マニラ賃貸市場の2026年展望：需要動向の変化、政策シグナル、そして投資戦略を左右する5つの主要要因
- bedandgoinc
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December 18,2025
マニラの賃貸市場は、東南アジアの中でも特にダイナミックな都市不動産市場の一つとして進化を続けています。2026年に向けて、マニラはパンデミック後の回復段階をすでに超え、再調整、選別的な成長、そして戦略的なポジショニングが重視されるフェーズへと移行しています。経済の正常化、インフラ整備の進展、そして入居者ニーズの変化が、投資家、デベロッパー、賃借人それぞれの市場への向き合い方を大きく変えつつあります。以下では、2026年に向けてマニラ賃貸市場の展望を左右する5つの重要な要因を解説します。
1．市場動向：空室率の正常化とターゲット型需要
2026年に向けて、マニラの賃貸市場は、より均衡の取れた―ただし依然としてセグメント化された―需給環境を示しています。高層住宅の供給は引き続き増加しているものの、主要ビジネス地区に近い好立地の物件を中心に、空室率は以前のピーク水準から徐々に安定し始めています。一方で、差別化が不十分なプロジェクトでは依然として高い空室率が見られるものの、価格競争力があり、柔軟な間取りを備え、雇用拠点へのアクセスが良い物件への需要は確実に強まっています。
この変化は、市場が成熟段階に入っていることを示しており、単なる供給量ではなく、立地、建物の品質、そして管理体制の効率性が物件のパフォーマンスを左右する時代へと移行しています。投資家にとっては、資産選別と利回り最適化がより重要となり、賃借人にとっては交渉力の向上と選択肢の拡大というメリットが生まれています。
2．経済要因：金利動向とアフォーダビリティの課題
2026年においても、金利はマニラの賃貸市場を形づくる中核的な要因であり続けています。長期間にわたる高水準の政策金利を経て、資金調達環境は徐々に緩和され、不動産セクター全体の市場心理は改善しています。借入コストは依然として2020年以前の水準を上回っているものの、金利の安定化が長期投資家やエンドユーザーの信頼回復につながっています。
同時に、住宅取得の負担感が高まる中で、賃貸市場の重要性は一層強調されています。特に若手プロフェッショナル、外国人駐在員、モバイルワーカーを中心に、購入よりも賃貸を選択する傾向が続いています。この構造的な選好は、交通利便性の高い都心エリアを中心に、持続的な賃貸需要を下支えしています。
3．人口動態の変化：都市流入とライフスタイル志向
人口増加と国内移動は、2026年においてもマニラの賃貸市場を形づくる重要な要因であり続けています。雇用機会、教育環境、そして都市型ライフスタイルを求め、マニラは引き続き人材、学生、専門職を惹きつける都市であり続けています。一方で、入居者の嗜好は大きく変化しています。現在では、効率的な専有面積、現代的な共用設備、そして複合用途エリアへのアクセスを備えた開発物件に需要がより集中しています。
こうした人口動態の変化は、計画的な都市設計と持続可能な高密度開発の必要性を強く示しています。デベロッパーと政策立案者の双方に対し、手頃な価格、居住性、そして長期的な都市の耐久性をバランスよく実現する住宅供給が、これまで以上に求められています。
4．周辺産業の波及効果：物流、インフラ、そして賃貸需要
住宅賃貸が依然として投資家の主な関心分野である一方、周辺産業の成長も賃貸市場に影響を与え続けています。マニラの物流・倉庫セクターは、インフラ整備の進展やEC市場の拡大とともに成長し、地域サプライチェーンにおける都市の重要性を一段と高めています。この経済的な勢いは雇用創出を後押しし、結果として幅広い所得層における住宅需要を支えています。
また、鉄道延伸や道路整備といった大規模インフラプロジェクトは、都市内のアクセス構造を徐々に変化させています。交通利便性が向上したエリアでは新たな賃貸需要が生まれ、従来の中心業務地区に限らない投資エリアの拡大が進んでいます。
5．地域内での位置づけ：東南アジアにおけるマニラ
2026年のマニラは、東南アジアの中でも依然として競争力のある賃貸市場として位置づけられています。周辺都市と比較して賃料水準は比較的手頃であり、堅調な経済成長と若年人口の多さが強い需要基盤を形成しています。しかしながら、構造的な課題も残されています。規制の複雑さ、外国人所有制限、そして行政手続きの煩雑さは、引き続き投資判断に影響を与える要素となっています。
地域内外の投資家にとって、マニラは高い利回りの可能性を提供する一方で、他のより制度が整備された市場と比べ、現地規制や市場特性への深い理解が不可欠な市場であると言えるでしょう。
2026年以降の展望：より選別的で戦略的な賃貸市場へ
今後を見据えると、2026年のマニラ賃貸市場は急成長というよりも、慎重な楽観姿勢が特徴となっています。成長はより選別的なものとなり、インフラ主導の立地、BPOやサービス業といった堅調な雇用セクター、そして変化する入居者ニーズに適合した開発物件が牽引役となっています。
マカティやボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）といった主要エリアは引き続き需要の中核を担う一方、交通利便性の向上や分散化の進展により、新たな回廊エリアも注目を集めています。その一方で、気候リスク、政策の不確実性、そして世界経済の変動といった要因は、引き続き重要な検討事項として意識される必要があります。
総じて、マニラの賃貸市場は高い回復力と適応力を示しています。この環境で成功を収めるためには、戦略的な先見性、データに基づく意思決定、そして変化する需要動向への明確な理解が不可欠です。慎重かつ主体的に市場と向き合う投資家や賃借人にとって、2026年のマニラは、変革、規律、そして長期的な可能性に支えられた意義ある機会を提供する市場であると言えるでしょう。
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