マニラ不動産投資：収益に影響を与える7つの要因とプロパティマネジメントの重要性
- bedandgoinc
- 8月7日
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更新日：8月8日
August 7, 2025
マニラでの賃貸物件を所有することは、例えばマカティの高層コンドミニアムやケソンシティの中価格帯ユニットなど、月々の収入の見込みがある有望な投資です。しかし、特に初めて投資するオーナーが見逃しがちなのは、その収益がどれだけ多様であるかという点です。立地や物件の種類、テナントの行動、市場のタイミングなど、複数の要素が実際の賃貸収入に影響を与えます。
さらに、しばしば過小評価されがちな強力な要素がプロパティマネジメントです。自分で管理する場合でも、プロのチームを雇う場合でも、物件の運営方法は空室率、メンテナンス費用、テナント満足度に影響を与え、最終的には毎月の収益に直結します。
このブログでは、マニラでの月々の賃貸収入に関して期待できる7つの重要な要素を解説し、賢いプロパティマネジメント戦略がどのように安定した利益のあるリターンを実現できるかを示します。
1. 立地がすべて—そして、マニラのすべてのエリアが同じ収益を提供するわけではない
マニラでは、賃貸収入は物件の正確な立地に大きく影響されます。BGC、マカティ、またはオルティガスなどの中心業務地区にあるコンドミニアムは、より都市化されていない地域の物件よりもはるかに高い賃料を要求します。これらのエリアのテナントは通常、高収入の専門職や外国人居住者であり、利便性と名声に対して支払う意欲があります。
しかし、総収入だけがすべてではありません。プレミアムエリアにある物件には、高い管理費や競争の激しさも伴うことがあります。ここで賢いプロパティマネージャーの登場です。彼らは物件を競争力のある価格で提供し、独自の特徴を強調し、プレミアムを支払う意欲のあるテナントを引き寄せることができます。
2. 賃貸利回りは式の一部に過ぎない
マニラの平均的な賃貸利回りは4％から6％の範囲ですが、実際の手取り収入は異なる場合があります。不動産税、メンテナンス費用、空室期間などは収益を削ります。一部の月では、季節的な低迷、修理、またはテナントの入れ替えにより、収入が減少することもあります。
優れたプロパティマネジメントは、これらの収入の変動を減少させるのに役立ちます。適切に管理された物件は、空室率が低く、より一貫したメンテナンススケジュールがあり、迅速なテナントサービスが提供されているため、リース期間の延長に繋がります。これらすべてが月々のキャッシュフローを安定させる要因となります。
3. ユニットタイプとサイズが月々の賃料に影響を与える
マニラでは、スタジオや1ベッドルームのコンドミニアムが若い専門職やデジタルノマドに非常に需要があります。これらのユニットは、通常、早く入れ替えが行われ、低いメンテナンス費用や短いリースサイクルを享受します。一方で、2ベッドルームや3ベッドルームのような大きなユニットは、賃貸までに時間がかかることが多いですが、より高い賃料を要求できます。
優れたプロパティマネージャーは、現在どのユニットタイプが需要が高いかを把握し、それに応じてマーケティング戦略を調整することができます。また、ユニットのプレゼンテーションを調整する手助けも行います。例えば、Airbnb向けにスタジオを家具付きで整えたり、2ベッドルームを家族向けに位置付けたりします。
4. テナントのタイプが収益に大きな影響を与える
安定した長期テナントは、定期的な収入、少ない管理作業、そして少ない劣化を意味します。反対に、遅延した支払い、損害、早期退去などは収益に支障をきたす可能性があります。法人顧客や外国人居住者は、通常、より信頼できるテナントですが、一定のプロフェッショナリズムや迅速な対応を期待します。
ここでプロパティマネジメントが重要になります。プロパティマネージャーは、テナントの背景調査を行い、規則を強制し、苦情に迅速に対応することで、良好なオーナーとテナントの関係を維持し、収益を守り、物件を保護します。
5. 空室期間はコストがかかる—管理によって削減できる
ユニットが空室でいる日数が長ければ長いほど、収入が減少します。適切なマーケティングやコミュニケーションシステムが整っていないと、魅力的な物件でも空室のままになることがあります。これは、マニラの賃貸市場で最も大きな収益減少要因の一つです。
信頼できるプロパティマネージメントチームは、事前リース戦略、迅速な入居手配サービス、オンラインリスティングの最適化を通じて空室期間を最小限に抑えます。ユニットの整備、視察のスケジューリング、リードへの迅速な対応システムを活用して、物件をより早く埋め、収入を流れさせるのです。
6. プロパティマネジメントがないと月々の収入は「受動的」ではない
多くの新しいオーナーは、賃貸収入が「受動的」だと考えがちですが、自己管理をしている人ならわかる通り、賃料の追跡、修理の調整、テナント対応に常に手をかけなければならないことがわかります。この努力は、月々の収益に隠れたコストを生み出します。
プロフェッショナルなプロパティマネージャーは、賃貸を真の受動的収入に変えます。賃料の徴収、会計、メンテナンスを担当し、月次報告書を提供することが多いため、収入と支出を簡単に追跡できます。彼らは収益の一部（通常8〜10％）を受け取りますが、提供する時間、エネルギー、安定性はそのコストを上回ることがよくあります。
7. 修理、会費、隠れたコストが利益を削る
賃貸による月々の収益は、実際に集める金額だけでなく、支出にも関わります。予期しない修理費、上昇する管理費、家電の交換、法的費用などがすべて実際の手取り収入を減らす可能性があります。
経験豊富なプロパティマネージャーは、優先する業者や一括サービス契約を持っていることが多く、コスト効率の良い修理を提供できます。また、定期的な点検を行い、小さな問題が高額な問題に発展しないように防止します。これにより、資産と収益の両方を守ることができます。
プロパティマネジメントがマニラの賃貸収入に与える影響
マニラ不動産の世界では、賃貸物件を所有することが収入を得る第一歩に過ぎません。実際に月々の手取りを決定するのは、その物件がどれだけうまく管理されているかです。テナントをどれだけ早く見つけられるか、メンテナンスがどれだけスムーズに行われるか、賃料がどれだけ確実に徴収されるか—これらすべてがプロパティマネジメントの質に直結しています。
もし自分で管理しているのであれば、これらの7つの要素がどのように収入に影響を与えるかを理解することが重要です。しかし、真の受動的収入とプロフェッショナルなリターンを目指すのであれば、マニラの経験豊富なプロパティマネジメント会社と提携することが最も賢明な選択かもしれません。彼らは、占有率を最大化し、ユニットの状態を維持し、 disruptions（中断）を最小限に抑える手助けをしてくれます—これらは安定した月々の賃貸収入にとって重要な要素です。
初めてオーナーになった方でも、賃貸ポートフォリオを拡大している方でも、収入ドライバーとプロパティマネジメントの相互関係を理解することが、あなたのマニラ賃貸物件があなたのために働くようにするためのカギとなります。
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