マニラ不動産投資：よくあるコンド賃貸の失敗７つ
- bedandgoinc
- 4 日前
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更新日：3 日前
マニラ、マカティ、BGCでコンドを賃貸に出すことは、安定した収入を得る良い方法です。
しかし、部屋は自動的には運営されません。
家賃の設定、入居者の審査、修繕対応、書類管理、建物のルール対応など、やるべきことは多くあります。多忙なオーナー様、海外在住の投資家、OFW、そして外国人バイヤーの方にとっては、これらの負担は大きくなりがちです。
収入が減る原因のほとんどは、運の悪さではありません。避けられる小さな習慣の積み重ねです。
ここでは、よく見られる7つの失敗をご紹介します。これらのコンド賃貸の失敗は、賃貸収入の減少、空室期間の長期化、入居者トラブルにつながることがあります。
マニラのコンド賃貸では、家賃設定、入居者審査、修繕対応、書類管理の小さな失敗が収入減少につながることがあります。
市場を確認せずに家賃を設定する
失敗: 希望する収入額だけを基準に家賃を決めてしまうこと。
理由: 家賃が高すぎると、似た条件の部屋が先に入居者を獲得し、空室期間が長引きます。低すぎると、毎月の収入を損してしまいます。Colliersの最新の住宅市場レポートによると、メトロマニラの一部エリアでは空室の圧力が依然として残っており、入居者には比較できる選択肢が多くあります。
改善策: 同じ建物やエリアにある似た条件の部屋を確認しましょう。広さ、家具の有無、建物のグレードなどを比較してください。実際に成約している価格を見ることが大切です。需要は四半期ごとに変わるため、一度決めた家賃をそのままにしないようにしましょう。
シナリオ： あるオーナーが、ローンの支払いをカバーするためにBGCの1ベッドルームを45,000ペソで掲載しました。同じ建物内の似た条件のユニットは、家具もより充実していながら38,000ペソで掲載されています。結果、4ヶ月間空室が続き、ようやく価格を下げることになりました。
入居者をすぐに決めてしまう
失敗: 最初に興味を示した申込者をそのまま承認すること。
理由: 書類上は問題なさそうに見えても、支払いが遅れたり、契約期間中に途中解約したりするケースがあります。こうした問題は、空室よりも大きなコストになることがあります。
改善策: 承認前に以下を確認しましょう。
有効なID
収入や勤務先の証明
入居の目的
居住予定人数
契約期間
家賃に対する収入のバランス
シナリオ： あるオーナーが、空室を早く解消したい一心で、問い合わせのあった当日に入居者を承認しました。2ヶ月後、家賃の支払いが遅れ始め、4ヶ月目には入居者が連絡なしに退去。家賃1ヶ月分の損失と、破損したエアコンが残されました。
少し時間をかけて確認することで、後のトラブルを防げます。
賃貸契約書の内容が不十分
失敗: 内容が曖昧、または不完全な状態で契約を始めてしまうこと。
理由: 契約内容が不明確だと、修繕の責任範囲、デポジットの扱い、更新条件などで小さな誤解が大きな対立に発展することがあります。書面に残っていないことは、後で議論の対象になります。
改善策: 入居前に契約内容を明確にしましょう。家賃、支払期日、デポジットの条件、含まれるもの、違約金、修繕の責任範囲、ハウスルールを必ず記載してください。
シナリオ： 契約書にエアコン修理の費用負担について明記されていませんでした。エアコンが故障した際、入居者はオーナーが対応すると思い、オーナーは入居者の責任だと考え、意見が一致しないまま数週間が経過。その間、ユニットのエアコンは故障したままでした。
小さな修繕を後回しにする
失敗: 軽微な不具合をそのままにしておくこと。
理由: 小さな水漏れは水害につながり、弱ったエアコンは全交換が必要になることもあります。Buildiumの2026年の調査では、入居者が契約を更新しない最大の理由は「修繕対応の遅さ」であり、価格やロケーションよりも大きな要因とされています。
改善策: 定期的に部屋の状態を確認しましょう。エアコン、配管、コンセント、家電、照明、鍵、浴室の設備は特に注意が必要です。早めの対応はコストを抑え、入居者の継続にもつながります。
シナリオ： 入居者がキッチンの下からの軽い水漏れを報告しました。オーナーは「緊急ではない」と判断し、対応を後回しに。3週間後、水漏れがキャビネットの床材まで傷め、最初に対応していた場合の5倍の修繕費がかかってしまいました。
部屋の状態を記録していない
失敗: 入居時・退去時に写真やインベントリー、状態確認書を作成しないこと。
理由: 記録がないと、損傷やデポジットの扱いについての話し合いが「言った言わない」の状態になりやすく、オーナー側が不利になることが多いです。
改善策: 入居前と退去後に写真をしっかり残しましょう。家具、家電、鍵、アクセスカード、メーターの数値も記録してください。20分程度の作業で、後々の手間を大きく減らせます。
シナリオ： 入居者が退去した際、オーナーは汚れたカーペットと、なくなったランプに気づきました。入居時の写真がなかったため、入居者は「最初からその状態だった」と主張。記録がなかったオーナーは、結局デポジットを全額返金することになりました。
入居者・建物管理側とのコミュニケーション不足
失敗: 返信が遅い、または窓口が明確でないこと。
理由: 入居者は入館許可、来訪者対応、インターネット設置、建物のルールなど、すぐに対応が必要な相談をすることがあります。対応が遅れると、入居者にストレスを与え、建物管理側との連携も乱れます。AppFolioの2026年レポートでも、対応に満足している入居者は契約更新や紹介につながりやすいことが示されています。
改善策: 窓口を一つに決め、迅速に対応しましょう。オーナー様本人でなくても構いませんが、信頼できる対応であることが重要です。
シナリオ： 入居者がインターコムの故障について連絡しましたが、5日間返信がありませんでした。オーナーがようやく対応したころには、入居者は契約終了後に向けて、近隣の別のコンドの物件をすでに探し始めていました。
Not Monitoring Rent and Property Updates
失敗: 家賃の支払い状況、契約期間、修繕履歴などを記録・管理する仕組みがないこと。
理由: 仕組みがないと、支払いの遅れ、未払いの管理費、更新期限などに気づかないまま時間が過ぎてしまうことがあります。
改善策: 記録を整理し、定期的に見直しましょう。これは特に、本業がある方や海外在住の方にとって一人で対応しにくい部分です。マニラの不動産管理サービスを活用することで、家賃管理、点検、修繕対応、書類サポートなどを継続的かつ計画的に行うことができます。
シナリオ： 海外在住のオーナーが、入居者が3ヶ月連続で家賃を2週間遅れて支払っていたことに気づいていませんでした。気づいた頃には、建物管理組合からの管理費の支払い通知も見逃しており、結果的に遅延料が発生してしまいました。
なぜマニラのコンド賃貸でこれらの失敗が重要なのか
コンド賃貸は完全な「ほったらかし収入」ではありません。安定した収益を維持するには、定期的な管理が必要です。
小さな失敗は積み重なります。修繕の遅れが空室につながり、空室が長期的な収入の損失につながります。
コンドミニアム法（共和国法第4726号）では、建物のルールや共有部分に関するオーナー側の義務も定められています。記録を整理しておくことは、単なる良い習慣ではなく、法令順守の一部でもあります。
これは特に、毎週部屋を確認することが難しいオーナー様にとって重要なポイントです。
まとめ
マニラのコンド投資家は、すべてのリスクを避ける必要はありません。
避けるべきなのは、収入を静かに減らし、ストレスを生む「よくある失敗」です。
審査不足、不十分な契約書、修繕の遅れ、コミュニケーション不足、管理体制の欠如。
これら7つは特によく見られる失敗であり、適切なサポートがあれば改善しやすいものでもあります。
信頼できる不動産管理パートナーと組むことで、ストレスの多い投資から、安定して収益を生み続ける資産へと変えることができます。
そろそろ一人で管理するのをやめてみませんか？
出典
Colliers Philippines. Property Market Report Residential Q4 2025 Philippines
Buildium. 2026 Property Management Industry Report
AppFolio. 2026 Renter Preferences Report
LawPhil Project. Republic Act No. 4726, The Condominium Act
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