マニラ賃貸市場から、入居者と投資家は2026年1月に何を期待できるのか？

January 5,2026

2026年1月の始まりとともに、マニラの賃貸市場は新たな勢いと明確な方向性をもって新年を迎えています。インフレの抑制、インフラ整備の進展、そして入居者ニーズの変化による調整局面を経て、マニラの賃貸市場はもはや短期的な変動に左右される段階ではありません。現在は、安定性、選別性、そして長期的な回復力が見られる市場へと移行しており、住み替えを検討する入居者にとっても、資産戦略を見直す不動産オーナーにとっても、重要なシグナルとなっています。

減速ではなく「リセット」

2026年の始まりは、市場の減速というよりも「リセット」を反映しています。2024年から2025年にかけて段階的に上昇してきた賃料は、主要エリア全体で概ね安定してきました。マカティやボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）といったエリアでは、オーナーが賃料を積極的に引き上げる動きは落ち着いています。その代わりに、稼働率、入居者の質、契約更新率を重視した、より規律ある価格戦略へと移行しています。

1月は例年、転職や異動に伴う引っ越し、企業の採用計画の確定、年末休暇後の駐在員の戻りなどにより、賃貸需要が再び活発になる時期です。2026年はこれに加え、雇用環境や企業活動に対する信頼感の回復が追い風となっています。特に、マニラの賃貸需要を支える主要分野である金融、テクノロジー、シェアードサービス業界の安定が、この季節要因をさらに強めています。

2026年初頭における入居者ニーズの変化

2026年1月のマニラ賃貸市場を特徴づける最も明確なトレンドのひとつが、入居者の価値観の変化です。入居者はもはや立地だけで物件を選ぶことはありません。重視されているのは、空間の効率性、住みやすさ、そして長期的な快適性です。自然光が入り、機能的なキッチンを備え、建物管理が行き届いたスタジオタイプや1ベッドルームは、広さはあっても使い勝手の悪い住戸よりも高い評価を得ています。

また、交通インフラへのアクセスは決定的な要素となっています。MRTやLRT、主要道路に近い立地は、従来の一等地から外れていても強い関心を集めています。この傾向は、ケソン市の新興住宅エリアやパシッグの一部地域で特に顕著で、入居者はブランド力のある住所よりも、通勤効率や日常の利便性を優先するようになっています。

2026年初頭のマニラ賃貸価格動向

2026年1月の賃貸価格は、より合理的な市場環境を反映しています。高級エリアでは引き続き高い賃料水準が維持されている一方で、主要エリアと準主要エリアとの価格差は縮小しています。入居者は月額賃料だけでなく、光熱費、駐車場代、管理費などを含めた総居住コストを比較するようになり、価格に対する意識はこれまで以上に高まっています。

中央業務地区（CBD）では、手頃さと住みやすさのバランスが取れた1ベッドルームタイプが依然として最も需要の高いセグメントです。スタジオタイプは若手プロフェッショナルや短期滞在者に引き続き支持されており、2ベッドルームタイプは小規模な家族や長期滞在の外国人を中心に、選択的な需要が見られます。メトロマニラ全体で見ると、空室率は引き続き管理可能な水準にあり、過度な値下げに頼ることなく、供給が着実に吸収されていることがうかがえます。

2026年におけるプロパティマネジメントの役割

年初のマニラ賃貸市場におけるもう一つの重要な特徴は、プロフェッショナルなプロパティマネジメントの重要性が一段と高まっている点です。入居者は、建物や個々の住戸がどれだけ適切に管理されているかに、これまで以上に敏感になっています。修繕対応のスピード、契約条件の明確さ、入居時の準備状況は、賃貸判断に直接影響を与える要素です。

オーナーにとって、2026年1月は明確な現実を示しています。単に価格だけで競争する物件よりも、適切に管理された物件の方が明らかに高いパフォーマンスを発揮します。清潔に保たれ、書類が整備され、迅速に対応する管理体制が整った住戸は、空室期間が短く、入居者の定着率も高くなる傾向があります。この傾向は、同一物件内に類似ユニットが多数存在する競争の激しいエリアほど、より顕著に表れています。

今後1年に向けた投資家の見通し

投資の観点から見ると、2026年初頭のマニラ賃貸市場は、より予測しやすい環境に入っています。年間で二桁成長を続けるような賃料上昇はもはや一般的ではありませんが、その一方で「安定性」そのものが大きな強みとなっています。投資家の関心は、投機的な値上がり期待から、安定した利回り、入居者の長期定着、そして資産価値の保全へと明確に移行しています。

中価格帯で、かつアクセスの良い立地にある物件は、特に高いパフォーマンスを示す存在として注目されています。これらの物件は幅広い入居者層に対応でき、経済環境の変化に対する感応度も比較的低い点が強みです。インフラ整備の進展や都市機能の分散化が進むにつれ、賃貸需要はメトロマニラ全体へとより均等に広がり、特定のエリアに依存する構造は徐々に緩和されていくと見込まれます。

2026年1月が示す今年の方向性

1月に形成される市場の雰囲気は、その年全体の期待値を左右することが多く、2026年も例外ではありません。マニラの賃貸市場は、安定した需要、抑制された供給、そしてより情報に基づいた意思決定を行う市場参加者によって、バランスの取れた状態で新年を迎えています。入居者にとっては選択肢と透明性が広がり、変化するニーズに適応できるオーナーは良好な成果を上げやすい環境となっています。

急激な変動ではなく、2026年は緩やかな成長と戦略的な判断が求められる一年になりそうです。賃貸、投資、あるいは物件管理に関わるすべての人にとって、新年は明確な方向性と機会をもたらすと同時に、短期的な勢いよりも長期的な価値が重要であることを改めて示しています。

まとめ

2026年1月は、マニラ賃貸市場が成熟段階に入ったことを象徴する時期と言えます。市場を動かしているのは話題性や過度な期待ではなく、立地、住戸の機能性、管理体制、そして現実的な価格設定といった基本要素です。年が進むにつれて、これらの要因が引き続き需要の流れを左右し、競争が激化する中でも、安定性と回復力を備えたマニラ賃貸市場の中で、真に価値ある物件が際立っていくでしょう。