マニラ不動産投資：プレセール物件は売却 or 解約？どちらがお得？

プレセール物件を購入したあと、資金計画や生活環境が変わり、「このまま支払いを続けるべきか」「途中で売却したほうがよいのか」「解約したほうがよいのか」と迷うことがあります。

特にマニラのコンドミニアムでは、まだ引き渡し前の段階で判断しなければならないケースも少なくありません。こうしたときに大切なのは、「売却と解約のどちらがお得か」を感覚だけで決めないことです。

これまでいくら支払ったのか、売却した場合にどれくらい手元へ戻るのか、解約した場合にどの程度の返金が見込めるのか、さらに手続きにどれくらい時間がかかり、その間に追加の支払いが必要になるのかまで含めて比較する必要があります。

今回は、プレセール物件を売却する場合と解約する場合について、判断する前に確認しておきたいポイントを整理します。

1. まず「何を売却するのか」を確認する

プレセール物件は、完成済みのコンドミニアムを売却する場合とは少し考え方が異なります。

まだ物件の引き渡しが完了していない場合、実際には完成した住戸そのものを売るのではなく、現在の契約上の権利を別の買主へ引き継ぐ形になることがあります。

そのため、最初に確認したいのは、現在の契約内容とこれまでの支払状況です。あわせて、デベロッパーへの残額がどの程度あるのか、名義変更や譲渡にどのような条件があるのか、手続きに追加費用が発生するのかも確認しておく必要があります。

また、新しい買主が見つかったからといって、それだけで手続きが完了するわけではありません。デベロッパー側のルールや契約内容によっては、必要書類や承認、手数料などが設定されている場合があります。

つまり、最初に整理すべきなのは、「何を引き継げるのか」と「自分にどのような義務が残るのか」です。

2. 売却した場合、実際にいくら手元へ戻るのか

売却を検討するときに、よく混同されやすいのが「新しい買主が負担する総額」と「売主が実際に受け取れる金額」です。

たとえば、新しい買主が売主へ一定額を支払い、その後の残額をデベロッパーへ支払う形で契約を引き継ぐ場合、デベロッパーへ支払われる金額は売主の収入にはなりません。

売主が見るべきなのは、買主から自分へ支払われる金額から、譲渡や売却に必要な費用、さらに追加で必要になる資金を差し引いたあと、最終的にいくら残るのかという点です。

つまり、売却価格そのものではなく、最終的な手取り額で判断することが重要です。

広告上の金額が大きく見えても、手数料や追加負担を差し引くと、想定より少ない金額しか残らないこともあります。

3. 解約した場合の返金額も冷静に確認する

解約を検討するときも、「これまで支払った金額の何％が戻る」と単純に考えるのは避けたほうがよいでしょう。

実際の返金額は、契約内容や支払状況、解約理由、適用される規定、各種費用などによって変わる可能性があります。

確認すべきなのは、まずどのような条件で解約が可能なのかという点です。そのうえで、これまでの支払いのうちどこまでが返金対象になるのか、どのような費用が差し引かれるのか、そして実際に返金されるまでにどのくらい時間がかかるのかを確認します。

特に重要なのは、「返金される可能性がある金額」と「実際に手元へ戻る金額」を分けて考えることです。

想定上の返金率だけを見るのではなく、最終的に受け取れる金額とその時期まで確認して初めて、売却との比較ができます。

4. 売却と解約は同じ基準で比べる

売却と解約を比較するときは、それぞれを別々の基準で見るのではなく、同じ条件で並べると判断しやすくなります。

たとえば、これまでの支払額が₱2,400,000だったとします。

売却の場合、買主から自分へ支払われる金額が₱1,800,000で、売却や譲渡に必要な費用が₱200,000だとすると、実質的な手取り額は₱1,600,000になります。この場合、これまで支払った金額との差は₱800,000です。

一方、解約の場合に想定される返金額が₱1,300,000で、解約関連の費用が₱50,000かかるとすると、実質的な手取り額は₱1,250,000になります。この場合、これまで支払った金額との差は₱1,150,000です。

この例では、売却したほうが解約よりも₱350,000多く回収できる計算になります。

ただし、ここで注意したいのは、売却のほうが回収額が大きいからといって、利益が出ているわけではないということです。

どちらを選んでも損失が残る場合があります。そのため、単純に「どちらの金額が高いか」ではなく、「どちらの方法なら損失をより抑えられるか」という視点で見ることが大切です。

なお、上記の金額は比較方法を説明するための仮定の数字であり、実際の売却価格や返金額を保証するものではありません。

5. 金額だけでなく、時間と追加資金も比較する

売却と解約を比較するときに見落とされやすいのが、手続きにかかる時間です。

売却の場合、まず買主を探し、その後に条件を確認し、譲渡手続きを進め、最終的に支払いを受けるという流れになります。しかし、買主がすぐに見つかるとは限りません。

また、買主が見つかるまでの間や手続きが完了するまでの間に、分割払いなどの支払いが続く可能性もあります。

一方、解約の場合も、返金条件を確認し、必要な手続きを進め、解約処理が完了してから返金を受ける流れになります。こちらも、必ずしもすぐに返金されるとは限りません。

そのため、比較するときは「いくら戻るか」だけでなく、「いつ戻るのか」と「その前にいくら必要なのか」まで確認することが大切です。

たとえば、売却のほうが最終的な回収額が高くても、買主が見つかるまでに数か月かかり、その間の支払い負担が大きいのであれば、その点も判断材料になります。

売却と解約、どちらがお得なのか？

結論として、どちらが有利かは一律には決められません。

売却のほうが回収額を大きくできる場合もありますが、買主を探す時間やその間の追加支払いを考えると、解約のほうが現実的なケースもあります。

判断するときは、最終的にいくら手元へ戻るのか、回収までにどのくらい時間がかかるのか、その間にどの程度の追加資金が必要になるのかをまとめて確認することが重要です。

つまり、最も多くお金が戻る方法だけを見るのではなく、自分の資金状況やスケジュールの中で実際に完了できる方法かどうかもあわせて考える必要があります。

プレセール物件で迷ったら、まず数字を整理する

プレセール物件の売却や解約を考える場合は、焦って結論を出す前に、現在の契約内容、これまでの支払履歴、デベロッパーへの残額、譲渡条件、解約条件、必要な費用、今後の支払予定を一度整理してみることをおすすめします。

数字を整理することで、そのまま保有を続けるべきか、売却を検討するべきか、それとも解約を選ぶべきかが見えやすくなります。

感覚だけで判断するのではなく、それぞれの選択肢で最終的にどのような資金の動きになるのかを比較することが重要です。

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BedandGoでは、マニラのコンドミニアムを所有する方に向けて、物件情報や契約状況、支払状況を整理しながら、今後の選択肢を検討するためのサポートを行っています。

売却を検討する場合は、現在の市場状況や物件条件を確認しながら、買主募集や取引準備を進めることができます。

解約を検討している場合も、まずは契約内容やこれまでの支払状況を整理し、どの点を確認する必要があるのかを明確にすることが大切です。

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