フィリピン中央銀行（BSP）2025年第1四半期住宅不動産価格指数（RPPI）発表の6つ分析とマニラ不動産に与える影響
- bedandgoinc
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更新日：8 時間前
September 11, 2025
フィリピン中央銀行（BSP）は最近、2025年第1四半期の住宅不動産価格指数（RPPI）を発表しました。これは、現在の住宅市場の状況に関する重要な洞察を提供するものです。特にメトロ・マニラでは、不動産価値が短期的な賃貸利回りや長期的な投資可能性に影響を与えるため、投資家、購入者、家主にとってこれらの数字を理解することが不可欠です。
以下では、2025年第1四半期のRPPIから得られる6つの重要なポイントを分解し、今日のマニラ不動産市場にどのような意味を持つかを解説します。
1. 何が変わったか：RREPIからRPPIへ
2025年の最も重要な技術的変更は、フィリピン中央銀行（BSP）が「住宅不動産価格指数（RREPI）」を正式に「住宅不動産価格指数（RPPI）」へ改称したことです。
この名称変更は単なる見た目の問題ではありません。BSPが報告フレームワークを現代化し、国際基準との整合性を確保するとともに、アナリストや一般向けの透明性を高める努力を反映しています。RPPIは銀行による住宅ローンのデータを用いて国内の不動産価格の変動を測定しており、実際の市場活動を正確に追跡しています。
マニラ不動産のステークホルダーにとって、この変更は明確なベンチマークを提供する点で重要です。今後、すべての四半期レポートはRPPIフレームワークに基づき作成され、投資家は価格動向、地域差、物件タイプごとのパフォーマンスをより信頼性高く追跡できるようになります。したがって、2025年第1四半期は比較のための新たな基準となります。.
2. 主要数字：全国の価格は依然上昇中
RPPIによると、2025年第1四半期の全国住宅不動産価格は前年同期比（YoY）で7.6％上昇しました。2024年第4四半期の9.8％成長と比べるとやや鈍化していますが、市場が上向きの軌道にあることを示しています。
四半期ごとの比較（QoQ）では、価格は2.6％上昇し、2024年末に見られたわずか1.0％の下落を回復しました。これは、市場が2025年初頭に勢いを取り戻したことを示しています。
マニラ不動産市場にとって、この結果が意味することは2つあります：
価格や融資条件に関する懸念がある中でも、物件需要は依然として健全であること。
成長のペースは緩やかになったものの、価格は引き続き上昇しており、メトロマニラにおける不動産投資の長期的な強さを示していること。
3. メトロマニラに注目：成長の原動力
2025年第1四半期で最も顕著なパフォーマンスを示したのはメトロマニラ（NCR）です。NCRの住宅不動産価格は前年同期比（YoY）で13.9％も上昇し、全国平均を大きく上回りました。四半期ごとの比較（QoQ）では9.2％上昇し、マニラの都市型住宅市場が全国の成長を牽引し続けていることを示しています。
内訳を見てみると：
NCRのコンドミニアム価格はYoYで14.2％、QoQでさらに高い12.8％の上昇を記録しました。これは、特にマカティ、ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）、オルティガスにおいて、住宅タワーがオフィス、商業施設、交通ハブと密接に連携しているため、縦型住宅の需要が堅調であることを反映しています。
一方、NCRの戸建て住宅価格はYoYで11.2％上昇したものの、QoQでは0.9％のわずかな下落となり、取得コストの上昇や土地の希少性により、戸建て物件の勢いがやや弱まっていることを示しています。
マニラ不動産に投資する場合の示唆は明確です。コンドミニアムは戸建て住宅よりもパフォーマンスが良く、特に立地や利便性がプロフェッショナル、駐在員、法人賃貸需要を支える主要ビジネス地区で顕著です。
4. NCR以外：穏やかで不均一な傾向
メトロマニラが強いパフォーマンスを示す一方で、NCR以外の地域（AONCR）はより緩やかな成長軌道を記録しました。AONCRの価格はYoYでわずか3.0％上昇、QoQでは-2.1％の下落となりました。
サブリージョン別の動向は以下の通りです：
メトロミンダナオ：YoYで7.6％上昇と最も高く、南部成長拠点での回復力を示しています。
バランスGMA（カビテ、ラグナ、バタンガス、リサール、ケソン）：YoYで3.8％上昇、NCR通勤者からの需要の波及を反映しています。
その他の州：YoYでわずか1.1％上昇にとどまりました。
メトロセブ：YoYで-1.7％の下落を記録。2023年初頭以来の減少で、国内有数の都市センターの一つで市場が冷え込んでいることを示しています。
マニラを拠点とする投資家にとって、これは首都の優位性を再確認させます。地域市場にもチャンスはあるものの、メトロマニラは絶対値・相対値の両面で依然として優れたパフォーマンスを示しており、安定的な価値上昇を狙う上で最も安全な選択肢となります。
5. コンドミニアム vs. 戸建て：異なる動き
RPPIのデータは、全国的にコンドミニアムと戸建て住宅の動向が明確に分かれていることを示しています。
コンドミニアム：全国でYoY 10.6％、QoQ 9.9％の価格上昇を記録。NCRではさらに強く、YoY で14.2％上昇しました。
戸建て住宅：YoYで4.5％上昇したものの、QoQでは-2.9％の下落。NCR以外では、戸建てはYoYで2.9％の上昇にとどまり、QoQでは-3.4％の下落となりました。
なぜ差が出るのでしょうか。コンドミニアムは価格面で手が届きやすく、融資も受けやすいため、賃貸収入の生成にも適しています。また、現代のライフスタイルに合致しており、世帯規模が小さい、都市中心部を好むプロフェッショナル、安定したキャッシュフローを求める投資家に人気です。
マニラ不動産において、これは2025年においてもコンドミニアムプロジェクトが投資戦略の中心であり続けることを意味します。特に、交通利便性の高いエリアや複合用途の地区でその重要性が高まります。
6. 融資と購入者動向：弱まりの兆し
価格は上昇しているものの、BSPは住宅ローン（RREL）の件数が減少していることを報告しました。ローン総額はYoYで1.9％減、QoQではさらに大きく-21.7％減少しています。
種類別では：
コンドミニアムローン：YoYで2.6％増、縦型住宅市場での需要が継続していることを示しています。
戸建てローン：YoYで4.4％減、4四半期連続の減少となりました。
中央値の価格も購入者の負担感を浮き彫りにしています：
全国中央値：₱3.37百万
コンドミニアム中央値：₱4.34百万
戸建て中央値：₱2.95百万
NCR戸建て中央値：₱7.7百万（全国で最高）.
マニラ不動産の購入者および投資家にとって、これらの数字は2つの現実を示しています。
コンドミニアムは都市型不動産所有のエントリーポイントとなりつつある。
主要NCRエリアでは戸建ての価格が高いため購入者層が制限される可能性がありますが、コンドミニアムは比較的手が届きやすく、融資も利用しやすい物件である。
BSP RPPI Q1 2025は、明確な状況を示しています。メトロマニラは不動産成長の原動力であり、特にコンドミニアムがその中心を担っています。住宅ローンの動きが鈍化しているにもかかわらず、物件価格は上昇を続けており、とくに中央ビジネス地区で顕著です。
購入者にとって、これは早めの行動を促すサインです。マカティ、BGC、オルティガスのコンドミニアムは値上がりが速く、待つと購入時のコストがさらに高くなる可能性があります。売却者にとっては、NCR内の物件、特にコンドミニアムは交渉における強力な材料となります。オーナーにとっては、価格上昇により賃料収益が圧迫される可能性がありますが、工夫したリースパッケージや付加価値のある設備によって入居率を維持できます。
今後注目すべき変数は、金利、新規コンドミニアム供給量、そして融資意欲です。しかし全体として、Q1 2025のRPPIは、マニラ不動産がフィリピンで最も堅実な投資市場の一つであることを確認しており、特にコンドミニアムセグメントが最大の回復力と成長ポテンシャルを示していることを示しています。
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