REIT（リート）を知ってますか
一言で言うと、Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)のことですが、これは、資産構築における重要な分散投資のうちの一つとして認識されています。REITは、トータルリターンが高く、リスクファクターが低い金融商品として知られております。REITには、株式、債券、現金等の資産バランスを取るのに役立つ資産の増加とともに配当収入を生み出す能力があると言えます。
REITは、ローンや販売された住宅不動産の所有、管理のみであらず、高い収入を生み出す商業用不動産の所有、管理も行っています。個人は、上場投資信託を通じて、それらのREITに投資することができます。
もともと、世界的にREITは、1960年に米国大統領ドワイト・D・アイゼンハワーの統治下で最初に開始されました。一方、最初の正式な証券取引所は1602年にアムステルダムに設立されました。フィリピンでは、上院と下院がそれぞれREIT法を承認したのは2009年9月になります。しかし、REITは不動産業界の大手企業にまともに受け入れられていませんでした。なぜなら、それら大手企業は、REITとしての不動産の公的に所有する規定として、REITへの不動産所有の譲渡に12％の付加価値税（VAT）を適用されることが容認できなかったからです。しかし、このドゥテルテ政権の間、財務省（DOF）は、制限的な所有権と課税要件の緩和を認めました。
REITは、不動産投資信託ですが、現行法での「信託」と同じ法的根拠を持っていません。
この不動産投資信託の「信託」は、世界的に認められた手法と同様に、別途定められたREIT法により、特別に定められています。
REITのタイプ
1. エクイティREIT
ほとんどのREITがこれに属し、不動産を所有および管理すエクイティREITです。収益は基本的に家賃によって生み出され、物件の売買で収益を期待するものではありません。
2. モーゲージREIT
モーゲージREITは、モーゲージ債（住宅ローンや不動産担保貸付証券）を通じて直接、間接的に現金を貸付たり、またはモーゲージ債で担保された土地を取得することにより、証券所有者やローン管理者に現金を貸し付けます。モーゲージREITの収入は、主にモーゲージ債の運用利回りと調達金利の差が収入となります。この運用方法では、短期金利が上昇した際に、変動金利であるローンのコストの増分に対してリスクとなる可能性があります。
3. ハイブリッド
これらのREITは、エクイティREITとモーゲージREITの両方に投資をするREITです。
REIT投資の利点
1. 透明性
個人は誰でも、証券取引所に定めらた規則のもと購入したREITが運用されることを保証されます。 また、上場証券は公示された情報をいつでも閲覧することができます。
2. 流動性
これはREITのもう1つの重要な機能です。 証券市場で、簡単に売買できます。
3. 配当
REITの収入は安定しています。 利益の90％以上が還元されることが保証されています。
4. 多様化
REITへの投資は他の証券投資とは分野が異なります。 他の株式や有価証券が下落した場合でも、REITは他の資産との相関性が低いため、影響が小さいです。
5. パフォーマンス
特に商業用不動産に対して、経済成長に連動した長期的に高いパフォーマンスが期待されます。
REIT投資の短所
1. 成長が遅い
90％の利益が還元されることが定められているため、事業に再投資できるのは10％のみです。
2. 税金および管理費
15％ルールの通常の配当とは異なり、REITの配当は通常の所得と同じように課税されます。 管理費も減る可能性があります
3. 低制御
投資家は、直接資産を管理することはできません。 同様に、不動産の所有権や市場取引に適用される戦略などの運用上の決定について発言権を持ちません。
注：フィリピンのREITには短所もありますが、多数の長所もあります。 これらの短所を理解した上で、投資した方がよいでしょう。
投資する方法は？
REITへの投資は、REITの株式を購入することにより、誰でもこの投資を行うことができます。
費用は？
他の投資と同様に、購入金額に費用が含まれています。 これらは通常、REITの信託費用とファンドマネージャー及びプロパティマネージャーの運用費用で構成されています。
REIT法によると、第2条第8.18条に基づき、次のようになります。
ファンドマネージャーおよびプロパティマネージャーの手数料– REITファンドマネージャーおよびREITプロパティマネージャーがREITから受け取る手数料は、運用資産の純資産価値の1パーセント（1％）を超えてはなりません。
REITファンドマネージャーとは?
1. 収入を生み出す不動産、合理的な物件価格の投資不動産の選定を行い、REITの投資手続きを実行します。
2. 資産の確保、賃貸、維持とその入出金詳細、評価、レビュー、市場調査、および物件賃貸、購入交渉と資金計画、運用計画の立案および実行を行います。
3. 不動産鑑定士がREITの土地および建物不動産の評価を行えるよう管理します。
REITプロパティマネージャーとは?
1. テナントリスト管理と潜在的なテナントの発掘を担当します。
2. 最も効果的なリース戦略を計画および実施します。
3. テナントに対する契約条件を立案します。
4. 全てのルールが政府規制に遵守されていることを確認します。
5. セキュリティ管理、火災予防策、通信システム、緊急事態管理など、日常的に必要な全ての管理を担う責任を持ちます。
6. 物件の維持と管理を率先して行います。物件管理の維持と改善の為の計画を立案し、実行する責任を持ちます。
投資家保護の枠組み
REIT法は、最低限の公的所有権、利益相反、関連当事者間取引、REITが支払う報酬および手数料の制限、REITの投資活動の制限、適切な関連規則、および独立取締役の監督に関する規則等があり、その法の実行とともに、投資家を適切に保護します。
たとえば、REIT法の修正の1つでは、関連当事者取引委員会の設立が必要です。委員会のメンバーの過半数は、関連当事者の取引を承認する際に全会一致で投票する独立取締役会でなければなりません。
また、REITは、上場会社の重要な関連当事者取引に関する規則を規定するSEC(Securities and Exchange Commission) Memorandum Circular No. 10、Series of 2019にも準拠する必要があります。 これは、上場会社に対し、重要な関連当事者取引に関しては、その方針を開示し、そのような取引が実行された場合、実行から3日以内に報告することなどを義務付けています。
その他、上場会社として、REITはSECの厳格な規則およびPSE（Philippine Stock Exchange)
の開示規則の対象にもなります。適用される法律、規制に違反した場合、制裁措置が講じられます。
何に投資すべきかまだ決まっていない人にとっては、REITがあなたの解決策になるかもしれません。アヤラ、ダブルドラゴン、フェデラルランド、メガワールドなど、さまざまなREIT投資から選択できます。次のブログでは、フィリピンのそれぞれの具体的なREITについて説明します。
Sources:
https://www.rappler.com/brandrap/finance-and-industries/infographic-future-real-estate-investment-trust-philippines
https://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp
https://pesolab.com/why-invest-in-philippine-reit-real-estate-investment-trust/
https://dailypik.com/invest-reits-philippines/
https://mb.com.ph/2021/07/30/explaining-reit-here-right-now/
https://www.sec.gov.ph/wp-content/uploads/2020/02/2020REIT_Briefer-on-Philippine-REIT.pdf