フィリピンの土地権利書について、購入者と所有者が知っておくべきこととは？知っておきたい8つの重要ガイド

January 19,2025

フィリピンの不動産市場において、土地権利書と不動産所有は2026年現在も中核的な存在であり続けています。土地権利書は単なる所有権の正式な証明にとどまらず、財産権を保護し、紛争を減らし、購入者・投資家・金融機関に安心感を与える重要な役割を果たしています。都市開発やインフラ整備の進展とともに不動産取引が増加する中で、土地登記制度への理解はこれまで以上に重要になっています。

本記事では、フィリピンにおける土地権利書と不動産所有について、その歴史的背景、法的枠組み、権利書の種類、取得プロセス、そして現在直面している代表的な課題を含めた最新の概要を紹介します。また、土地管理の改善や所有権の安全性向上を目的とした現在の取り組みにも触れています。

現代の状況における土地権利書への理解を深めることで、不動産に関わるすべての関係者は、自身の資産をより適切に守り、自信を持って不動産市場を判断・行動することができるようになります。

1. フィリピンにおける土地権利制度の背景と仕組み

   
   

フィリピンの土地登記制度は、長い年月の中で大きな変遷を遂げてきました。植民地化以前は、先住民コミュニティが土地の利用や共同管理を基盤とした慣習的な土地保有制度を行っていました。スペイン統治時代になると、宗教団体や特権階級を中心とする封建的な土地制度が導入され、土地所有は中央集権化されました。この仕組みはアメリカ統治時代にも引き継がれ、より体系的で正式な法制度が整備されていきました。

その後導入されたトーレンス制度（Torrens System）は、フィリピンの土地行政における大きな転換点となりました。この制度では、登記された土地権利書が所有権の確定的な証拠とされ、重複する権利主張に対して強い法的保護が与えられます。2026年現在においても、トーレンス制度はフィリピン全国の土地登記の基盤として機能しています。

2. 現在認められている土地権利書の種類

   
   

フィリピンでは、所有形態の違いに応じて複数の土地権利書が認められています。それぞれが異なる不動産所有構造を反映しています。

原始権利証（Original Certificate of Title／OCT）OCTは、土地が初めて登記される際に発行される権利書で、トーレンス制度のもとにおける最初の所有権証明を示します。

移転権利証（Transfer Certificate of Title／TCT）TCTは、売買、相続、贈与などによって、すでに登記されている土地の所有権が移転された場合に発行されます。以前の権利書に代わるものですが、土地の技術的な記載内容（所在地・面積など）は引き継がれます。

区分所有権利証（Condominium Certificate of Title／CCT）CCTは、コンドミニアムユニットに適用される権利書で、ユニット番号、専有面積、共用部分に対する持分割合が明記されます。都市部における高層住宅（縦型居住）の増加に伴い、CCTの正確な確認はますます重要になっています。

3. 土地権利書の取得および名義移転（2026年時点）

フィリピンにおける土地権利書の取得や名義移転の手続きは、現在もなお手順重視かつ書類中心のプロセスとなっています。一般的には、所有権の確認、土地測量、各種税金や手数料の支払い、そして登記所（Registry of Deeds）での登録といった工程を経る必要があります。

政府機関では記録のデジタル化や透明性向上に向けた取り組みが進められているものの、処理期間は物件の所在地、種類、取引の複雑さによって大きく異なります。2026年現在においても、手続きの遅延や紛争、無効な名義移転を防ぐためには、正確な書類準備と十分なデューデリジェンスが不可欠です。

4. フィリピンにおける不動産所有

   
   

フィリピンでは、不動産所有は売買、相続、贈与、または長期賃貸契約など、さまざまな方法によって取得することができます。それぞれの取得方法には、売買契約書、遺言書、贈与契約書、賃貸契約書など、特定の法的書類が必要となります。各方法に伴う法的な意味や影響を正しく理解することは、有効な所有権を確保し、権利を適切に行使するために非常に重要です。

また、外国人による不動産所有には、特に土地に関して憲法および関連法令による制限があります。そのため、非フィリピン人が関与する取引では、法令遵守と正確な書類管理がより一層重要となります。

5. 所有権に影響を与える主要な法的概念

   
   

不動産の所有や利用には、いくつかの重要な法的概念が関わっています。

共有（Co-ownership）は、複数の個人が一つの不動産を一定の持分割合で共同所有する形態を指します。**用益権（Usufruct）**は、所有権を移転することなく、他人の不動産を使用し、その利益を享受する権利です。**地役権（Easements）**は、通行やインフラ設備の設置など、特定の目的のために他人の不動産の一部を限定的に使用する権利を認めるものです。

これらの権利関係は、法的に有効とするために、適切な書類作成と登記が不可欠です。

6. 関連法令とコンプライアンス

フィリピンにおける不動産所有は、民法（Civil Code）、不動産登記令（Property Registration Decree）、および農地改革関連法によって規定されています。これらの法律は、所有権の内容、登記要件、そして所有者・居住者・権利移転者それぞれの責任と義務を明確に定めています。

これらの法令を遵守しない場合、罰則、登記手続きの遅延、あるいは法的紛争に発展する可能性があります。2026年現在では、法令遵守は単なる形式的な手続きではなく、責任ある不動産所有に不可欠な要素として認識されるようになっています。

7. よくある問題と課題

継続的な制度改革が進められている一方で、土地権利や不動産所有に関しては、依然としていくつかの課題が残っています。

未登記または非公式な土地所有は、特に主要都市圏以外の地域で依然として広く見られます。このような状況では、所有権の主張が不安定になり、紛争に発展しやすくなります。

不動産を巡る紛争は、権利の重複主張、相続問題、境界線の不一致、不法占拠などを原因として発生することが多く、解決までに長期間の法的手続きを要するケースも少なくありません。

また、需要の高いエリアでは、偽造または不正な土地権利書によるリスクも依然として存在します。購入者は取引を完了する前に、権利書の真偽を確認し、公的登記記録と一致しているかを慎重に検証する必要があります。

さらに、行政手続きの複雑さも課題の一つです。複数の機関が関与し、手続き要件が多岐にわたるうえ、処理の遅延が発生することもあり、デジタル化の進展にもかかわらず、名義移転が円滑に進まない場合があります。

8. 土地登記制度改善に向けた継続的な取り組み

これらの課題に対応するため、2026年現在もさまざまな取り組みが進化を続けています。

政府主導のプログラムでは、正式な土地登記の拡大、記録の正確性向上、そして所有権の安定性（テニュア・セキュリティ）の強化を目的としています。民間セクターも、専門的な測量サービス、法務支援、テクノロジーを活用した権利確認ツールなどを通じて、この分野に貢献しています。さらに、地域主導のプログラムでは、特に支援が行き届いていない地域を中心に、所有権の正規化や公平な土地アクセスの促進に重点が置かれています。

一定の進展は見られるものの、長期的な成果を実現するためには、政府機関、民間関係者、そして地域社会との継続的かつ密接な連携が不可欠です。

まとめ

土地権利書と不動産所有は、2026年現在においてもフィリピンの不動産市場の安定性と信頼性を支える重要な要素であり続けています。非公式な所有形態、権利を巡る紛争、不正行為、行政手続きの複雑さといった課題は依然として存在するものの、継続的な制度改革と近代化への取り組みにより、土地登記制度は着実に強化されています。

確実な土地所有は、個人の権利を守るだけでなく、投資を促進し、持続可能な開発を支える基盤となります。フィリピンで不動産を所有する、または不動産取引に関わるすべての人にとって、土地権利制度の法的・手続的な仕組みを正しく理解することは、もはや不可欠な条件となっています。