物件管理会社 vs 自主管理：Airbnbにはどちらがより良い？

bedandgoinc
10月17日
読了時間: 5分

October 17, 2025

今日の競争の激しい短期賃貸市場でAirbnbを運営することは、やりがいがある一方で大きな負担にもなります。ホストはしばしば重要な選択を迫られます──自分で物件を管理する（自主管理）べきか、それとも専門の物件管理会社に依頼するべきか。それぞれの選択肢には独自の利点とトレードオフがあり、利益率、作業負担、そしてゲストの体験に大きな影響を与える可能性があります。

Airbnbを運営する際、どちらの方法があなたの目的に合っているのかを見極めるために、2つのアプローチを分解して考えてみましょう。

1. 自主管理（セルフホスティング）とは：完全なコントロールと全責任

自主管理とは、物件オーナーであるあなた自身がAirbnb運営のすべてを担当することを意味します。予約管理、ゲストからの問い合わせ対応、清掃やメンテナンスまで、すべてを自分で行います。最大の魅力は「コントロール」です。リスティングの雰囲気、料金設定、コミュニケーションスタイルなどを自分で決められるため、ゲストにとってパーソナルな印象を与えることができます。

しかし、自主管理には時間と継続的な対応力、そしてマルチタスク能力が求められます。清掃スケジュールの調整や突発的な修繕対応、深夜でも必要に応じてゲストと連絡を取る必要があるかもしれません。複数の物件を所有している場合やフルタイムの仕事をしている人にとっては、このレベルの管理はすぐに負担が大きくなる可能性があります。

2. 物件管理会社の役割：利便性とプロフェッショナリズム

物件管理会社を利用する場合、運営業務の多くをプロが代行してくれます。主なサービス内容には、ゲスト対応、ハウスキーピング、メンテナンスの手配、マーケティング最適化などが含まれます。さらに、多くの管理会社はダイナミックプライシングツールを活用し、繁忙期に収益を最大化する価格戦略も行います。

最大のメリットは「利便性」です。物件管理会社を利用することで、Airbnbを実質的に不労所得のような形にでき、ゲストには常に高品質な宿泊体験を提供できます。もちろん、その代償として費用が発生します。通常、管理会社は賃貸収入の15〜30％を手数料として請求します。しかし、忙しいオーナーや投資家にとって、その費用は時間の節約とプロフェッショナルな運営体制を得るための価値ある投資といえるでしょう。

3. 収益性の比較：どちらの方がより稼げるのか？

自主管理では、収益の100％を自分で保持できるという大きな利点があります。しかし、物件管理会社は稼働率の向上、リスティング内容の改善、価格設定アルゴリズムの活用によって収益を増やす傾向があります。多くの場合、彼らが生み出す追加収益が管理手数料を相殺することも少なくありません。

たとえば、熟練した管理会社は月間稼働率を20％向上させ、ネガティブなレビューを減らすことで、1泊あたりの平均料金を引き上げることができます。一方で、時間に余裕があり、ホスピタリティスキルと市場理解を持つオーナーであれば、自主管理の方がより高い収益を得られる場合もあります。特に小規模または単一物件のホストにとっては、自主管理が経済的に最も有利な選択肢となることがあります。

4. ゲスト体験とレビュー

ゲストの満足度はAirbnbの成功の中心にあります。自主管理のホストは、よりパーソナルで本物の体験を提供できるため、高評価のレビューを得やすい傾向があります。旅行者の中にはオーナーとの直接的なやり取りを好む人も多く、それが家庭的で信頼できる雰囲気を生み出します。

一方、物件管理会社は一貫性とプロフェッショナリズムに優れています。ゲストへの迅速な対応、完璧な清掃、トラブル時の即時対応を徹底しており、これらはSuperhostステータスを維持するために極めて重要です。最終的にどちらが最適かは、ホストとしてのスタイルとプレッシャーの中でも品質を維持できる能力に左右されます。