マニラのプレセール・コンド：賢い投資か、それとも高くつく待ち時間か？

マニラのプレセール・コンドは、初期費用を抑え、比較的長い支払い期間を利用でき

ることから、フィリピン不動産市場への投資方法として長く注目されてきました。その魅力は分かりやすいものです。

買主は完成の数年前からユニットを予約し、頭金を長期間にわたって分割で支払い、完成済み物件よりも低い価格で購入できる可能性があります。

しかし、現在のメトロマニラ市場では、より難しい問いを考える必要があります。

プレセール・コンドは今でも賢い投資なのでしょうか。それとも、数年先の不確実な市場のために、今からお金を払い続けることになるのでしょうか。

住宅市場そのものが変化しているため、この問いは重要です。

Colliersによると、メトロマニラのプレセール販売は2026年第1四半期に前年同期比765%増となりました。主な要因として、エコノミー・アフォーダブル物件、柔軟な支払いプラン、デベロッパーによる積極的なプロモーションが挙げられています。

一方、2026年にはメトロマニラで約13,000戸の新規コンドが完成する見込みで、住宅空室率は年末までに**25.6%**に達すると予測されています。

JLLの2026年第2四半期住宅レポートでも、吸収はプラスで空室率も若干改善している一方、資産価値は依然として下落傾向にあるとされています。

投資家にとって、これはチャンスとリスクの両方を意味します。

プレセール投資は今でも有効な場合があります。

ただし、何のために数年間待つのかを明確に理解していることが重要です。

1. 初期購入価格の低さは魅力になる

プレセール・コンドを購入する大きな理由のひとつは、初期価格です。

デベロッパーは販売初期の段階で比較的低い価格を設定することがあります。建設が進み、販売済みユニットが増えるにつれて、表示価格が上昇する場合があります。

そのため、買主は将来の値上げ前にプロジェクトへ参加できる可能性があります。

もうひとつの利点は支払い方法です。

大きな金額を一度に支払う代わりに、頭金を以下のような期間に分割できる場合があります。

• 24か月

• 36か月

• 48か月

• 60か月

• プロジェクトによってはさらに長期間

これによって、高額な物件でも購入しやすく感じることがあります。

すぐに賃貸収入を必要としない投資家にとっては、長い支払い期間を利用して、引渡し時に必要となる残金を準備する時間を確保できる可能性もあります。

良い投資になりやすいケース

プレセールが有効になりやすいのは、例えば次のような場合です。

• ローンチ価格に競争力がある

• 立地が良い

• デベロッパーに信頼できる実績がある

• 将来も需要が続くと考えられる

• 引渡し時の残金を無理なく支払える

• 周辺の完成済み物件に賃貸・再販需要がある

ただし、初期の月額支払いが低いからといって、総投資額まで安いとは限りません。

そこで重要になるのが「待ち時間」です。

2. 家賃収入がない数年間にもコストがある

プレセール投資家は、実際のユニットを受け取るまでに3年、4年、5年、場合によってはそれ以上待つことがあります。

その間、通常は家賃収入を得ることができません。

つまり、機会費用が発生します。

プレセール・コンド

今日購入を開始しても、引渡しが4年後の場合、

その4年間の家賃収入は、

₱0

です。

RFOコンド

完成済みのRFO物件であれば、購入後比較的早い段階で賃貸を開始できる可能性があります。

だからといって、RFOが必ず優れているわけではありません。

プレセールには、

• 初期価格が低い

• 支払い条件が柔軟

• 引渡し時には新しい建物

• 将来的な値上がりの可能性

などのメリットがあります。

しかし投資家は、家賃が入らない1年1年が投資収益に影響することを理解する必要があります。

投資チェックポイント

自分に問いかけてみましょう。

「このユニットを待っている間、この資金を別の場所に投資していたら、どの程度の収益を得られた可能性があるか？」

プレセール投資には、使用可能になるまでの待ち時間を補えるだけの価値が必要です。

3. デベロッパーの値上げと市場価値の上昇は同じではない

これはプレセール投資家が特に理解しておきたいポイントです。

例えば、あるユニットのローンチ価格が、

₱8 million

だったとします。

2年後、デベロッパーが同等ユニットを、

₱10 million

で販売しているとします。

一見すると、最初の買主はすでに**₱2 million**の利益を得たように見えます。

しかし、実際に他の買主がそのユニットに₱10 millionを支払うとは限りません。

重要なのは、

Developer List Price（デベロッパー表示価格）と Actual Resale Market Value（実際の中古市場価値）

は異なるということです。

デベロッパー価格が上がっていても、中古市場の買主がその価格を受け入れるとは限りません。

JLLは2026年第2四半期に、吸収がプラスで空室率も若干改善している一方、マニラ住宅市 場の資産価値は引き続き下落していると報告しています。

投資チェックポイント

デベロッパーの最新価格表だけで値上がりを判断しないようにしましょう。

比較するべきなのは、

• 実際の中古売却物件

• 周辺の完成済み物件

• 1㎡あたりの価格

• 賃貸価格

• 実際の取引需要

• 競合プロジェクト

です。

紙の上の値上がりは、実現した投資利益とは異なります。 

4. メトロマニラの供給過多は引渡しまでに市場を変える可能性がある

プレセールの買主は、今日のプロジェクトを購入しながら、実際には数年後の市場にも投資しています。

そこには供給リスクがあります。

Colliersは、2026年だけでメトロマニラに約13,000戸の新規コンドが供給されると予測しています。

また、住宅空室率は2026年末までに過去最高水準の**25.6%**に達する可能性があるとしています。

さらに2025年末時点では、メトロマニラ全体で約79,200戸の未販売コンドがあり、そのうち約30,000戸が未販売RFO物件でした。

こうした在庫は、Cubao–New Manila、Quezon City、Bay Area、Pasig、Alabang–Las Piñasなどに集中しているとされています。

プレセール投資家にとって重要なのは、自分のユニットが完成する頃には、さらに多くのプロジェクトが完成している可能性があることです。

引渡し時には、

• 同じ建物内の他の投資家

• 周辺の新築コンド

• デベロッパー保有のRFO

• 中古売却物件

• 割引販売物件

• 家具付き賃貸物件

と競争する可能性があります。

投資チェックポイント

「自分のユニットが引渡されるまでに、このエリアには何戸の競合物件が増える可能性があるか？」

を確認しましょう。

良いプロジェクトを選ぶことだけでなく、その周辺の将来供給を把握することも重要です。

5. 完成するまでにローン環境が変わる可能性がある

プレセールの初期支払いは比較的負担が小さい場合があります。

しかし、本当に大きな支払いは引渡し時に発生することがあります。

支払い条件によっては、残額を、

• 銀行ローン

• デベロッパーのIn-house Financing

• 現金

• その他の承認された方法

で支払う必要があります。

問題は、予約から引渡しまでの数年間で金融環境が大きく変わる可能性があることです。

例えば、

• 住宅ローン金利の上昇

• ローン審査の厳格化

• 借入可能額の減少

• 仕事や収入の変化

• 海外投資家の為替変動

• 当初より高い月々の返済額

などが考えられます。

Colliersの2026年6月の調査では、回答者の65%が住宅購入を見送っているとされ、その背景には地政学的不透明感や住宅ローン金利上昇への懸念があるとされています。

投資チェックポイント

少し厳しい条件でも購入を完了できるか計算しておきましょう。

「引渡し時にローン金利が現在より高くなっても、この物件を購入し続けられるか？」

もし答えが「難しい」であれば、現在の低い月額支払いが将来の大きなリスクを隠している可能性があります。

6. RFOのプロモーションがプレセールと直接競争している

以前は、完成済み物件より安く購入できることが、プレセールの大きな魅力でした。

しかし、デベロッパーが大量のRFO在庫を割引販売すると、このメリットが弱くなることがあります。

Colliersによると、2026年初頭には30,000戸以上の未販売RFOユニットが存在し、デベロッパーは在庫販売のために、

• 割引

• 長期支払いプラン

• Rent-to-Own

• 柔軟なファイナンス

• その他のプロモーション

を活用しています。

その結果、買主は次のような比較ができます。

プレセール

• 数年間待つ

• 完成した実物を確認できない

• すぐに賃貸収入を得られない

• 将来のローンが必要になる可能性

RFO

• すぐに実物を確認できる

• 早く入居・賃貸できる

• 実際の眺望や状態を確認できる

• デベロッパーの割引を受けられる場合がある

RFOが必ず良いという意味ではありません。

しかし、プレセールには「待つだけの明確な理由」が必要になっています。 

投資チェックポイント

同じ価格帯にあるRFO物件と必ず比較しましょう。

プレセールだから自動的に一番お得というわけではありません。

7. 今見ている物件ではなく「未来の物件」を買っている

プレセールでは通常、

• 完成予想CG

• モデルユニット

• 間取り図

• パンフレット

• セールスプレゼンテーション

• バーチャルツアー

• デベロッパーからの説明

などを参考に購入判断を行います。

これらはプロジェクトを理解するために役立ちます。

しかし、完成後の実際の住環境を完全に再現することはできません。

完成するまで、

• 実際の眺望

• 自然光の入り方

• エレベーターの速度

• ロビーの混雑

• 共用部分の管理状態

• アメニティの混雑度

• 周辺開発による環境変化

• 騒音

などを完全には確認できません。

これが、プレセールとRFO・中古物件との大きな違いです。

投資チェックポイント

ユニットだけでなく、デベロッパーが過去に完成させたプロジェクトも確認しましょう。

「このデベロッパーの完成済み物件は、販売時に示された品質やイメージに近いものになっているか？」

デベロッパーの実績そのものが、投資判断の一部になります。

マニラのプレセール・コンドは本当に良い投資なのか？

答えは、

良い投資になる可能性はあります。ただし、自動的に良い投資になるわけではありません。

プレセールが魅力的になりやすいのは、

• 購入価格に競争力がある

• 立地に持続的な需要がある

• 将来供給が管理可能な範囲

• デベロッパーの実績が良い

• 投資期間を長く取れる

• 将来の支払いに余裕がある

• 他では代替しにくい魅力がある

• すぐに賃貸収入を必要としない

場合です。

一方、リスクが高くなりやすいのは、

• すでに供給過多のエリア

• 楽観的な値上がり前提で価格設定されている

• 完成までに多くの競合物件が供給される

• 将来のローンに強く依存している

• 近隣のRFOの方が条件が良い

• 想定賃料が現実的でない

• 完成前後の短期間で転売する予定

の場合です。

現在のマニラ市場では、比較が特に重要です。

プレセール販売は改善していますが、空室と在庫は依然として高く、デベロッパーはRFO物

件でも積極的なプロモーションを展開しています。

同時に、投資家は住宅ローン金利や経済環境に対して慎重です。

つまり本当の問いは、

「プレセールは良いか、悪いか？」

ではありません。

「この特定のプレセール物件には、数年間待つだけの十分な価値があるか？」

です。

プレセール vs RFO：投資比較

比較項目	プレセール・コンド	RFOコンド
初期支払い	比較的低く、長期分割できる場合がある	初期負担が高い場合がある
物件確認	完成前は限定的	実際のユニットを確認できる
賃貸収入	通常は引渡し後	比較的早く開始できる可能性
建物	引渡し時は新築	すでに完成済み
資金調達リスク	将来ローンが必要になる可能性	現在の条件で判断しやすい
市場の不確実性	待ち時間があるため高い	現在の市場を確認できる
デベロッパープロモーション	販売時期による	RFO割引が大きい場合がある
すぐに利用	不可	可能
将来の値上がり	良い条件で買えば可能性あり	現在の市場価格の影響が大きい

重要：どちらが適しているかは、プロジェクト、価格、立地、支払い条件、投資目的によって異なります。

マニラのプレセール・コンド購入を検討していますか？

BedandGo Inc.が購入前の比較をサポートします

プレセール購入では、実際の物件を受け取るまで数年間支払いが続く場合があります。そのため、予約や契約を行う前に十分な比較を行うことが重要です。

BedandGo Inc.では、以下のような点をもとにマニラのコンド物件を比較するサポートを行っています。

• 立地

• プロジェクト価格

• 支払い条件

• デベロッパーの実績

• 間取り

• 引渡し予定

• 賃貸需要

• 周辺の競合供給

• RFOの代替物件

• 投資目的

Makati、BGC、Manila、Pasay、Pasig、Quezon City、Parañaque、Alabangなど、メトロマニラ各地の物件を比較する際にも、それぞれの条件を慎重に確認することが重要です。

プレセール・コンド投資を検討していますか？

ご希望エリア、ご予算、希望ユニットタイプ、投資目的を**BedandGo Inc.**までお気軽にご相談ください。

REB License No. 0005171 

よくある質問

マニラのプレセール・コンドは今でも良い投資ですか？

購入価格に競争力があり、立地が良く、信頼できるデベロッパーで、将来供給が過剰ではなく、現実的な賃貸・再売却需要がある場合は良い投資になる可能性があります。ただし、現在のメトロマニラでは供給過多やRFOとの競争もあるため、プロジェクト選びが特に重要です。

プレセールはRFOより安いですか？

プレセールは初期支払いが低く、長期間の支払いプランを利用できる場合があります。しかし、総額で必ず安いとは限りません。販売価格、ローン費用、待ち時間、RFOのプロモーションまで比較する必要があります。

プレセール・コンド購入の最大のリスクは何ですか？

完成時の市場がまだ分からない段階で、数年前から購入を決めることです。建設期間中に供給、金利、賃貸需要、競合物件、中古価格が変化する可能性があります。

プレセール・コンドから賃貸収入を得られますか？

完成・引渡しが完了し、必要に応じて家具を入れ、賃貸可能な状態になるまでは家賃収入を得られません。投資収益を計算する際は、この待ち時間も含める必要があります。

デベロッパー価格が上がれば、コンドの市場価値も上がったということですか？

必ずしもそうではありません。デベロッパーの表示価格が上がっても、中古市場の買主が同じ金額を支払うとは限りません。

RFOの方がプレセールより良いですか？

すぐに使用したい、賃貸収入を早く得たい、実物を確認してから購入したい場合にはRFOが魅力的な場合があります。長い支払い期間を重視し、市場や建設に関する不確実性を受け入れられる場合はプレセールが適している可能性があります。

BedandGoはプレセールとRFOの比較をサポートできますか？

はい。BedandGo Inc.では、立地、価格、ユニット条件、支払い条件、賃貸可能性、RFO代替物件、投資目的などをもとに比較をサポートしています。

Sources

Colliers PhilippinesProperty Market Report – Residential Q1 2026View Colliers Q1 2026 Residential Report

JLLManila Residential Market Dynamics Q2 2026View JLL Manila Residential Q2 2026

Colliers PhilippinesSurvey Flash Results – Q1 2026View Colliers Residential Buyer Sentiment Report

Colliers PhilippinesProperty Market Report – Residential Q4 2025View Colliers Q4 2025 Residential Report

Colliers Philippines2026 Philippine Property Market OutlookView 2026 Philippine Property Market Outlook