マカティの中古コンド購入：駐在員が事前に確認すべき5つのポイント

bedandgoinc
1 日前
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A resale condo in Makati can be practical for expats who want an actual unit, an established location, and clearer rental or resale data before buying.

マカティで中古コンドを購入することは、メトロマニラでも特に確立されたビジネス地区で、すぐに利用できるユニットを探している駐在員にとって、実用的な選択肢になり得ます。プレセール物件とは異なり、中古コンドでは実際のユニットを内覧し、建物の状態を確認し、現在の賃貸募集状況を比較し、購入前に実際の住環境を理解することができます。

マカティは、メトロマニラの中でも特に強い不動産エリアのひとつです。長年にわたり、企業オフィス、商業活動、高級住宅、生活利便性と結び付けられてきました。マカティ市の経済プロフィールでも、マカティはフィリピンを代表するビジネス地区として説明されており、アヤラが所有するCBDには多くの主要企業の本社が集まっています。マカティ中古コンドを購入する際は、価格だけでなく、外国人所有枠、建物管理、賃貸需要、再販性まで確認することが重要です。

とはいえ、マカティにあるからといって、中古コンドが自動的に安全な購入対象になるわけではありません。駐在員は購入前に、法的な購入可否、建物の状態、価格、賃貸需要、管理費、再販履歴を確認する必要があります。メトロマニラのコンド市場は依然として選別が必要な状況であり、Colliersによると、2025年第4四半期時点で未販売コンド在庫の消化年数は2025年半ばの13年以上から約8年まで改善したものの、供給圧力は引き続き市場環境の一部となっています。

ここでは、マカティで中古コンドを購入する前に、駐在員が確認すべき5つのポイントを紹介します。

まず外国人所有枠を確認する

駐在員の購入者が最初に確認すべきことは、価格、床面積、眺望ではありません。そのユニットが外国人にとって法的に購入可能かどうかです。

外国人はフィリピンでコンドミニアムユニットを購入できますが、コンドミニアム法人全体における外国人所有比率は40%を超えてはいけません。シドニーのフィリピン総領事館も、プロジェクト内の外国人所有比率が40%を超えない範囲で、外国人がコンドミニアムユニットを購入できると説明しています。

これは重要です。なぜなら、マカティの古い人気物件や外国人に人気のある建物では、すでに外国人所有比率が高くなっている場合があるためです。枠が満了している場合、売主が売却を希望していても、外国人購入者は取引を進められない可能性があります。

オファーを出す前に、建物管理事務所、コンドミニアム法人、デベロッパー、または正式な担当者から、現在の外国人所有枠について書面で確認することをおすすめします。口頭確認だけに頼るべきではありません。

駐在員が確認すべき点は以下の通りです。

建物に外国人所有枠がまだ残っているか
売主の権利書がクリーンで移転可能か
ユニットにCondominium Certificate of Titleがあるか
未払いの管理費、税金、特別徴収金がないか
購入者の国籍ステータス上、売買が法的に可能か

この確認は、感情的に購入を決める前に行うべきです。中古コンドが魅力的に見えても、外国人所有枠が閉じている場合、取引自体が成立しない可能性があります。

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ユニットだけでなく、建物の状態を確認する

A resale condo is more than the unit itself. The building’s condition affects comfort, rental demand, resale value, and long-term ownership costs.

This is especially important in Makati because the city has a mix of older established buildings, premium residential towers, serviced-style residences, and newer developments. Some older buildings have excellent locations and strong rental demand, but they may require closer checks on elevators, plumbing, common areas, waterproofing, air-conditioning provisions, and overall maintenance.

During inspection, expats should check:

Lobby and common area condition
Elevator speed, reliability, and maintenance
Hallways, lighting, smell, and cleanliness
Water pressure and drainage
Air-conditioning setup and age
Window condition and possible leaks
Noise from nearby roads or construction
Building security and visitor control
Fire exits, alarms, and emergency systems

Do not judge only from listing photos. A unit may be renovated while the building is poorly maintained. The opposite may also happen: a dated unit inside a well-managed building could be a better long-term investment if renovation costs are reasonable.

For resale condos, building management quality is one of the biggest hidden factors. It affects tenant satisfaction, resale perception, and future repair risk.

Makati resale condo building inspection for foreign buyers

希望価格を実際の市場データと比較する

マカティの中古コンド価格は、建物、正確な立地、築年数、眺望、家具、駐車場、権利書の状態、売主の売却動機によって大きく異なります。そのため、駐在員はオファーを出す前に、希望価格を慎重に比較する必要があります。

1件の掲載情報だけに頼らないでください。同じ建物内の類似ユニットや、近隣建物の比較対象を確認しましょう。1平方メートルあたりの価格だけでなく、状態、階数、家具、駐車場の有無、現在入居中かどうかも比較する必要があります。

メトロマニラの住宅市場は高い在庫水準に対応している状況ですが、Colliersは2025年第4四半期に、即入居可能物件の販売促進や販売回復によって在庫消化年数が改善したと指摘しています。これは、買い手にとって比較や交渉の余地がある一方で、マカティの良い立地にある強い建物は、弱い在庫よりも価値を保ちやすいことも意味します。

購入前には、以下を確認してください。

同じ建物内の類似ユニットの希望価格
可能であれば、最近の実際の成約価格
近隣建物と比較した1平方メートルあたりの価格
駐車場が含まれているか、別売りか
購入後に必要なリノベーション費用
ユニットが空室か、収益を生んでいるか
売主の売却緊急度と価格交渉の余地
税金や移転関連費用を含めた総取得コスト

安い価格が常に良いとは限りません。管理費が高い、状態が悪い、建物管理が弱い、再販需要が限定的といったユニットは、長期的に見ると高くつくことがあります。市場で最も安い物件よりも、強い建物にある適正価格のユニットの方が安全な場合があります。

賃貸需要とテナント層を確認する

多くの駐在員は、投資、将来の自己利用、または賃貸収入を目的としてマカティの中古コンドを購入します。賃貸収入を計画に入れている場合は、その建物に実際のテナント需要があるかを慎重に確認する必要があります。

マカティは、オフィス活動、商業施設、大使館、ライフスタイルエリア、病院、近隣地区へのアクセスによって強い賃貸基盤を持っています。マカティ市の経済プロフィールでも、オフィスおよび商業不動産がマカティ経済において重要であることが示されています。

ただし、賃貸実績は具体的な建物とユニットによって変わります。レガスピ・ビレッジのコンドと、サルセド・ビレッジ、ポブラシオン、ロックウェル、アヤラアベニュー側のユニットでは、訴求するテナント層が異なる場合があります。テナントは、徒歩圏、家具、築年数、インターネット環境、駐車場、ペット可否、レストランや公園へのアクセスを重視することがあります。

購入前には、以下を確認してください。

同じ建物内の現在の賃貸募集
類似ユニットがどのくらいの期間掲載されているか
希望賃料ではなく、実際の賃料水準
建物内のテナント層
法人契約が一般的かどうか
ペットが許可されているか
短期賃貸が許可または制限されているか
想定テナントが期待する家具レベル
近隣の類似ユニットとの競争状況

Colliersの2025年第3四半期住宅レポートでは、メトロマニラ全体の空室率は25%に達した一方、マカティCBD、ロックウェルセンター、オルティガスセンターはより底堅く、空室率は15%未満にとどまったとされています。これは、マカティが弱いサブマーケットよりも強さを維持しやすい可能性を示していますが、それでも投資家は建物単位でのデューデリジェンスを行う必要があります。

すべてのマカティのコンドがすぐに貸せると考えてはいけません。最も強い賃貸ユニットは、適正価格で、清潔に保たれ、適切に家具が整えられ、管理の良い建物にあり、利便性の高い場所にあるものです。