も有名な建物ではありません。購入者の目的に合い、外国人所有枠が確認でき、管理の良い建物にあり、現実的な賃貸需要を持ち、すべての所有コストを含めても納得できるユニットです。
マカティのコンドを比較している日本人購入者に対して、BedandGoは利用可能なユニットの確認、建物ごとの詳細チェック、賃貸可能性の比較、購入前のデューデリジェンスをサポートします。
Sources IGES — Makati City Voluntary Local Review
Colliers Philippines — Q1 2026 Office Property Market Report
Colliers Philippines — 2026 Philippine Property Market Outlook
Philippine Consulate General Sydney — Owning Land in the Philippines
Makati City Government
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