フィリピン不動産市場2026年上半期：市場動向・大手デベロッパーの業績・経済見通し
- bedandgoinc
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2026年の折り返し地点を迎えたフィリピン不動産市場では、回復の兆しが見られる一方で、構造的な課題も引き続き残っています。
コンドミニアムのプレビルド販売では大幅な改善が確認され、主要ビジネス地区ではオフィス賃貸活動が継続しました。また、オフィス、ショッピングモール、ホテルなどから得られる継続的な賃貸収入が、フィリピンの大手不動産デベロッパーの業績を支えています。
しかし、これは市場全体に広がる全面的な不動産ブームではありません。
コンドミニアムの高い空室率、経済成長の鈍化、インフレの上昇、金利の引き上げ、住宅取得負担の増加などが、購入者や投資家の判断に影響しています。また、物件の種類、価格帯、立地、デベロッパーの事業戦略によって、業績には大きな差が生じています。
本記事では、2026年7月13日までに公表された住宅・オフィス市場レポート、第1四半期の企業業績、経済指標をもとに、フィリピン不動産市場の上半期を分析します。
多くの上場デベロッパーは、まだ2026年上半期の完全な決算を発表していないため、本記事では最新の第1四半期業績を用いて、年央時点での各社のポジションを評価します。
2026年第1四半期にフィリピン経済は減速
フィリピンの2026年第1四半期GDPは、前年同期比2.8％の成長となりました。2025年第1四半期の5.4％から大きく減速しています。
成長を支えた主な分野には、卸売・小売、金融・保険、行政・国防などが含まれます。一方、総資本形成は減少し、建設関連の活動も弱さを見せました。
この経済減速は、住宅購入、オフィス拡張、商業施設での消費、不動産投資に影響します。
デベロッパーは、過去に販売したプロジェクトの進捗により収益を計上できる場合があります。しかし、経済への信頼感が低下すると、長期の支払いプランや住宅ローンを利用して新たな物件を購入する層が減少する可能性があります。
インフレも2026年上半期の重要な課題となりました。
フィリピンの総合インフレ率は、2026年5月の6.8％から6月には6.4％へ低下しました。しかし、Bangko Sentral ng Pilipinasが設定する目標範囲を引き続き上回っています。
2026年1月から6月までの平均インフレ率は4.8％でした。
BSPはインフレ圧力の上昇を受け、2026年6月18日の金融政策会合で政策金利にあたるTarget Reverse Repurchase Rateを25ベーシスポイント引き上げ、4.75％としました。2026年7月10日時点でもTarget RRP Rateは4.75％です。
政策金利の上昇は、時間をかけて住宅ローンや企業融資の金利に反映される可能性があります。
そのため、2026年下半期の住宅市場では、購入価格だけでなく、住宅ローンの条件、柔軟な支払いプラン、頭金の期間、毎月の返済負担がこれまで以上に重要になります。
Metro Manilaのコンドミニアム販売に回復の兆し
2026年第1四半期の住宅市場では、プレビルドコンドミニアムの販売活動が大きく改善しました。
Colliersによると、Metro Manilaのコンドミニアムプレビルド市場における純販売戸数は、前年同期比で765％増加しました。
また、現在の在庫を販売し終えるまでに必要とされる期間は、2025年半ばの13.4年から6.8年まで改善しました。
ただし、回復は主にエコノミーおよびアフォーダブル価格帯のコンドミニアムに集中しています。
柔軟な支払い条件、期間限定割引、長期の頭金支払いプラン、Ready-for-Occupancy物件の販売促進などが、購入者を市場へ呼び戻す要因となりました。
Leechiu Property Consultantsも、住宅取得負担が高まる中でもコンドミニアム需要が維持されていると報告しています。
同社の2026年第1四半期レポートでは、Metro Manilaの住宅需要が7,732戸となり、前年同期比19％増加しました。需要の多くは、投機目的ではなく実際の居住を目的とするエンドユーザーによるものです。
2026年上半期のレポートでも、住宅市場では手頃な価格帯への関心が継続していることが示されています。
これらのデータは、フィリピン国内に実需が引き続き存在していることを示しています。
一方で、購入者は以前より価格に敏感で、慎重に物件を選ぶようになっています。
現実的な販売価格、利用しやすい支払い条件、実績のある立地、明確な賃貸需要、居住価値を持つプロジェクトは、短期間での値上がりだけを前提とするプロジェクトよりも高い競争力を持つ可能性があります。
コンドミニアムの供給過剰は引き続き重要なリスク
プレビルド販売が改善しても、Metro Manilaにおける既存のコンドミニアム在庫問題が解消されたわけではありません。
Colliersは、2026年中に約13,000戸の新築コンドミニアムが完成すると予測しています。これは2025年の完成戸数の約2倍です。
新規供給の多くは、C5 CorridorおよびBay Area周辺に集中すると予想されています。
Metro Manilaのコンドミニアム空室率は、2026年末までに過去最高水準となる25.6％へ上昇する可能性があります。
特にBay Areaでは、新築物件と既存物件が限られたテナントを奪い合うため、空室率が約60％に近づく可能性も指摘されています。
住宅賃料についても、2026年中は全体として大きく上昇せず、横ばいで推移する可能性があります。
この状況では、市場全体の購入需要が改善していても、個々のオーナーがテナントを見つけられないケースが発生します。
適切なプロパティマネジメント、定期的なメンテナンス、使いやすい間取り、現実的な賃料設定、雇用拠点へのアクセスを備えた物件は、差別化が不十分な物件よりも優位に立つ可能性があります。
投資家にとって重要なのは、広告に表示されている販売価格だけではありません。
実際の入居率、管理費、家具・内装費、競合物件数、空室期間、修繕費、税金などを含めて、実質的な投資収益を計算する必要があります。
オフィス市場は底堅いものの、エリアごとの差が拡大
Metro Manilaのオフィス市場は、2026年を比較的安定した状態でスタートしました。
Colliersによると、2026年第1四半期のオフィス空室率は約19％でした。
同期間中に大規模な新築オフィスビルがほとんど完成しなかったことから、新規供給による空室率上昇の圧力は一時的に抑えられました。
従来型企業は、記録されたオフィス取引の67％を占めました。
そのほか、IT-BPM、Shared Services、政府関連機関、エンジニアリング、法律、建設関連企業などがオフィス需要を支えています。
賃料は全体として比較的安定しており、Makatiにある一部のGrade Aおよびプレミアムオフィスでは、緩やかな賃料上昇も確認されました。
一方、2026年上半期全体では、より慎重な状況が見られます。
Leechiuの上半期レポートによると、2026年上半期のオフィス需要は前年同期比で減少しました。
ただし、約353,000平方メートルの賃貸候補案件が進行しており、企業が拡張、移転、統合を引き続き検討していることが示されています。
Metro Manilaでは、2026年末までに約505,000平方メートルの新規オフィス供給が完成する可能性があります。
そのため、オフィスオーナーやビル運営会社には、施設の改修、柔軟な契約条件、効率的な運営コスト、環境性能、公共交通機関へのアクセスなどが求められます。
Santos Knight Frankの2026年見通しでも、住宅・オフィス需要の変化、底堅い商業施設市場、ホテル・ホスピタリティ分野の回復が、不動産市場を変化させていると説明されています。
今後の成長機会は、市場全体に均等に広がるのではなく、立地、品質、管理体制に優れた物件へ集中すると考えられます。
2026年初めのフィリピン大手デベロッパー業績
Megaworld
Megaworldの2026年第1四半期連結売上高は約216億ペソとなり、前年同期の209億ペソを上回りました。
純利益は前年同期比6％増の61億8,000万ペソとなり、親会社株主に帰属する利益は52億9,000万ペソでした。
オフィスおよびLifestyle Mall事業の成長により、賃貸収入は6％増の56億ペソとなりました。
住宅予約販売も10％増加し、約300億ペソに達しました。
また、2026年上半期には122,000平方メートルのオフィス契約更新を記録し、第1四半期には24棟のオフィスタワーが満室となりました。
これらの結果は、Megaworldの統合型Townshipモデルが持つ強みを示しています。
住宅販売は重要な収益源ですが、オフィス、モール、ホテルなどの継続的な賃貸収入が、特定の市場が減速した際の安定性を高めています。
Robinsons Land Corporation
Robinsons Land Corporationは、今回比較した主要デベロッパーの中でも特に高い成長率を記録しました。
2026年第1四半期の連結売上高は前年同期比11％増の122億8,000万ペソ、純利益は9％増の44億ペソとなりました。
RLCの売上高の約75％は、モール、オフィス、ホテル、物流施設などのInvestment Portfolioから生み出されています。
モール売上高は7％増の51億ペソ、オフィス売上高は8％増の22億ペソとなりました。
住宅部門の売上高は、工事進捗と収益認識の増加により39％増の27億ペソとなりました。
RLCの業績は、複数の継続収入源を持つことが、住宅事業の成長と企業全体の安定性を同時に支えることを示しています。
Ayala Land
Ayala Landの2026年第1四半期は、比較的厳しい結果となりました。
連結売上高は前年同期比14％減の375億ペソ、純利益は23％減の54億ペソでした。
不動産開発部門の売上高は27％減少し、住宅売上高も21％減の174億ペソとなりました。
一方、賃貸およびホスピタリティ事業は比較的堅調でした。
両事業を合わせた売上高は9％増の126億ペソとなり、ホテル部門は30％の増収を記録しました。ショッピングセンターとオフィス事業も比較的安定していました。
Ayala Landの結果は、不動産開発収益が物件販売、工事進捗、引き渡しスケジュールによって変動しやすいことを示しています。
一方、完成済みのモール、オフィス、ホテル、プロパティマネジメント事業は、継続的な収益源として企業業績を支えています。
SM Development Corporation and SM Prime
SM Development CorporationはSM Prime Holdingsの完全子会社であるため、独立した上場企業としての決算ではなく、SM Primeの住宅部門を通じて業績が公表されています。
SM Primeの2026年第1四半期純利益は116億6,000万ペソとなり、前年同期の116億5,000万ペソとほぼ同水準でした。
住宅部門の売上高は83億ペソで、前年同期の97億ペソから14％減少しました。
この減少は、マスマーケットおよびミッドマーケット向けコンドミニアム販売が、金利、住宅取得負担、供給過剰の影響を受けていることを示しています。
一方、SM Primeのモールおよび賃貸事業は企業全体の収益を支えており、住宅、商業、リテールを組み合わせた統合型事業モデルの強みが表れています。
DMCI Homes
DMCI Homesは、2026年第1四半期のDMCI Holdingsの利益に13億ペソを貢献しました。
前年同期の12億ペソから3％増加しており、住宅売上の改善、契約キャンセルの減少、賃貸収入の増加が主な要因です。
DMCI Homesは、2026年の設備投資として最大約155億ペソを割り当てています。
予算の大部分は、新規および進行中の住宅プロジェクトの建設に使用され、残りは土地取得や設備投資に充てられる予定です。
比較的広い間取り、リゾートスタイルの共用施設、実際の居住者を重視したコミュニティ設計は、使用可能な居住空間や長期的価値を重視する購入者にとって、DMCI Homesの重要な差別化要因となっています。
デベロッパーの業績から読み取れる市場の特徴
2026年第1四半期において、主要デベロッパーの業績は同じ方向には動きませんでした。
Robinsons Landは、継続収入事業と住宅事業の両方で高い成長を記録しました。
Megaworldは、Township内の賃貸事業と住宅予約販売の改善により、安定した業績を維持しました。
DMCI Homesも、厳しい市場環境の中で緩やかな利益成長を達成しました。
一方、Ayala LandおよびSM Primeの住宅事業では、開発収益や住宅売上が弱含みました。
ただし、両社とも、モール、オフィス、ホテル、賃貸資産などの継続収入事業によって企業全体の安定性を維持しています。
この比較から、事業の多角化がフィリピン不動産企業にとって重要な強みとなっていることが分かります。
住宅販売だけでなく、モール、オフィス、ホテル、物流施設、プロパティマネジメントなど複数の収益源を持つ企業は、特定の市場が一時的に減速した場合でも影響を吸収しやすくなります。
アフォーダブル住宅が今後の供給と需要を左右
フィリピン政府のExpanded Pambansang Pabahay Para sa Pilipino、通称Expanded 4PH Programは、アフォーダブル住宅の開発を引き続き促進しています。
Department of Human Settlements and Urban Developmentは、Working ClassやInformal Settler Familiesを含む、より幅広い世帯が利用できる住宅の選択肢を拡大しています。
この政策は、民間住宅市場で確認されている需要とも一致しています。
ColliersとLeechiuはいずれも、より手頃な価格帯への購入者の関心が強いことを指摘しています。
実際の世帯所得に合った販売価格、間取り、支払い条件、立地を提供するデベロッパーは、短期的な値上がりを期待する投資家だけを対象としたプロジェクトよりも、高い販売吸収率を実現できる可能性があります。
政府支援の融資、Pag-IBIG住宅ローン、官民連携、地方自治体の参加により、将来的にはMetro Manilaのコンドミニアム市場以外でも住宅開発の機会が広がる可能性があります。
2026年下半期のフィリピン不動産市場見通し
2026年下半期のフィリピン不動産市場は、市場全体が一律に上昇するのではなく、物件ごとの選別がさらに進むと考えられます。
住宅デベロッパーは在庫を減らすため、引き続き割引、柔軟な支払いプラン、長期頭金、Rent-to-Own、Ready-for-Occupancy物件のプロモーションを活用すると予想されます。
アフォーダブルおよびエコノミー住宅は、最も幅広い購入者層から需要を得る可能性があります。
一方、プレミアム物件の販売は、立地、ブランド、希少性、建物の品質、実際の居住価値に大きく左右されます。
Metro Manilaのコンドミニアム賃料は、市場に多くの空室物件が存在するため、全体として横ばいとなる可能性があります。
Makati、BGC、Ortigas、公共交通機関へのアクセスに優れたエリアは、供給が集中している地域よりも良いパフォーマンスを示す可能性があります。
ただし、オーナーには市場に合った現実的な賃料設定が求められます。
オフィス市場では、IT-BPM、Shared Services、従来型企業、高品質なオフィスへ移転する企業が需要を支えると予想されます。
一方、新規供給が市場へ加わることで、ビル間の競争は激しくなる可能性があります。
立地、環境性能、公共交通機関へのアクセス、設備、管理体制に優れたオフィスビルは、より多くのテナントを獲得できる可能性があります。
リテールおよびホテル資産は比較的底堅く推移する可能性がありますが、インフレと消費者の購買力低下が成長を制限する可能性もあります。
燃料費、電気料金、建設費、借入コストの上昇は、既存物件の運営利益と新規プロジェクトの開発判断にも影響します。
不動産購入者と投資家が確認すべきポイント
不動産購入者は、短期間の割引やキャンペーンだけでなく、物件を実際にどのように使用するか、長期的に支払いを続けられるかを基準に判断する必要があります。
毎月の住宅ローン返済額、Association Dues、固定資産税、家具・内装費、修繕費、保険、空室期間などを購入前に計算することが重要です。
投資家は、同じ建物または周辺エリアに、どの程度の賃貸競合物件があるかを調査する必要があります。
販売価格が安くても、高い空室率、低い賃料、過度な賃貸競争がある場合、必ずしも優れた投資とは限りません。
デベロッパーの財務体力も重要です。
継続収入を生み出す資産、管理可能な負債水準、確立されたプロパティマネジメント体制、完成済みコミュニティを持つ企業は、市場が減速した際にも物件の品質と管理を維持しやすいと考えられます。
既存オーナーにとっては、非現実的に高い賃料を維持することより、信頼できるテナントに長期間入居してもらうことのほうが高い収益につながる場合があります。
競争力のある賃料、清潔で魅力的な室内、迅速な修理対応、専門的な賃貸管理は、空室による損失を減らすために重要です。
Conclusion
2026年上半期のフィリピン不動産市場には改善が見られますが、回復は依然として不均一です。
住宅プレビルド販売は増加し、コンドミニアム在庫の吸収期間も改善しています。主要デベロッパーも、厳しい環境の中で一定の利益を確保しています。
オフィス需要は、主要ビジネス地区や高品質な建物を中心に継続しています。
モール、ホテル、オフィスなどの継続収入資産も、大手デベロッパーの安定性を支えています。
一方で、コンドミニアムの高い空室率、横ばいの賃料、GDP成長の鈍化、高いインフレ率、金利上昇は、明確なリスク要因です。
2026年下半期に良いパフォーマンスを示す物件は、現実的な価格、優れた立地、交通アクセス、適切な管理、そして実際の居住需要を備えた物件になる可能性があります。
現在の市場を単純な回復または下落だけで判断することはできません。
フィリピン不動産市場では選別が進んでおり、今後の物件価値は、価格だけではなく、品質、住宅取得負担、管理体制、実需により大きく左右されます。
Source Links
Philippine Economy and Interest Rates
The PSA reported 2.8% year-on-year GDP growth for the first quarter of 2026, while the BSP’s June decision raised the target reverse repurchase rate to 4.75%.
Residential and Office Market
These sources cover condominium preselling, residential inventory, vacancies, rental conditions, office leasing, new supply, and broader property-sector positioning.
Developer Performance
Housing Policy
The DHSUD sources document the continued implementation and expanded housing options under the 4PH program.