マニラの家賃は安くなっているのか、それとも高くなっているのか？市場データの徹底分析と6つの重要な洞察

September 9, 2025

マニラの賃貸市場は常に、都市の変化する経済やライフスタイルの指標となってきました。供給、需要、インフラ、そして入居者の動向が常に変化する中で、多くの人が疑問に思います：2025年のマニラの家賃は安くなっているのか、それとも高くなっているのか？答えは一概には言えません。一部の地域では家賃が安定またはやや上昇している一方で、供給過多や経済状況により競争が続く地域もあります。

テナントと投資家の両方にとって、家賃の動向を理解することは非常に重要です。本分析では、マニラの賃貸市場が現在どの位置にあり、今後どの方向に向かう可能性があるかを示す6つの主要なインサイトを紹介します。

1. 供給と需要：バランスの重要性

マニラの家賃の最も基本的な要因は、供給と需要の関係です。過去数年間、マカティやBGCなどの主要地区では大規模な住宅開発が進み、ラグジュアリーコンドミニアムや高層タワーが数千戸単位で市場に追加されました。この供給増により、安定したテナント需要にもかかわらず、家賃の急騰は抑えられています。一方、サンフアン、マンダルーヨン、キューゾンシティの一部地域では開発が遅れており、利用可能な賃貸ユニットが少ないため、需要が限られた在庫に集中し、家賃上昇の圧力がかかっています。

テナントにとって、高度に開発された地域では、家賃が安定していても、大家同士の競争によって柔軟な契約条件や追加の特典が得られる可能性があります。投資家にとっては、開発の遅い地区は希少性により賃料上昇の見込みが高い場合があります。要するに、供給と需要の動向は、マニラの家賃が一律に安い／高いというわけではなく、地域ごとの市場条件によって形作られていることを示しています。

2. 経済動向とテナントの負担能力

経済の健全性とテナントの支払い能力は、マニラの家賃の方向性と密接に関連しています。国内のGDP成長は堅調であり、企業の拡大、アウトソーシング産業、インフラ投資が成長を後押ししています。しかし、インフレは特に中所得層の購買力に影響を与え続けており、食品、交通、公共料金の上昇により、テナントは賃貸選びに慎重になっています。

高所得層、特に外国人や企業社員は、グリーンベルト、サルセドビレッジ、ボニファシオ・ハイストリートなどのプレミアムユニットへの需要を引き続きけん引しており、ライフスタイルの充実度が高い家賃を正当化しています。一方、中所得層のプロフェッショナルは、オルティガス、パシッグ、近隣のマンダルーヨンなど、より手頃で戦略的に立地した物件を選ぶ傾向があります。この傾向は、大家が柔軟な支払いスケジュール、短期契約、Wi-Fiや家具付きなどの特典を提供する動機となっています。

総じて、プレミアム層は依然として強さを維持していますが、マニラの中間層市場は価格感度が高まっています。大家や投資家にとって、この変化はテナントの予算に合わせた価格設定やサービス提供の重要性を示しています。テナントにとっては、アクセスや利便性を犠牲にせずに、中価格帯エリアでより良い条件を交渉できる機会を提供しています。

3. 地区別分析：価格の動向

マニラの賃貸動向は地域によって大きく異なるため、地区ごとの分析が不可欠です。ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）では、多国籍企業の流入と国際的な魅力の高さから家賃が上昇しています。徒歩での移動のしやすさ、最新の設備、国際的なコミュニティが、外国人駐在員を引きつけ続けており、安定した需要を確保しています。

伝統的な中央業務地区であるマカティでは、近年のコンドミニアム供給過多の影響で家賃は安定傾向にあります。一部の大家はわずかに家賃を下げていますが、多くは現状維持しており、家賃下落の底はすでに過ぎた可能性を示唆しています。オルティガスセンターでは、マカティやBGCと比べて家賃は手頃ですが、企業の移転やアクセスの良さを理由に多くのプロフェッショナルが選ぶことで、徐々に価値が上昇しています。

一方、パサイやパラニャーケは、空港やエンターテインメント施設、ゲーム施設への近接性から恩恵を受けており、家賃も安定しています。MOAコンプレックスやエンターテインメントシティ周辺の開発物件は、利便性を重視するテナントに人気です。これらの地域別のトレンドは、マニラの家賃が一方向に動いているわけではなく、上昇する地区もあれば、安定または競争力のある地区もあることを示しています。

4. 大家のインセンティブによる価格安定

現代のマニラ賃貸市場の特徴のひとつは、大家が基準家賃を下げずに価格の魅力を維持していることです。その代わりに、テナントに価値を提供しつつ、健全な賃料収益を確保するインセンティブ戦略を採用しています。一般的な特典としては、長期契約での家賃無料期間、家具・家電のアップグレード、管理費込みの家賃、高速インターネットのバンドルなどがあります。

これにより、公式の家賃数字は劇的に下がっていなくても、テナントは実質的により多くの価値を享受できます。例えば、₱50,000のユニットには、以前は別料金だった駐車場や家具が含まれることがあり、大家の収益を減らさずに賃貸パッケージの魅力を高めています。

テナントにとって、この環境は単に月額家賃だけでなく、付加価値のある取引を探す機会を提供します。投資家にとっては、戦略的な物件管理の重要性を示しており、提供内容を柔軟に変えることで長期テナントを引きつけ、稼働率を維持できます。結果として、マニラの家賃は劇的に安くなっているわけではありませんが、現代のテナントは以前より多くの特典を享受できるため、大家とテナントのバランスがより健全になっています。

5. インフラとアクセスが家賃に与える影響

インフラは、マニラの家賃上昇を長期的に促す最も強力な要因のひとつです。メトロマニラ地下鉄（Metro Manila Subway）、スカイウェイ・ステージ3（Skyway Stage 3）、LRT-1カビテ延伸（LRT-1 Cavite Extension）、MRT-7などの大型プロジェクトが、都市全体のアクセス性を大きく変えています。移動時間が短縮され、交通の利便性が向上することで、かつて注目されなかった地域もテナントにとって魅力的になっています。

例えば、今後開通予定の地下鉄沿線の地域では、マカティやBGCへの通勤が容易になることを見越したテナントからの関心がすでに高まっています。同様に、ケソン市（Quezon City）やブラカン（Bulacan）の開発地域も、交通プロジェクトの進行に伴い人気が高まると予想されます。この傾向は、需要の増加により今後数年間で家賃が上昇する可能性を示唆しています。

投資家の観点からは、将来のインフラ開発近くの物件購入は、賃料成長と長期的な資産価値の向上に大きな可能性を秘めています。テナントにとっても、交通網の拡張により利便性を犠牲にせずに手頃な住宅選択肢の幅が広がります。要するに、インフラプロジェクトはマニラ賃貸市場の大きな変革要因であり、現在は安定して見える家賃も、都市の移動性向上とともに上昇する可能性があることを示しています。

6. 将来予測：2025年以降のマニラ家賃

今後を見据えると、マニラの賃貸市場は緩やかな回復と安定した上昇が見込まれます。賃料利回りは5％～6％の範囲で維持されると予想され、マニラ不動産は投資家にとって依然として魅力的です。BGCやマカティなどのプレミアム地区は、外国人駐在員や多国籍企業からの安定した需要により、上昇傾向を維持する見込みです。オルティガス（Ortigas）、パシッグ（Pasig）、マンダルーヨン（Mandaluyong）などの中間層向けエリアも、若年層やファミリー層のコスト重視の需要により引き続き注目を集めるでしょう。

テナントは、パンデミック期のような格安家賃は少なくなると予想されますが、引き続き充実した賃貸特典を享受できます。一方で投資家にとっては、安定性と持続可能性が変動性に取って代わる、健全な市場が期待できます。経済の回復力、インフラ整備、生活利便性の需要が組み合わさることで、マニラの賃貸セクターは東南アジアでも最も有望な市場のひとつとなっています。

まとめると、マニラの家賃は伝統的な意味で「安い」わけではありませんが、無制限に高騰しているわけでもありません。市場は成熟し、価値と需要のバランスを取りながら、2025年においてテナントと投資家双方に機会を提供しています。

では、マニラの家賃は安くなっているのか、それとも高くなっているのか？答えは一概には言えません。家賃は全体的に安定しており、一部の地区では緩やかな上昇が見られる一方で、他の地区では家賃特典などによってよりお得に借りられる状況です。家主はテナントに優しいパッケージを導入し、テナントは市内の競争力のある選択肢から恩恵を受けています。投資家にとっては、マニラの不動産は依然として堅実な資産クラスであり、安定した利回りと長期的な価値向上が期待できます。

最終的に、マニラの賃貸市場は均衡期に入りつつあります。安定性、付加価値、そして緩やかな資産価値の上昇が市場の特徴となり、家主もテナントも、その動向を理解することで利益を享受できるでしょう。

SOURCE: https://www.globalpropertyguide.com/asia/philippines/price-history

https://richestph.com/current-trends-market/