フィリピン マカダ法：日本人購入者が知っておくべき7つの権利

2026年5月4日

フィリピン マカダ法：日本人購入者が知っておくべき7つの権利

フィリピンで分割払いによってコンドミニアムや不動産を購入した後、支払いが困難になることがあります。収入の変化、生活環境の変化、あるいは物件が期待通りではなかったという理由かもしれません。

多くの日本人購入者がこの状況で最初に思うことは「支払いを止めたら、これまで払ったお金がすべて失われてしまう」というものです。しかし、それは必ずしも正確ではありません。

フィリピンには、共和国法第6552号 — マカダ法（不動産割賦購入者保護法）と呼ばれる法律があり、分割払いで住宅用不動産を購入した買い手を保護しています。この法律は、日本人購入者を含むすべての外国人購入者にも適用されます。

言葉の壁や距離の問題から、日本人購入者はこの法律の存在を知らないまま、本来受け取れるはずの保護や払い戻しを受けられずにいるケースが少なくありません。この記事では、日本人購入者が知っておくべき7つの重要な権利をわかりやすく解説します。

権利1：マカダ法はあなたにも適用されます

マカダ法は、フィリピン国籍の購入者だけでなく、日本人を含むすべての外国人購入者にも適用されます。住宅用コンドミニアムユニット、分譲地、土地付き住宅を分割払いで購入した場合、この法律の保護対象となります。

ただし、以下には適用されません：

• 工業用地

• 商業ビル

• 別の法律でカバーされる農業用地

権利3：2年以上支払っていれば保護はさらに強くなります

少なくとも2年間の割賦を支払った日本人購入者には、より強力な保護が適用されます。

法律第3条の下で：

• 支払った年数×1ヶ月分の猶予期間が与えられます

• この猶予期間中は追加利息なしに未払い分を支払うことができます

• この権利は契約期間の5年ごとに1回行使できます

例えば、4年間支払っていた場合、4ヶ月の猶予期間が与えられます。その間に支払いを再開すれば、契約を継続することができます。

日本人購入者の場合、この猶予期間の存在を知らずに何もしないまま時間が過ぎてしまうケースがあります。猶予期間が始まったらできるだけ早く専門家に相談することをお勧めします。

権利4：払い戻しを受ける権利があります

2年以上支払った後に契約がキャンセルされた場合、売り手はあなたに現金解約価値を支払わなければなりません。

払い戻し額の計算：

• 最低：総支払額の50%

• 5年以上支払った場合：毎年追加5%が加算されます

• 最大：総支払額の90%

重要なポイント：頭金、保証金、オプション料もすべて総支払額に含まれます。

例えば、5年間で合計₱200万支払った場合、最低でも₱100万（50%）の払い戻しを受ける権利があります。6年目からは55%、7年目は60%というように増加します。

この払い戻しは自動的に受け取れるものではありません。正しい手続きを踏み、請求する必要があります。日本語でサポートしてくれる専門家に相談することで、この権利を確実に行使することができます。

権利5：キャンセルは現金解約価値の支払い後にのみ有効です

これは多くの日本人購入者が知らない非常に重要な権利です。

マカダ法は明確に規定しています：実際のキャンセルは以下の両方が満たされた後にのみ有効となります：

• 公証行為によるキャンセル通知の受領から30日後

• 現金解約価値の全額支払い後

つまり、売り手またはデベロッパーが現金解約価値を支払う前にキャンセルを宣言することは法律違反です。もし売り手がこのプロセスを無視してキャンセルを進めようとしている場合、それは無効である可能性があります。

日本から管理している場合、このような不適切なキャンセルに気づきにくいことがあります。定期的に状況を確認し、何か不審な点があればすぐに専門家に相談することをお勧めします。

権利6：契約を譲渡または復活させることができます

キャンセルが唯一の選択肢ではありません。マカダ法は購入者に以下の権利も与えています：

譲渡の権利： 自分の権利を他の人に売却または譲渡することができます。日本に帰国することになった場合や、物件を継続して保有することが難しくなった場合、この選択肢が最も損失を少なくできる方法である場合があります。

契約復活の権利： 猶予期間中かつ実際のキャンセル前であれば、未払い分を支払うことで契約を復活させることができます。

前払いの権利： いつでも利息なしに任意の割賦または全額未払い残高を前払いすることができます。

日本人購入者の場合、これらの選択肢を知らずに「キャンセルしかない」と思い込んでいることがよくあります。状況によっては、譲渡や復活の方がはるかに有利な結果をもたらすことがあります。

権利7：法律に反する契約条項は無効です

マカダ法の第3、4、5、6条に反する契約上の規定は、すべて無効と宣言されています。

これが実際に何を意味するかというと：

• デベロッパーや売り手が契約書に「返金不可」と書いていても、法律が払い戻し権を保証している場合はその条項は無効です

• 法律が定める猶予期間より短い猶予期間を契約書に記載していても、法律の猶予期間が優先されます

• 法律が要求するプロセスを省略した一方的なキャンセルは無効です

日本人購入者にとって特に重要なのは、契約書が日本語で提供されていない場合が多く、内容を十分に理解しないまま署名してしまうケースがあることです。契約内容に疑問がある場合は、専門家による契約書の確認を強くお勧めします。

BedandGoに相談する前に準備すべき書類

マカダ法に関する相談をスムーズに進めるために、以下の書類を事前に準備してください：

• 売買契約書または関連購入書類

• 公式領収書と支払い証明

• 勘定書（ステートメント・オブ・アカウント）

• キャンセル通知、催告書、または公証通知（受け取った場合）

• デベロッパーまたは売り手との通信記録（メール、手紙など）

これらの書類があることで、マカダ法が適用されるかどうか、キャンセルプロセスが正しく処理されたかどうか、そして払い戻しやその他の救済措置を受ける権利があるかどうかをより正確に判断することができます。

まとめ

フィリピンで分割払いによって不動産を購入した日本人の皆様へ、最も重要なメッセージはこれです：支払いが困難になっても、すべてを失う必要はないかもしれません。

マカダ法はあなたを保護するために存在しています。しかし、この保護を受けるためには：

1. マカダ法がご自身に適用されることを確認する

2. 支払い期間（2年未満か2年以上か）を把握する

3. 猶予期間内に行動する

4. キャンセル通知が正しく処理されているか確認する

5. 払い戻し権を把握して請求する

6. 譲渡や復活などの代替選択肢を検討する

7. 法律に反する契約条項を見極める

これらのステップを正しく踏むためには、フィリピンの不動産法と日本人購入者の状況を理解した専門家のサポートが不可欠です。

割賦払い計画の維持が困難になっている場合、またはマカダ法の下での権利について詳しく知りたい場合は、早めにご相談ください。早期の相談が、最終的な結果に大きな違いをもたらします。

BedandGoはフィリピンの不動産に関して日本人購入者をサポートしています。払い戻し権の確認から契約書の確認まで、日本語でのサポートを提供しています。今すぐBedandGoにご連絡ください。

参考文献

フィリピン共和国法第6552号 — 不動産割賦購入者保護法（マカダ法）

住宅土地利用規制庁（DHSUD）— 購入者保護ガイドライン https://www.dhsud.gov.ph

BedandGo Inc. — 日本人購入者のためのフィリピン不動産ガイド https://www.bedandgoinc.com