2026年版マニラ不動産ガイド：不動産鑑定と市場価値に関するよくある質問トップ5

bedandgoinc
1 日前
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January 30,2026

2026年へようこそ。メトロ・マニラの不動産市場は、2024年の「回復局面」から脱し、評価の標準化とインフラ統合が進む段階へと移行しています。

LRT-1カビテ延伸線（フェーズ1）は2024年後半よりすでに運行を開始し、MRT-7も2027年第2四半期の一部開業に向けて準備が進んでいます。これにより、北部および南部エリアの不動産価値は急速に動いています。さらに重要なのは、新しい評価制度に基づく不動産税（Real Property Tax）アムネスティの期限が2026年7月5日に迫っているという点です。

2026年に不動産の購入・売却、または税金の支払いを予定している場合、もはや「おおよその見積もり」では通用しません。ここでは、2026年の不動産鑑定について知っておくべきポイントを詳しく解説します。

1. 2026年の不動産鑑定費用はいくらかかる？

生活費は上昇しているものの、不動産鑑定の需要増加により、専門的な鑑定費用は比較的競争力のある水準を維持しています。

一般的な住宅物件（メトロ・マニラ）：₱5,000 ～ ₱8,000
- 対象：コンドミニアム、タウンハウス、非ゲーテッド住宅地内の標準的な土地
高級・プライム物件：₱15,000 ～ ₱25,000以上
- 対象：ダスマリニャス、フォーブスなどの高級住宅街、大規模エステート、複数棟からなる住宅物件
地方（メトロ・マニラ以外）：₱5,000 ～ ₱10,000
- 注意事項：鑑定士の出張費（ODC：Out-of-District Charge）は、別途請求されるケースが一般的です。

2026年の市場インサイト：

住宅ローンを申請する場合、主要銀行（Metrobank、BPIなど）による「鑑定費用無料」キャンペーンに注目してください。 2025年から持ち越された約3万戸の住宅在庫を消化するため、2026年は中所得層向けローン市場で銀行間の競争が激化しています。

2. 不動産鑑定にはどれくらい時間がかかる？（そして、なぜ急ぐべきか）

通常の所要期間：

3～7営業日

ただし、2026年第1四半期～第2四半期は、政府による正式評価において10～14営業日程度の遅延が発生する可能性があります。

なぜ遅れているのか？

現在、**地方政府財務局（BLGF）**および各地方の評価担当部署は、以下の2つの要因により業務が逼迫しています。

RPVARAアムネスティの駆け込み需要：2026年7月5日のアムネスティ期限を前に、相続税や不動産税の滞納を清算しようとする不動産所有者が急増しています。
新しい市場価値表（SMV）の策定：各地方自治体（LGU）は、**不動産評価・課税改革法（RA 12001）**に準拠するため、更新されたSMVの最終調整を進めています。

プロのヒント：

売却や税務処理のために鑑定が必要な場合は、4～6月の繁忙期が始まる前に、民間の鑑定士を早めに予約することをおすすめします。

3. 「オンライン査定やゾーナルバリューを使ってもいい？」（RPVARA最新動向）

2024年までは、多くの売主がBIRのゾーナルバリューを基準に価格設定をしていました。しかし2026年においてこれは非常にリスクの高い方法です。

不動産評価・課税改革法（RPVARA）が全面施行された現在、政府は**古いゾーナルバリューではなく、市場価格に基づく「単一評価基準（Single Valuation Base）」**へと移行しています。

リスク：旧ゾーナルバリューを基に価格を設定すると、新しい政府の市場価値表（SMV）と比べて、物件を大幅に安く評価してしまう可能性があります。現在のSMVは国際基準を参考に策定されているため、その差は無視できません。
現実：オンライン査定ツールでは、**「インフラプレミアム」**を正確に反映することができません。例えば：
- LRT-1のドクター・サントス駅周辺（パラニャーケ／カビテ）の物件は、新駅開業による局地的な価格上昇が見られますが、一般的なアルゴリズムでは見落とされがちです。
- MRT-7（2027年開業予定）の駅周辺に位置するケソン市／ブラカンの土地は、すでに投機的プレミアム価格で取引されており、これは現地調査を伴う手動の鑑定でしか確認できません。

4. 2026年に不動産を売却する際、鑑定は必須ですか？

現金取引では形式上は任意ですが、実質的には約90％の取引で必須となっています。

売主にとって：2026年の買主はデータ重視です。オフィス空室率が改善（約24％まで低下）し、賃料が安定する中で、投資家は提示価格がBLGFの最新データと整合していることを示す専門的な鑑定レポートを求めます。
買主にとって：銀行は融資比率（LTV）を厳格化しています。融資は売出価格ではなく、銀行の鑑定評価額に基づいて行われます。鑑定額が低いと、買主は自己資金を多く用意する必要があり、これが取引中止の原因になることも少なくありません。
相続人にとって：相続手続きを行う場合、7月5日までの税務アムネスティを利用するために、不動産鑑定は必須です。

5. 必要書類は何ですか？（「クリーンタイトル」チェックリスト）

2026年では、書類手続きはこれまで以上に厳格化されています。

政府が**不動産評価・課税改革法（RPVARA）**を推進する中で、データの整合性が最重要ポイントとなっています。鑑定士は物件を「目測」で評価することはできず、新しい政府基準に照らして価値を裏付けるための客観的データが必要です。

以下は、準備すべき書類と、それぞれがなぜ重要なのかをまとめた詳細チェックリストです。

A. 必須書類（交渉不可・マスト要件）

登記簿謄本の認証謄本（TCT：土地／CCT：コンドミニアム）
- 必要な理由：法的所有権および土地・専有面積を証明するため。
- 2026年のチェックポイント：
  - 注記（Annotations）：鑑定士はタイトル裏面を確認し、 「Rule 74 Section 4（相続人の責任）」 や未完済の抵当権（モーゲージ）がないかをチェックします。これらは資産のリスク評価や市場性に直接影響します。
  - 電子タイトル（e-Title）： LRA（登記局）のデジタル化プログラムにより、すでにe-Titleへ移行している場合は、その印刷版を提出してください。 確認手続きが大幅にスピードアップします。
最新のタックス・デクラレーション（Tax Dec）
- 必要な理由：物件の**用途区分（住宅・商業・複合用途）**および建物床面積を確認するため。
- 2026年の重要ポイント：Tax Decが現在の実際の使用状況を正確に反映しているかを必ず確認してください。
- 例：住宅をスタッフハウスやオフィス賃貸として使用しているにもかかわらず、 Tax Decが「Residential（住宅）」のままだと、 正しい商業評価手法を適用できず、鑑定が難航する可能性があります。
不動産税納税証明書（Amilyar）／タックス・クリアランス
- 必要な理由：不動産税の滞納がないことを証明するため。
- 2026年の重要ポイント： 2026年7月5日のアムネスティ期限が迫る中で、最新の納税証明書は**「ペナルティや差押えが一切ない」ことを示す決定的証拠**となります。これは買主にとっての**安心材料（ゴールデンチケット）**となり、物件の魅力度を即座に高めます。
ロットプラン（敷地図）および周辺図（Vicinity Map）
- 必要な理由：鑑定士がGoogle Earth／Google Maps上で物件位置を特定し、境界線を確認するために使用します。
- 2026年の重要ポイント：更地の場合は、測量士（Geodetic Engineer）署名入りのロットプランが推奨されます。これにより、地下鉄や高速道路建設などによる道路拡張計画に敷地が影響を受けていないかを確認できます。

B. 「価値を高める書類」（強く推奨）

以下の書類は必須ではありませんが、鑑定評価を正確かつ有利に進めるために非常に効果的です。

間取り図／建築図面（フロアプラン・設計図）
なぜ重要か：これがない場合、鑑定士は建物外周を実測する必要があります。図面を提出することで、**正確な延床面積（グロスフロアエリア）**が評価に反映され、居住・使用可能面積が過小評価されるのを防ぐことができます。
管理規約・建築制限書（Master Deed of Restriction）
- ※コンドミニアム／分譲住宅地の場合
  なぜ重要か：この書類には、建築可能な内容や改修の制限が明記されています。
  例えば、最大4階建てまで建築可能なエリアにある物件は、2階建てまでに制限されている物件よりも将来性が高く、評価額も高くなります。

「スマートな売主」の年

2024年が「回復」の年だったとすれば、2026年は「精度」が問われる年です。

マニラの不動産市場は成熟段階に入り、大規模インフラプロジェクトの本格稼働と、RPVARA法による透明で標準化された不動産評価制度が交差する局面を迎えています。「勘」や「3年前に隣人がいくらで売ったか」といった感覚的な価格設定の時代は、すでに終わりました。

含み益を確定させるための売却であれ、新しい地下鉄沿線で理想の住まいを購入する場合であれ、あるいは7月の期限前に相続税や不動産税を整理する目的であれ、**最も価値のある資産は“正しい知識”**です。

市場の動きが加速し、税務アムネスティの期限が迫る今、重要なのは「正確さ」。今すぐ専門的な不動産鑑定を手配し、必要書類を整え、本来得られるはずの資産価値を逃さない準備を進めましょう。