なぜ「BER 月（9〜12月）」は、セブとメトロマニラの賃貸相場に違いを生むのか？

bedandgoinc
2025年11月19日
読了時間: 7分

November 19,2025

「Ber 月」（9月〜12月）は、フィリピン賃貸市場でも最も動きの激しい時期のひとつです。9月に入るとすぐに、メトロマニラでは転勤による住み替え、ホリデーシーズンに帰国するバリクバヤン、そして新学期を迎える学生たちによって賃貸需要が一気に高まります。

一方、セブは全く異なる動きを見せます。両都市とも季節的な変化を経験しますが、セブの賃貸トレンドは、観光需要の増加、BPO産業の拡大、アイランドライフスタイル、そして短期賃貸（Airbnb など）の競合という独自の要素によって左右されます。

こうした違いを理解することで、借り手はより賢く住まい探しの計画を立てられ、投資家は「どこで、いつ市場に参入すべきか」をより的確に判断できるようになります。

ここでは、Ber 月にセブの賃貸相場がなぜメトロマニラと異なる動きを示すのか、そして年末までに部屋探しや投資を検討している方が何を期待すべきかを解説します。

観光需要は、Ber 月のセブの賃貸価格にマニラ以上の影響を与える

ホリデーシーズンにはメトロマニラでも観光客が増加しますが、セブでは観光産業が賃貸価格の動きを大きく左右します。特に マクタン、ラフグ、マボロ、セブビジネスパーク などのエリアでは、多くのコンドミニアムがバケーション向けの短期賃貸として利用されるため、その影響が顕著です。

Ber 月はちょうど旅行ピークシーズンと重なり、国際線の増加や国内旅行者の流入により、セブはビーチ旅行・アイランドホッピング・家族の再会などで賑わいます。観光客の増加により、ホテルも短期賃貸も供給が逼迫し、特に長期滞在の家族、デジタルノマド、そして帰省するバリクバヤンの一部がコンドミニアムを選ぶようになります。

この需要増により、セブでは長期賃貸の供給が圧迫され、特にウォーターフロントエリアやビジネス地区にあるコンドミニアムの賃料が上昇しやすくなります。一方、メトロマニラでは観光客が賃貸市場に与える影響は比較的薄く、多くの賃貸需要は旅行よりも仕事や学業によって生み出されています。

フィリピン観光省によると、セブは年間の最後の四半期に最も訪問者数が増える地域のひとつであり、その人気は依然として非常に高いとされています。

メトロマニラの Ber 月の需要は「仕事・学校・ホリデー移動」が中心

メトロマニラの賃貸市場は、観光ではなく 就業サイクル と 学業サイクル に大きく左右されます。企業が第4四半期に向けて業務を加速させると、多くの会社が追加採用を行い、その結果、マカティ、オルティガス、BGC などのビジネス地区へ転居する人が増えます。また Ber 月は、契約更新・年末昇進・部署異動などが重なる時期であり、これらがさらなる住み替え需要を生み出します。

学生の動きも需給を大きく押し上げます。特にマニラ市、ケソン市、マカティには大学が多く、8月末〜9月初旬に新学期が始まることで、学生や若手社会人の賃貸需要が高まります。こうした働く人・学生中心の動きにより、マニラで特に需要が集中するのは次のような条件です：

スタジオ / 1BR（ワンベッドルーム）
ビジネス地区への近さ
リーズナブルな家賃と交通アクセスの良さ
転職・異動など短期間の賃貸契約

一方、セブの Ber 月の入居者は、旅行者、駐在員、デジタルノマドなどが多く、マニラとはまったく異なる層が市場を動かしています。

短期賃貸はセブの長期賃貸に大きく影響する

両都市の最もわかりやすい違いのひとつが、短期賃貸（Airbnb など）の影響力 です。Ber 月のセブでは短期賃貸需要がマニラよりもはるかに大きく、これが長期賃貸の供給に直接影響します。

セブの賃貸市場は観光産業と密接に結びついているため、12月のホリデーシーズンなど旅行ピーク期間には、多くのオーナーが長期賃貸を 1泊・1週間単位の短期滞在向け に切り替えます。

その結果、長期賃貸の在庫が減少し、賃料が上がりやすくなるという特徴があります。

短期滞在のほうが高い収益を得られるため、多くのオーナーがそちらへ切り替え、セブの長期賃貸物件は一時的に減少します。これにより、本来であれば手頃な価格帯のユニットでも、Ber 月には賃料が上昇するケースが発生します。

メトロマニラにも Airbnb の需要はありますが、セブほど長期賃貸を圧迫することはありません。マニラにはホテルやシティ型ステイケーション施設が豊富にあり、競争も激しいため、オーナーが短期賃貸に切り替えるインセンティブが相対的に低いのが理由です。

ホリデーシーズンのセブは空室率が低くなる

セブがメトロマニラと異なる動きをするもう一つの理由は、第4四半期（Q4）に空室率が急速に下がることです。マニラや海外で働く多くのセブ出身者がホリデーシーズンに帰省し、数週間から数ヶ月滞在するため、賃貸需要が一時的に大きく高まります。特に広めのユニットや家具付きコンドミニアムの需要が急増します。

一方メトロマニラでは、ホリデーに合わせて地方へ帰省する人も多く、セブほど賃貸需要が強まらず、相対的に穏やかな市場環境になる傾向があります。

セブの IT-BPM（BPO）人材需要は Q4 に特有の動きを見せる

セブはメトロマニラに次ぐ有力な IT-BPM ハブです。しかしマニラでは BPO の人員増加が年間を通して比較的均一であるのに対し、セブでは 米国のホリデーシーズンと連動して採用が活発化 します。そのため Q4 はセブの BPO 業界にとってピークの人員需要期となります。

Ber 月には次のような要因から BPO 需要が増加します：

ホリデーによるカスタマーサービス需要の急増
米国の小売・EC企業からのアウトソーシング増加
コールセンター業務の増員
季節限定のサポート契約

これにより、IT パーク、ラフグ、セブビジネスパーク などのエリアで賃貸需要が大幅に押し上げられます。

地理とライフスタイルの違い

セブの地理的特性は、目立たないようで賃貸市場に大きな影響を与えています。セブでは、主要ビジネス地区からわずか数分でリゾートのようなアイランドライフを楽しむことができ、「仕事 × 旅行 × 休暇」 を同時に叶えたいホリデーシーズンの人々にとって非常に魅力的です。

一方、メトロマニラは人口密度が高く、より都市化されたメガシティであり、このような “アイランドライフ” の魅力を提供できません。その結果、Ber 月のセブの賃貸市場には次のような層が集まりやすくなります：

サーファー
ダイバー
長期滞在のデジタルノマド
帰省する OFW
バケーションを楽しむ家族

これらの層は Ber 月に高い家賃を支払う傾向があり、レジャー志向の開発物件では特に需要を押し上げます。

Ber 月に安く借りられるのはどっち？

多くの借り手にとって、メトロマニラの方が Ber 月でも安定した予測しやすい賃料水準 を保っています。一方のセブは、特に観光の多いエリアで、Ber 月に価格上昇が強く出やすいのが特徴です。

ただし、エリアによって手頃さは大きく異なります。

セブ（影響が大きいエリア）：

マクタン
IT パーク
ラフグ
セブビジネスパーク

セブ（影響が比較的少ないエリア）：

タランバン
バニラド
マボロ内陸側

マニラ（影響が大きいエリア）：

BGC
マカティ CBD

マニラ（影響が比較的少ないエリア）：

マンダルヨン
サンフアン
パサイ内陸エリア

まとめると：セブはホリデー需要により、Ber 月に価格変動が起こりやすく、メトロマニラは企業活動や学業サイクルに沿って、より安定した動きを見せる傾向があります。

Ber 月は、メトロマニラとセブがいかに異なる市場であるかを鮮明に示しています。セブの賃貸市場は観光都市とビジネス拠点のハイブリッド型で、季節ごとの旅行需要や短期賃貸の動きに非常に敏感です。一方メトロマニラは、主に 雇用の流動性・転勤・学期スケジュール といった要因によって動いており、より企業活動中心の市場構造となっています。

借り手にとって、ホリデーシーズンのセブは競争が激しくなる一方、マニラは比較的安定した賃料を保ちつつ、ビジネス地区周辺での競争が強まります。投資家にとっては、セブの季節性が 高い収益性（利回り）を狙えるチャンス を生み出します。

こうした違いを理解しておくことで、借り手もオーナーも、次の Ber 月シーズンに向けてより戦略的に計画を立てられるようになります。

出典:

Department of Tourism. (2025). Tourism statistics and arrival data.https://tourism.gov.ph

Colliers Philippines. (2025). Metro Manila property market insights and quarterly reports.https://www.colliers.com/en-ph

AirDNA. (2025). Philippines short-term rental performance and market insights.https://www.airdna.co

Leechiu Property Consultants. (2025). Cebu market updates and quarterly real estate briefings.https://www.leechiu.com

IT & Business Process Association of the Philippines (IBPAP). (2025). IT-BPM industry performance and provincial growth.https://ibpap.org