インフラ整備がマニラの不動産と賃貸の意思決定をどう再形成するか、3つの洞察

December 16,2025

新たなランドスケープを読み解く：2026年のマニラ不動産・賃貸ガイド

2026年は、メトロ・マニラの不動産市場にとって極めて重要な転換点となります。数年にわたる供給過剰への対応と働き方の変化を経て、市場の原動力はもはや「量」ではなく、**「接続性（コネクティビティ）」、「利便性」、そして「生活の質（QOL）」**へとシフトしています。

ポストコロナの市場では二極化が進んでいます。供給過剰に直面するエリアがある一方で、生活や通勤に最適化された立地ではかつてないほどの需要が生まれています。主要なインフラプロジェクトが完成に近づくにつれ、不動産評価のルールも変わりつつあります。フィリピン経済が安定した成長（2026年は約5.6%予測）を続けると見込まれる中、焦点は「戦略的で回復力のある投資」へと移っています。この変革期に成功を収めるための特定のエリアと戦略について解説します。

洞察 1：公共交通指向型開発（TOD）が不動産価値の決定打となる

2026年の市場を定義する最大のトレンドは、圧倒的な**「近接性」への需要です。日々の交通渋滞がフィリピンの人々から多くの時間とエネルギーを奪う中、主要な交通ハブに近い物件（公共交通指向型開発：TOD）の成約率が最も高くなっています。TODへの投資は、あなたの「マニラの不動産（Manila Property）」**投資を将来にわたって守るための核心的な戦略です。

この「近接性」への注目は、売買・賃貸の両面で重要です。

• 投資家の方へ： TODは最も強力な資産価値の上昇（キャピタルゲイン）をもたらします。歴史的に見ても、交通機関に直結した地域の住宅価格は年間3.6%から7.2%上昇しています。アナリストは、これらの新しい鉄道網が完全に稼働すれば、近隣の物件には10%から15%の価格プレミアムがつくと予測しています。

• 賃貸をお探しの方へ： これらのエリアは、通勤時間の短縮を最優先する若い専門職や学生からの需要が高いため、**「マニラの賃貸（Manila Rent）」**市場において高い賃料相場を維持しています。

2026年の需要に影響を与えるインフラプロジェクト：

インフラプロジェクト	影響を受けるエリア	2026年の予想状況	価格プレミアムの要因
MRT-7号線	ケソン市、ブラカン回廊	部分開業中（2025年後半/2026年初頭）	郊外のポテンシャルを解放し、ブラカンからケソン市/マニラへの通勤時間を大幅に短縮。
マカティ市内地下鉄	マカティ中心業務地区 (CBD)	開業予想（2026年第1四半期）	CBD内の移動性を高め、マカティ中心部での賃貸需要の回復を牽引。
統一グランド・セントラル駅	ケソン市 ノースアベニュー	契約締結/建設加速（2026年第1四半期）	MRT-3、MRT-7、LRT-1、メトロ・マニラ地下鉄を結ぶスーパーハブが誕生。
メトロ・マニラ地下鉄	バレンズエラ ～ NAIA第3ターミナル	進行中、一部区間完成間近	都市間の移動を劇的に改善し、ケソン市とパシッグの資産価値を押し上げる。

洞察 2：マニラの賃貸市場、戦略的ポケットで需要が過熱

RFO（即入居可物件）の在庫が多い複雑な市場環境にもかかわらず、特定の戦略的エリアでは賃貸需要が極めて堅調です。この二重構造の市場は、テナントにとっては有利な条件を引き出す機会となる一方、優良物件を持つ投資家にとっては、**「マニラの賃貸」**資産から安定したリターンと利回りを得るチャンスとなります。

マニラ賃貸需要の3つの柱：

1. オフィス回帰（RTO）指令： マカティや**ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）**のような主要CBDでは、賃料相場が回復基調にあります。これは、従来の企業やBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）企業がオフィス拠点を集約し、グレードAオフィス近隣の住宅需要が復活しているためです。

2. 学生の急増（ユニバーシティ・ベルト）： 対面授業の完全再開に伴い、大学が集まるエリア（U-Belt、タフト、カティプナン）では需要が絶えません。これらのエリアは、小型で管理の行き届いたコンドミニアムからの確実な**「マニラの賃貸」**利回りを求める投資家にとって、安定的で途切れることのない収益源となります。

3. 新興回廊（コリドー）： C5コリドーや（MRT-7沿線の）カティプナンのような周辺エリアでは、新規プロジェクトが高い成約率を示し続けています。これは、テナントが都心へのアクセスが良く、アメニティが充実した新しいコミュニティを優先している明確な指標です。

洞察 3：マニラの不動産は賢明な投資家にとって究極の資産防衛策であり続ける

賢明な投資家にとって、2026年は特にRFO（即入居可）セグメントにおいて「買い手市場」です。パシッグ、パラニャーケ、ケソン市などの都市における豊富な在庫により、デベロッパーはこれまでにないインセンティブ（特典）を提供しており、戦略的な購入の好機となっています。

買い手市場を活かすために：

• RFOへの積極的なインセンティブ： デベロッパーは、特定の即入居可物件に対して最大11.5%の割引を提供しています。「早期入居（Early Move-In）」や「Lipat Agad（すぐ引っ越し）」プロモーションを探せば、頭金わずか5%で入居できる場合もあります。

• レント・トゥ・オウン（賃貸から所有へ）の台頭： 「HomeReady™」のようなプログラムが注目を集めており、入居時のスポット頭金なしで長期リース（最大36ヶ月）が可能です。重要なのは、これらのスキームにしばしば**「価格保護（Price Protect）」**機能が含まれていることです。これはリース開始時の購入価格を固定し、将来のインフレから買い手を守るものです。この柔軟性が、初めての購入者や賃貸から移行する投資家の参入障壁を下げています。

• 質への逃避（Flight to Quality）： 供給過剰は一様ではありません。主に古く、管理が行き届いていない、あるいは立地が悪い物件に影響しています。市場では「質への逃避」が起きており、最高クラスで近代的、かつESG（環境・社会・ガバナンス）に配慮した開発物件は価値と入居率を維持・向上させている一方、それ以外は引き続き圧力に直面しています。

• OFW（海外労働者）の要因： 海外フィリピン人労働者（OFW）は依然として重要な需要源です。この遠隔地の購入者層に対応したデジタルツール（バーチャルツアー、透明性のあるオンライン書類作成）は、成約において極めて重要です。

  
  

2026年、マニラ不動産投資の重要なフィルター：

• 質と立地への集中： 古く機能性の低い物件よりも、グレードA資産とTOD（公共交通指向型）立地を優先してください。

• 融資の活用： 柔軟な支払いスキームと現在の競争力のある金利環境を利用して、有利な購入条件を固定しましょう。

• ハイブリッド・ワーカーをターゲットに： 柔軟なレイアウト、強力なデジタルインフラ、建物内のアメニティにコワーキングスペースが統合されたユニットを選びましょう。

  
  

2026年の移行期には、洗練されたアプローチが求められます。「接続性」、「質」、そして政府のインフラ推進による「戦略的優位性」に焦点を当てることで、市場の課題（供給過剰や金利高）を回避し、ターゲットを絞った**「マニラの不動産」投資の巨大な可能性と、高利回りの「マニラの賃貸」**機会を最大限に活用することができます。

2026年の予測に基づき、次の戦略的投資先や理想の住まいを見つける準備はできましたか？ 公共交通指向型の機会に関する個別の分析については、今すぐお問い合わせください。