フィリピン不動産投資：市場の機会、課題の考察2026年

December 13,2025

フィリピンの不動産業界は、2026年に向かう中で、同国経済における最も重要な基盤の一つであり続けています。GDP成長や雇用創出に大きく貢献するこの分野は、都市開発、インフラ拡充、そして家計資産の形成を支える重要な役割を果たしています。近年の不動産市場の成長は、都市化の進展、経済回復、海外からの送金の安定的な流入、そしてフィリピン国民の暮らし方・働き方・投資行動における構造的な変化によって形成されてきました。

市場が成熟するにつれ、需要の傾向も変化しています。購入者や賃借人は、もはや価格だけを重視するのではなく、住みやすさ、利便性、そして長期的な価値を重要な判断基準とするようになっています。同時に、デジタル化やインフラ整備の進展が、不動産の開発、販売、評価のあり方を大きく変えています。依然として多くの成長機会が存在する一方で、2026年以降の持続的な成長を実現するためには、構造的な課題への対応が不可欠です。

フィリピン不動産業界における機会

A. 手頃で住みやすい住宅への持続的な需要

手頃な価格は依然として重要な要素であるものの、2026年における住宅需要は、単なる低価格物件から立地が良く、生活の質を重視したコミュニティへとシフトしています。購入者は職場、交通機関、学校、生活利便施設への近さを重視する傾向を強めています。交通結節点型開発（TOD）や複合用途タウンシップは、孤立した住宅開発よりも高い評価を得ており、生活の質と長期的な資産価値が重視される成熟市場を反映しています。手頃さと利便性、効率的な設計を両立できる開発者が、安定した実需を取り込むことができるでしょう。

B. BPOおよび知識集約型経済の進化

BPOセクターは引き続き不動産需要を支えていますが、その役割は変化しています。2026年に向けては、IT、金融、ヘルスケア支援、クリエイティブ産業など、より高付加価値な分野が成長を牽引しています。この変化により、ESGに配慮した最新型オフィスや柔軟なワークスペースへの需要が高まっています。オフィス、住宅、商業施設を統合した複合開発は、入居率やテナント定着率の向上につながっており、立地と職住近接の重要性を一層強めています。

C. 観光産業の継続的な回復と拡大

空港インフラの改善、交通網の強化、そして海外からの渡航者増加により、観光産業はより安定した成長段階に入っています。この回復は、ホテル、サービスアパートメント、リゾート型開発への投資意欲を再び高めています。観光、住宅、商業機能を組み合わせたプロジェクトは、収益源の分散によって耐久性を高め、競争が激化する市場においてより魅力的な投資対象となっています。

D. 海外フィリピン人労働者（OFW）による強い投資関心

OFWは依然としてフィリピン不動産市場における重要な需要層です。安定した送金は、自宅用および投資目的の不動産購入を支え続けています。2026年には、OFW投資家は専門的な物件管理、賃貸収益の可能性、デジタル取引への対応力をより重視するようになっています。バーチャル内覧、オンライン書類手続き、透明性の高い報告体制を提供する開発者や仲介業者は、海外在住の購入者からより高い信頼を得て、意思決定の迅速化につなげています。

フィリピン不動産業界における課題

A. 市場競争の激化

既存の大手デベロッパー、新規の国内企業、そして海外資本を背景とした企業が優良立地を巡って競争する中、市場競争は一段と激化しています。この環境は、特に中小デベロッパーにとって、価格や利益率への圧力を高めています。そのため、設計の質、プロジェクト管理力、アフターサービスによる差別化が、競争力を維持するうえで不可欠となっています。

B. 手頃な資金調達へのアクセス不足

開発資金へのアクセスには依然として格差があります。中小デベロッパーは高い借入コストや厳しい融資条件に直面しており、購入者側も金利変動に対して敏感です。これらの状況は、プロジェクトの立ち上げや販売吸収のスピードを鈍らせる要因となっており、資金調達手法の革新がますます重要になっています。

C. 複雑な不動産登記および規制プロセス

改革が進められているにもかかわらず、土地取得や権利証明の手続きは依然として困難です。承認までの長期化、不統一な記録、権利の重複などが、プロジェクトの遅延やコスト増加を引き起こしています。デジタル化の取り組みは進んでいるものの、規制手続きの効率化は、業界成長に影響を与える重要な構造的課題として残っています。

D. インフラ整備の地域間格差

主要な交通回廊では接続性が改善されている一方で、地域間のインフラ整備には依然として格差があります。鉄道、高速道路、空港整備と連動したエリアでは需要と価格の安定性が高まっている一方、接続性の低い地域は投資誘致に苦戦しています。インフラ主導型の成長は現在、不動産成功の決定的要因となっており、デベロッパーには長期的な都市計画との整合性が求められています。

業界課題を克服するための戦略

A. 官民連携の強化

2026年において、政府機関とデベロッパーのより緊密な連携は不可欠です。承認プロセスの簡素化、透明性の向上、そしてインフラ計画との整合性を高めることで、プロジェクトリスクや開発期間を大幅に削減することが可能となります。大規模な住宅開発や複合用途プロジェクトにおいては、**官民連携（PPP）**が引き続き重要な役割を果たします。

B. 革新的な資金調達手法の拡大

デベロッパーは、REITへの参画、ジョイントベンチャー、段階的開発、デジタル金融プラットフォームなど、従来とは異なる資金調達手法を積極的に活用し始めています。これらの手法は、特に中堅・新興デベロッパーにとって、資金調達源の多様化を可能にし、銀行融資への依存度を低減します。

C. 取引および登記手続きのデジタル化の加速

デジタルツールはもはや選択肢ではなく、必須要素となっています。オンライン物件掲載、バーチャル内覧、電子書類、デジタル物件管理システムは、競争優位性を生み出す要因です。土地登記や許認可プロセスのデジタル化を進めるためには、規制当局との継続的な協力が不可欠であり、業務効率と投資家信頼の向上につながります。

D. インフラ開発への民間セクターの参画促進

デベロッパーは、共同投資モデルや統合型タウンシップ計画を通じて、インフラ開発により積極的な役割を果たすことができます。インフラ投資はプロジェクトの実現可能性を高めるだけでなく、長期的な資産価値の向上と包摂的な都市成長を支える重要な要素です。

結論：2026年以降の展望

フィリピンの不動産業界は、2026年を迎えるにあたり、堅固な基盤と前向きな長期見通しを有しています。住宅需要の継続、働き方の変化、観光産業の回復、そしてOFW投資の持続が、引き続き市場成長を支えています。一方で、競争の激化、資金調達の制約、規制の非効率性、インフラ格差といった課題への対応が、成長の勢いを維持するためには不可欠です。

住みやすさを重視し、デジタル化を推進し、インフラ拡充と連動した開発を進めることで、業界はより強靭で持続可能な成長軌道へと進むことができます。政府と民間セクターの連携は、新たな市場を開拓し、不動産開発が2026年以降も国の経済発展に有意義に貢献し続けるための最重要要因であり続けるでしょう。

出典：

https://www.bedandgoinc.com/post/opportunities-and-challenges-in-the-philippine-real-estate-industry