マニラ不動産投資：物件購入前にプレセールを相談すべき7つの理由

マニラ首都圏でプレビルドコンドミニアムを購入することは、将来の住まいの確保や不動産投資を検討するうえで、選択肢の一つとなります。

プレビルド物件とは、建物が完成する前に販売される不動産のことで、フィリピンでは「Pre-selling Property（プリセール物件）」とも呼ばれています。

建設期間中の分割払いを利用できる場合や、販売初期に希望する間取りや階数を選べることなどが特徴です。

しかし、魅力的な支払条件が提示されていても、その物件が必ずしも自分に適した投資先とは限りません。

マニラ不動産投資を検討する際には、購入費用だけでなく、開発会社の信頼性、建設状況、賃貸需要、将来の資産価値、契約条件などを確認することが重要です。

2026年10月30日に発表されたLeechiu Property Consultantsの市場レポートによると、マニラ首都圏の2026年第3四半期のコンドミニアム販売戸数は、前四半期比17％増の約8,400戸となりました。一方で、未販売在庫は依然として多く残っています。

市場全体で販売状況が改善していても、すべてのプレビルド物件が優れた投資先であるとは限りません。

今回は、購入を決める前に不動産の専門家へ相談することが重要な7つの理由をご紹介します。

1. 月々の分割払いだけでなく、購入総額を正しく把握できる

プレビルド物件の広告では、月々の支払額の低さが強調されることがあります。

しかし、広告に表示された金額は建設期間中に支払う頭金の分割額であり、物件価格全体を分割した金額とは限りません。

例えば、600万ペソのコンドミニアムを購入する場合を考えてみましょう。

600万ペソのプレビルド物件の支払例

支払い項目	金額
物件販売価格	₱6,000,000
頭金（20％）	₱1,200,000
頭金の支払期間	36か月
月々の頭金支払額	約₱33,333
残金（80％）	₱4,800,000

※上記は説明用の計算例です。予約金、融資関連費用、税金、登記費用、その他の諸費用は含まれていません。実際の支払条件は開発会社やプロジェクトによって異なります。

この例では、毎月約33,333ペソを支払うだけでなく、引き渡し時などに480万ペソの残金を支払う資金、または銀行融資を確保する必要があります。

不動産の専門家に相談することで、支払スケジュールや融資条件、購入後に発生する維持費などを整理しやすくなります。

相談するメリット： 月々の支払額だけではなく、購入から引き渡しまでに必要な総費用を把握し、無理のない資金計画を検討できます。

2. デベロッパーの信頼性とプロジェクトの認可状況を確認できる

プレビルド物件を購入する際には、開発会社（デベロッパー）の実績や、プロジェクトの法的な認可状況を確認する必要があります。

フィリピンの大統領令第957号（Presidential Decree No. 957）では、対象となるコンドミニアム開発について、プロジェクト登録や販売許可証（License to Sell）などの要件が定められています。

有名なデベロッパーの物件であっても、購入予定のプロジェクトについて個別に確認することが重要です。

主な確認事項は次のとおりです。

• デベロッパーが過去に完成させた物件

• プロジェクトの登録状況

• 販売許可証（License to Sell）

• 建設および引き渡しの実績

• 物件仕様と販売契約に関する書類

不動産購入相談では、開発会社に確認すべき内容や、提出を求めるべき書類を整理することができます。

相談するメリット： 販売資料の魅力だけで判断せず、プロジェクトの認可状況や開発会社の実績を確認することで、購入前のリスクを把握しやすくなります。

3. プレビルド物件と完成済み物件（RFO）を比較できる

プレビルド物件は、完成前に購入することで有利な価格が得られると紹介される場合があります。

しかし、必ずしも完成済み物件より安いとは限りません。

フィリピンでは、すぐに入居できる完成済み物件を「Ready for Occupancy（RFO）」と呼びます。

2026年第3四半期のLeechiu Property Consultantsの市場レポートでは、一部のRFO物件について、現金購入者向けに最大60％の割引が提示された事例が報告されています。

ただし、これは特定の販売促進条件であり、すべての完成済み物件に適用されるものではありません。

例えば、700万ペソのプレビルド物件を検討している場合、同じエリアにある完成済み物件の価格、広さ、設備、築年数、融資条件なども比較してみましょう。

プレビルド物件とRFO物件の主な違い

比較項目	プレビルド物件	RFO物件
建物の状態	建設中または未完成	完成済み
支払い方法	建設期間中の分割払いが多い	売主や融資条件による
室内確認	完成前は制限がある	実際の部屋を確認できる
入居時期	引き渡し後	比較的早い場合がある
主なリスク	建設・引き渡しの不確実性	物件状態や維持費など

相談するメリット： プレビルドという販売形態だけにこだわらず、完成済み物件を含めて価格や条件を比較し、購入目的に合う選択肢を検討できます。

4. 立地の賃貸需要と将来の売却可能性を評価できる

コンドミニアムの立地は、日常生活の利便性だけでなく、将来の賃貸運用や売却のしやすさにも影響します。

しかし、人気のビジネス地区に近いという理由だけで、家賃収入や物件価格の上昇が保証されるわけではありません。

購入を検討する際には、交通アクセス、周辺の企業オフィス、商業施設、競合するコンドミニアム、今後の住宅供給などを調べることが重要です。

例えば、BGC周辺のプレビルド物件は、オフィスへの通勤利便性を重視する入居者にとって魅力的な場合があります。

一方で、引き渡しまでの間に周辺で新しいコンドミニアムが増えた場合、賃貸市場での競争が強まる可能性もあります。

Colliers Philippinesの2026年8月の住宅市場レポートでは、マニラ首都圏の住宅空室率が2026年末に25.6％に達する可能性があると予測されました。

ただし、これは市場全体に関する予測であり、個別の高級物件や特定エリアの空室率を示すものではありません。

相談するメリット： 立地に関する宣伝だけでなく、実際の賃貸需要、競合物件、将来の住宅供給などを確認し、より現実的な投資判断につなげられます。

5. 完成予定日や引き渡しに関するリスクを理解できる

プレビルド物件は、完成前に購入契約を進めるため、建物の完成や引き渡しまで一定の期間が必要です。

また、工事の進捗、行政手続き、その他の事情によって、当初予定されていたスケジュールが変更されることがあります。

購入前には、完成予定日だけでなく、契約書に記載されている引き渡し条件を確認しましょう。

特に重要なのは、残金の支払期限、引き渡しが遅れた場合の対応、物件仕様の変更条件、契約上の権利や救済措置などです。

例えば、引き渡し後すぐに賃貸運用を開始する予定であっても、当初の完成予定日に必ず家賃収入が発生するとは限りません。

引き渡しの遅延は、融資計画や資金繰り、将来の収益計画に影響する可能性があります。

相談するメリット： 建設や引き渡しに関する重要な確認事項を整理し、想定外のスケジュール変更にも備えた資金計画を立てやすくなります。

6. 購入目的に合った物件を選びやすくなる

魅力的な設備や立地を備えたコンドミニアムであっても、すべての購入者に適しているとは限りません。

購入目的が居住用なのか、賃貸投資なのか、将来の売却なのかによって、重視すべき条件は異なります。

居住用として購入する場合

職場へのアクセス、日常生活の利便性、間取り、居住環境、長期的な維持費などが重要になります。

賃貸投資を目的とする場合

周辺の入居者需要、想定家賃、空室リスク、家具・家電の購入費用、不動産管理費などを検討する必要があります。

将来の売却を想定する場合

購入価格、周辺の競合物件、売却需要、建物の管理状態、売却時に発生する税金や手数料などが判断材料になります。

不動産の専門家に相談することで、購入目的と予算を整理し、複数の開発物件を比較しやすくなります。

相談するメリット： 販売キャンペーンや特典だけで物件を選ぶのではなく、ご自身の生活計画や資産運用の目的に合った購入判断ができます。

7. 契約解除・返金・外国人所有に関する条件を理解できる

プレビルド物件の購入では、数年間にわたって支払いを続けることがあります。

その間に、収入、雇用状況、家族構成、投資計画などが変化する可能性もあります。

そのため、予約金を支払う前に、支払いを継続できなくなった場合や契約を解除する場合の条件を確認しておくことが重要です。

フィリピンの共和国法第6552号（Maceda Law／マセダ法）では、一定の条件を満たす不動産の分割払い購入者に対して、猶予期間や契約解除時の保護などが定められています。

ただし、適用条件や返金の可否は、契約内容、支払い履歴、取引の状況などによって異なります。

また、日本人を含む外国籍の購入者は、フィリピンの共和国法第4726号（Condominium Act）などに基づく所有制限についても確認する必要があります。

不動産購入相談では、契約上の重要事項を整理し、弁護士や税務・金融の専門家に確認すべき点を明確にすることができます。

相談するメリット： 契約解除や返金、所有権に関する条件を事前に把握し、将来のトラブルにつながる可能性のある事項を確認できます。

マニラ不動産投資プレビルド物件購入相談の7つのメリットまとめ

相談項目	主なメリット
購入費用の確認	購入総額と資金計画を把握できる
開発会社・認可状況	プロジェクトの信頼性を確認できる
プレビルドとRFOの比較	実際の購入価値を判断しやすくなる
立地・市場需要	賃貸・売却の可能性を検討できる
建設・引き渡し	スケジュール上のリスクに備えられる
購入目的との適合性	自分に合う物件を選びやすくなる
契約・所有条件	重要な法的・契約上の事項を整理できる

プレビルド物件を予約する前に実践したいこと

予約金を支払う前に、購入可能な予算を整理し、条件の近い複数の物件を比較することをおすすめします。

デベロッパーからは、支払スケジュール、販売許可証、住戸仕様書、予約申込書、契約関連書類などを入手して確認しましょう。

投資目的の場合は、将来の想定家賃だけでなく、空室期間や管理費、修繕費なども考慮する必要があります。

日本など海外から購入を進める場合には、現地での物件確認、書類手続き、引き渡し後の管理方法についても事前に検討しておくと安心です。

不動産の専門家への相談は、これらの判断材料を整理するうえで役立ちます。ただし、法律・税務・融資に関する専門的な判断については、それぞれの有資格専門家へ確認することが重要です。

よくある質問（FAQ）

1. マニラでプレビルド物件を購入する前に、なぜ専門家への相談が必要なのですか？

開発会社の信頼性、物件の支払条件、立地、市場需要、契約内容などを整理し、複数の物件を比較するためです。購入目的に合うかを検討する際にも役立ちます。

2. 2026年のプレビルドコンドミニアムは投資に適していますか？

物件によって異なります。購入価格、立地、賃貸需要、融資費用、将来の市場動向などによって収益性は変わります。投資利益や価格上昇が保証されるものではありません。

3. プレビルド物件の購入相談は、いつ行うべきですか？

できれば予約金を支払う前、または購入契約を締結する前に相談することをおすすめします。早い段階で相談することで、複数の選択肢や支払条件を比較できます。

4. 購入相談の際には、どのような書類を準備すればよいですか？

物件パンフレット、支払スケジュール、住戸仕様書、販売許可証の情報、予約条件、デベロッパーから提示された契約書類などがあると、具体的な確認を進めやすくなります。

5. 日本人でもフィリピンのプレビルドコンドミニアムを購入できますか？

日本人を含む外国籍の方も、フィリピンの法律で定められた条件を満たせば、対象となるコンドミニアムを購入できます。ただし、外国人所有枠やプロジェクトごとの所有条件を確認する必要があります。

6. プレビルド物件と完成済み物件（RFO）は、どちらがおすすめですか？

プレビルド物件には建設期間中の分割払いを利用できる場合がある一方、RFO物件では実際の室内を確認できます。価格、融資条件、入居時期、建設リスク、購入目的を比較して判断しましょう。

7. BedandGo Real Estateでは、複数のプレビルド物件を比較できますか？

BedandGo Real Estateでは、お客様の希望する立地や予算、購入目的に応じて、検討可能な物件情報、支払条件、周辺環境などを比較するためのご相談を承っています。

まとめ

プレビルド物件の購入は、完成まで数年間にわたる資金計画を伴う場合があります。

マニラ不動産投資を検討する際には、購入総額、開発会社の信頼性、立地、将来の需要、引き渡し条件、契約上の義務などを総合的に確認することが重要です。

不動産の専門家に相談することで、投資リスクがなくなったり、将来の収益が保証されたりするわけではありません。

しかし、確認すべき内容を整理し、複数の選択肢を比較することで、より納得のいく判断につなげることができます。

大切なのは、早く予約することではなく、ご自身の目的と資金計画に合った不動産を選ぶことです。

BedandGo Real Estate｜プレビルド物件の購入相談

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BedandGo Real Estateでは、日本人をはじめとする海外のお客様に向けて、不動産購入や物件比較に関するご相談を承っています。

ご自身の居住用、将来の賃貸運用、長期的な資産保有など、購入目的に合わせて、物件の立地、支払条件、設備、購入時の重要な確認事項などをご案内します。

ウェブサイト：https://www.bedandgoinc.com

不動産仲介ライセンス番号：REB License No. 0005171

免責事項：本記事はフィリピンの不動産購入・投資に関する一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・金融・投資に関する専門的な助言ではありません。物件情報、販売価格、支払条件、融資条件、所有制限および適用法令については、購入前に個別にご確認ください。