2026年賃貸規制：賃借人と賃貸人が知っておくべき「1％上限」とは
- bedandgoinc
- 19 時間前
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March 09, 2026
2026年において、何百万人ものフィリピン人に影響を与える最も重要な住宅規制のひとつは、非常にシンプルです。
月額家賃が₱10,000以下で、かつ入居者が住み続ける場合、家賃の値上げは年1％までに制限されます。
この新たな上限は、メトロマニラおよびその他の都市部にある低価格帯の住宅物件に大きな影響を与えます。賃借人にとっては保護と予測可能性をもたらし、賃貸人にとっては、収益性を守りながら法令を順守するための戦略的な対応が求められます。
このガイドでは、何が合法で何が違法なのか、そして双方がどのようにして2026年の賃貸規制に自信を持って対応できるかを解説します。 2026年の「1％家賃上限」とは？
月額₱10,000以下で貸し出されている住宅ユニットに対する更新後の賃貸規制のもとでは、賃貸人は年1回まで、かつ最大1％までしか家賃を引き上げることができません。適用される条件は以下の通りです。
賃借人がそのまま住み続けていること
賃貸借契約の条件違反がないこと
契約が有効に継続していること
これは、アパート、下宿、寮、その他これに類する対象価格帯の住宅物件に適用されます。
その目的は、インフレや経済回復の中で住宅の安定性を確保することにあります。
どの物件が対象になるのか？
対象となる物件
月額₱10,000以下の住宅ユニット
賃借人がそのまま居住している継続中の契約
対象外となる物件
月額₱10,000を超える物件
商業用物件
新しい入居者が入る場合（空室後の入れ替え）
ここで重要なキーワードは、「賃借人が住み続けている限り」という点です。
物件が空室になった場合、家賃設定は市場価格や地域の規制に従って見直される可能性があります。
2026年賃貸規制において合法なこと・違法なこと
明確なコンプライアンスガイド
ケース | 合法か？ | 説明 |
12か月後に1％値上げする | ✅ 合法 | 対象物件における年間上限の範囲内 |
入居者が住み続けている間に5％値上げする | ❌ 違法 | 1％上限を超えている |
入居者が退去した後に家賃を上げる | ✅ 合法 | 上限は入居者が住み続けている間のみ適用 |
上限を回避するために新たな「メンテナンス費」を追加する | ❌ 違法 | 隠れた値上げは規制の趣旨に反する |
入居者が退去していないのに、新契約を要求して高い賃料に変更する | ❌ 違法 | 規制逃れと見なされる可能性がある |
合意の上で契約終了し、再契約する | ⚠️ 注意が必要 | 強制や圧力があってはならない |
透明性が非常に重要です。値上げをサービス料などに見せかける行為は、賃貸人に法的リスクをもたらす可能性があります。
1％の上限は実際にいくらなのか？ 計算例
月額家賃が**₱10,000**の場合：
年間の最大値上げ額 = ₱100
新しい月額家賃 = ₱10,100
月額家賃が**₱8,000**の場合：
年間の最大値上げ額 = ₱80
新しい月額家賃 = ₱8,080
この上限により、低所得層の賃借人にとって住宅の手頃さが守られます。
なぜ1％上限が導入されたのか？
住宅関連のインフレや生活費の上昇により、低所得世帯への負担が高まっています。政府の規制当局は、以下を目的としています。
急な立ち退きや住居喪失を防ぐ
賃貸市場を安定させる
長期入居を支援する
賃貸人の権利と賃借人保護のバランスを取る
人口密度の高い都市では、手頃な価格の賃貸住宅供給が依然として重要です。
賃借人が知っておくべきこと
1. 保護されるのは「適用対象内」である場合のみ
家賃が₱10,000を超える場合、この上限は適用されません。
2. すべて書面で保管する
以下の書類は必ず保管しましょう。
署名済みの賃貸借契約書
正式な領収書
値上げ通知の書面
住み続けているにもかかわらず1％を超える値上げが行われた場合は、正式に異議を申し立てることができます。
3. 「更新」と「リセット」の違いを理解する
自ら退去し、その後再度入居する場合、家賃は再交渉される可能性があります。
保護の鍵となるのは、居住の継続性です。
賃貸人が知っておくべきこと
1％の上限があるからといって、利益がなくなるわけではありません。
必要なのは、戦略の見直しです。
1. 長期的な収益を計画する
家賃の上昇が制限されるため、以下が重要になります。
信頼できる入居者を優先する
退去率を下げる
空室リスクを最小限に抑える
安定した入居は、限られた値上げ分を補うことがあります。
2. 運営コストを管理する
家賃上限下での収益性は、以下に左右されます。
予防保全
省エネ設備の導入
光熱費の最適化
契約条項の明確な運用
コスト管理がこれまで以上に重要になります。
3. 契約内容を慎重に見直す
契約書には、以下を明確に記載する必要があります。
年次調整条項（法的上限内で）
光熱費の負担区分
修繕義務の範囲
曖昧な条項は、違法な家賃引き上げと解釈されるおそれがあります。
賃貸人が合法的に収益性を維持する方法
上限に違反せずに物件価値を高める
無理に値上げするのではなく、以下のような改善が考えられます。
省エネ照明への切り替え
換気設備の改善
Wi-Fi付きプランの提供（料金表示を明確にした上で）
防犯設備の強化
入居者の継続率が上がれば、空室コストの削減につながり、結果的に1％の値上げ以上の効果を生む場合があります。
退去と再募集のタイミングに注目する
入居者が自発的に退去した後は、
市場状況に応じて家賃を再設定できる
次の入居サイクルでは1％上限が新たに始まる
ただし、家賃を上げるために強制退去させることは違法です。
法令順守は、評判の維持と長期的な資産運用の安定につながります。
規則に違反するとどうなるか？
家賃上限を無視した賃貸人は、以下のリスクを負います。
法的紛争
行政上の罰則
評判の悪化
返金命令
一方で、正当な法的根拠なく家賃の支払いを拒否した賃借人も、不払いを理由に退去を求められる可能性があります。
双方にとって、明確さと法令順守が利益となります。
2026年の市場全体への影響
投資家にとって、1％上限は以下を意味します。
低価格帯賃貸セグメントの安定性向上
短期的な賃料変動の抑制
資産選定の重要性の増加
月額₱10,000を少し超える物件では、戦略的な価格再設定が進む可能性があります。一方、₱10,000以下の物件では、強気な値上げよりも運営効率の向上が重視されます。
賃借人にとっては、経済環境の変化の中でも生活費の見通しが立てやすくなるという意味があります。
最後に：投機より安定
2026年賃貸規制は、賃貸人に不利な制度ではありません。
安定を重視する制度です。
賃借人にとっては、急な経済的負担から守られる仕組みであり、賃貸人にとっては、規律ある資産管理と長期入居戦略の重要性を再確認させるものです。
最も重要な原則は、非常にシンプルです。
入居者が住み続けており、家賃が₱10,000以下であれば、値上げは年1％を超えてはいけません。
明確さは、双方を守ります。
そして2026年において、法令順守は任意ではなく、不可欠です。
参考資料
National Housing Authority – Rental Housing Guidelineshttps://nha.gov.ph
Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD)https://dhsud.gov.ph
Official Gazette of the Republic of the Philippineshttps://www.officialgazette.gov.ph
Philippine Statistics Authority – Housing Datahttps://psa.gov.ph
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