飲食店向け商業物件：優良テナントを引き付ける5つの条件

飲食店の立地選びは、単に空いている商業物件を見つければよいというものではありません。飲食事業者にとって、物件そのものが運営コスト、顧客のアクセス、内装工事、スタッフの動線、配送・仕入れ、そして最終的には店舗を効率的に運営できるかどうかに大きく影響します。

そのため、条件の整った飲食店向け商業物件は、より優良なテナントを引き付ける可能性があります。

現在のフィリピン小売市場も、こうした機会を後押ししています。Colliersによると、2026年第1四半期のマニラ首都圏では、飲食（F&B）ブランドが特に積極的な出店主体となり、小売物件の空室率は**10.8%**まで低下しました。これは2020年第1四半期以来の低水準です。

さらに、最近の事業登録データからも、この分野の活発な動きがうかがえます。2026年1月から7月までのDTI事業登録件数は前年同期比9%増加し、そのうち**宿泊・飲食サービス業が14%**を占めました。Colliersは、こうした動きが今後も、特にショッピングモールや複合開発エリアにおける商業スペース需要を支えるとしています。

物件オーナーにとって、これは重要なビジネスチャンスです。

飲食店テナントが探しているのは、単なる「空間」と「良い住所」ではありません。

実際の店舗運営を支えられる物件を探しています。

ここでは、飲食店向け商業物件を優良テナントにとってより魅力的にする5つの条件をご紹介します。

1. 高い視認性とアクセスの良さ

飲食店にとって、「見つけやすいこと」と「入りやすいこと」は非常に重要です。

どれだけ魅力的な商業スペースでも、入口が分かりにくい、駐車しにくい、通常の歩行者や車の動線から外れていると、テナント募集が難しくなる可能性があります。

飲食店事業者は、一般的に次のようなポイントを確認します。

• 道路からの視認性

• 1階からのアクセス

• 看板を設置できる場所

• 歩行者の通行量

• 車両アクセス

• 周辺の駐車場

• 乗降スペース

• 公共交通機関へのアクセス

• オフィスや住宅エリアとの距離

• デリバリー・テイクアウトへの対応

適した立地条件は、飲食店の業態によって異なります。

• 高級レストランであれば、すでに認知度の高いライフスタイルエリア内の立地が有利になる場合があります。

• カジュアルレストランであれば、オフィス、コンドミニアム、学校、ショッピングセンター周辺の人通りを重視する可能性があります。

• デリバリー中心の店舗であれば、一等地の路面スペースよりも道路アクセスや配達ライダーの受け取りスペースが重要になる場合があります。

物件オーナーのチェックポイント

次の点を確認してみましょう。

お客様、従業員、配達ライダー、仕入れ業者が物件へスムーズにアクセスできるか？

アクセスの良さは、より幅広い飲食事業者にとって商業物件の利用価値を高める要素となります。

2. 実際の店舗運営に適したレイアウト

飲食店テナントが確認するのは、客席部分の見た目だけではありません。

バックヤードを含め、物件全体が実際の店舗運営に対応できるかどうかを確認する必要があります。

飲食店では、次のようなスペースが必要になる場合があります。

• 厨房

• 食材の下処理スペース

• 倉庫・収納

• 冷蔵・冷凍設備

• 食器洗浄スペース

• 廃棄物処理スペース

• スタッフエリア

• 客席

• レジ・サービスカウンター

• デリバリー商品の受け取りスペース

• トイレ

使いにくいレイアウトは、内装工事費を増加させるだけでなく、実際に客席として利用できる面積を減らす可能性があります。

例えば、床面積が広い商業物件でも、厨房を給排水設備や排気設備から離れた場所に設置しなければならない場合、テナントは内装工事に多額の追加費用を負担する可能性があります。

そのため、多少面積が小さくても、機能的なレイアウトを備えた物件の方が魅力的な場合があります。

物件オーナーのチェックポイント

総床面積だけで物件を判断しないことが重要です。

テナントが実際に効率よく利用できる面積はどのくらいあるか？

飲食店事業者は、不要な工事を減らし、日々の業務動線をシンプルにできるレイアウトを評価する傾向があります。

3. 適切な電力・給排水・排気設備

これは、一般的な商業スペースと「飲食店として利用しやすい物件」を分ける非常に重要なポイントです。飲食事業では、オフィスや一般的な小売店舗よりも多くの設備・インフラが必要になる場合があります。

店舗の業態によっては、次のような設備が求められます。

• 十分な電力容量

• 許可されている場合のガス設備

• 安定した給水設備

• 排水設備

• グリーストラップ

• 厨房排気設備

• 換気設備

• 空調設備

• 消防・防火設備

• 廃棄物搬出ルート

これらの設備がない場合、テナントが多額の費用をかけて新たに設置しなければならないことがあります。

場合によっては、希望する飲食店営業そのものが認められない可能性もあります。

そ

のため、飲食店に対応できるインフラを備えた商業物件は、大きな強みになります。

なぜテナントにとって重要なのか？

似た条件の2つの物件を比較してみましょう。

物件A

• 良好な路面・間口

• 比較的安い賃料

• 排気設備なし

• 電力容量が限定的

• 厨房の大規模改修が必要

物件B

• 賃料はやや高い

• 既存の飲食店向け設備あり

• 適切な換気設備

• 十分な電力・排水設備

物件Bの方が賃料は高くても、内装工事費、工事期間、営業開始までのリスクを抑えられるため、テナントにとってより魅力的な選択肢になる可能性があります。

物件オーナーのチェックポイント

物件を「飲食店向け」として募集する前に、実際にどのような設備・インフラが整っているのかを確認しましょう。

すべての商業物件が、法的・技術的に飲食店営業へ対応できるとは限りません。

4. 日常的な集客を支える周辺環境

飲食店の立地は、周囲の企業や住宅、施設から大きな影響を受けます。

これは、複合開発エリアが飲食事業者に適している場合がある理由の一つです。

飲食店テナントは、次のような施設に近い立地を検討することがあります。

• オフィスビル

• コンドミニアム

• ホテル

• 学校

• 病院

• ショッピングセンター

• エンターテインメント施設

• 交通ターミナル

• ライフスタイルエリア

周辺環境によって、一日の中で異なる顧客層を取り込める可能性があります。

朝： 近隣住民、通勤者、ホテル宿泊客昼： オフィスワーカー、学生、ビジネス利用午 後： カフェ利用、軽食、カジュアルな打ち合わせ夜： 近隣住民、家族、ビジネスパーソン 週末： レジャー客、飲食を目的に訪れる顧客

Colliersによると、小売施設のデベロッパーは継続的な集客を目的に、テナント構成、飲食（F&B）コンセプト、体験型リテールをより重視しています。

そのため、すでに人の流れが形成されているライフスタイルエリア内の飲食店向け物件は、特に注目すべき選択肢となります。

物件オーナーのチェックポイント

物件を単に、

「一等地の商業物件」

と紹介するだけではなく、周辺で実際に何が需要を生み出しているのかを説明しましょう。

例えば、

• 周囲に複数のコンドミニアムがある

• オフィス街に近い

• ショッピングモールまで徒歩圏内

• ホテルが近い

• ランチタイムの人通りが多い

• 夜間も飲食需要がある

といった具体的な情報です。

飲食店テナントにとって、抽象的な立地のアピールよりも具体的な周辺情報の方が有益です。

5. テナントが安心して投資できる賃貸条件

飲食店の開業には、多額の初期投資が必要になることがあります。

テナントは次のような項目に費用をかける可能性があります。

• 厨房機器

• 排気設備

• 冷蔵・冷凍設備

• 家具

• 内装デザイン

• 照明

• 看板

• 給排水工事

• 電気設備の増強

• 各種許認可

• 消防・防火設備

内装工事費が高額になる可能性があるため、飲食店テナントは賃料だけでなく、賃貸契約の 条件についても慎重に検討します。

主な検討項目には、次のようなものがあります。

• 内装工事期間

• 工事期間中のフリーレント

• 契約期間

• 賃料の値上げ条件

• 保証金

• 前払い賃料

• 契約更新オプション

• 看板設置に関する権利

• 修繕責任

• 営業可能時間

物件オーナーが必ずしも最低賃料を提示する必要はありません。

単純な賃料値下げよりも、適切に設計された契約条件の方がテナントにとって大きな価値を持つ場合があります。

例

飲食店事業者が、

月額₱150,000＋現実的な内装工事期間

の物件を、

月額₱140,000＋工事開始時から賃料発生

の物件より好むことがあります。

前者の方が、開業までに発生する実質的なコストを抑えられる可能性があるためです。

物件オーナーのチェックポイント

次のように考えてみましょう。

優良な飲食店事業者が、この場所に数年間安心して投資できる賃貸条件になっているか？

長期間安定したテナントを確保することは、事業者だけでなく物件オーナーにとっても価値があります。

飲食店向け商業物件に追い風となるF&B需要

現在の小売市場は、条件の整った飲食店向け商業物件にとって前向きな環境を提供しています。

2026年初頭のマニラ首都圏では、飲食（F&B）事業者が小売物件の主要な需要を支えました。また、物件オーナーやデベロッパーは、厳選されたテナント構成、体験型施設、目的地として訪れたくなる商業環境を引き続き重視しています。

一方で、競争も無視できません。

JLLによると、2026年第2四半期には新規供給の増加に伴い、小売物件のネットアブソープション（純需要）が縮小しました。

これは、飲食事業者側にも物件を選ぶ選択肢があり、商業物件側には明確な競争力が求められていることを示しています。

物件オーナーにとって、最も魅力的な飲食店向け物件とは、必ずしも最も有名な住所にある物件ではありません。

重要なのは、

立地 × レイアウト × インフラ × 顧客需要 × 賃貸条件

が総合的に機能していることです。

店舗運営上の障害が少ないと判断できれば、飲食店テナントはその物件により積極的に投資 し、長期間入居する可能性が高まります。

飲食店向けの商業物件を所有していますか？

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BedandGo Inc.では、レストラン、小売店、その他の事業者向けに商業物件を貸し出したいオーナー様の物件マーケティングをサポートしています。

物件募集では、次のような情報が重要です。

• 所在地

• 床面積

• 賃料

• 間口・視認性

• 駐車場

• 現在の物件状態

• 既存の飲食店向け設備

• 電気・給排水などの設備

• 建物の管理規則

• 許可されている事業用途

• 内装工事に関する条件

• 賃貸契約条件

商業物件がMakati、BGC、Manila、Pasay、Pasig、Quezon City、Parañaque、Alabang、またはその他のマニ