マニラ不動産プレセール相談：高額な失敗を防ぐための5つの確認ポイント

マニラでプレセール物件を購入する場合、完成済み物件よりも長い支払い期間を選べたり、初期費用を抑えやすかったりする点は大きな魅力です。

一方で、完成前の物件に契約するということは、実際の住戸を確認できないまま数年先まで支払いを続ける可能性があるということでもあります。

そのため、予約金を支払う前に、物件の法的確認、総支払額、引渡し時期、RFO物件との比較、そして将来の出口戦略まで確認しておくことが重要です。

特に2026年のメトロマニラでは、プレセール需要が一部で回復している一方、完成済み在庫や高い空室率も残っています。

つまり、プレセールだから有利、RFOだから安全、という単純な判断はできません。

ここでは、購入前に確認しておきたい5つのポイントを紹介します。

1. プロジェクトとLicense to Sellを確認する

予約金を支払う前に、まず確認したいのが、そのプロジェクトが正式に販売許可を受けているかどうかです。

フィリピンでは、コンドミニアムや分譲プロジェクトを一般向けに販売する際、DHSUDが発行する Certificate of Registration と License to Sell が重要になります。

購入前には、開発会社や担当者に以下を確認しましょう。

• プロジェクト名

• 開発会社名

• License to Sell番号

• プロジェクト登録情報

• 担当ブローカーや販売員の資格

モデルルームが豪華だから、パンフレットがきれいだからという理由だけで判断するのは危険です。

まずは、本当に販売可能な正式プロジェクトなのかを確認することが基本です。

2. 月々の支払額ではなく、総額を見る

プレセール広告では、月々の支払額が大きく表示されることがよくあります。

ただし、その金額だけを見て購入判断をするのはおすすめできません。

実際には、予約金、月々のエクイティ、引渡し時の残金、税金、各種手数料などを含めた総額を確認する必要があります。

特に注意したいのが、引渡し時に残る大きな支払額です。

月々の支払いが無理なくても、数年後にまとまった金額が必要になる場合があります。

確認したいのは、

• Reservation Fee

• Monthly Equity

• Turnover Balance

• Taxes and Fees

• Move-in Fees

• Financing条件

です。

重要なのは、

「今の月々の支払いができるか」ではなく、「引渡しまでの総支払いを完了できるか」

という視点です。

3. 引渡し時期と遅延時の条件を確認する

プレセール物件は、完成前に契約するため、引渡し時期の確認が非常に重要です。

パンフレットに記載されている予定日と、契約書に記載されている条件が同じとは限りません。

契約前には、

• 完成予定時期

• 引渡し予定時期

• 延長条件

• 工事遅延時の取り扱い

• 買主側の権利

を確認しましょう。

投資目的の場合、引渡しが遅れると、賃貸開始時期も遅れます。

つまり、数か月の遅延でも、想定していた賃料収入や資金計画に影響する可能性があります。

営業担当者の説明だけでなく、契約書に何が書かれているかを確認することが大切です。

4. プレセールとRFOを比較する

2026年の市場では、プレセールだけを見て決めるのはおすすめできません。

現在のメトロマニラには、完成済みのRFO物件も多くあります。

そのため、同じエリアでプレセールとRFOを比較する価値があります。

プレセールには、長い支払い期間や新築物件を早い段階で確保できるメリットがあります。

一方、RFOには、実際の住戸を確認できる、すぐに入居または賃貸できる、現在の市場価格と比較しやすいというメリットがあります。

比較する際は、

Preselling

• 支払い期間が長い

• 完成前に購入する

• 将来の市場状況が読みにくい

• 工事や引渡しリスクがある

RFO

• 実物を確認できる

• すぐに使用できる

• 現在の相場と比較しやすい

• 値引きやキャンペーンがある場合もある

という違いを見てください。

プレセールが必ず安い、RFOが必ず高いとは限りません。

その時点での実際の条件を比較することが重要です。

5. 契約前に出口戦略を確認する

プレセール購入では、「どう買うか」に注目しがちですが、「途中で状況が変わった場合にどうするか」も重要です。

引渡しまで数年かかる場合、その間に収入、家族構成、投資方針、資金計画が変わる可能性があります。

契約前には、

• 他の買主へ譲渡できるか

• 開発会社の承認が必要か

• Transfer Feeはいくらか

• 支払いを止めた場合どうなるか

• 解約条件はどうなっているか

を確認しましょう。

「必要になったら売ればいい」と考えるのは危険です。

契約によっては自由に譲渡できなかったり、手数料が必要だったりする場合があります。

条件が分かりにくい場合は、契約前に専門家へ確認することも検討しましょう。

2026年にこの確認が重要な理由

2026年のメトロマニラ住宅市場では、プレセールの販売状況が改善している一方で、完成済み在庫や高い空室率も残っています。

つまり、売れているプロジェクトだから安心、というわけではありません。

販売が伸びている理由が、

• 価格が安い

• 支払い条件が良い

• キャンペーンが強い

• 立地が良い

• 実需がある

のどれなのかを確認することが重要です。

同じ「売れている」という結果でも、その理由によって将来性は大きく異なります。

プレセール購入前の簡単チェックリスト

予約前には、最低でも次の5つに答えられる状態にしておきましょう。

1. このプロジェクトは正式に販売許可を受けているか？License to Sellや登録情報を確認します。

2. 最終的な支払総額はいくらか？月々の支払いだけでなく、引渡し時の残金や各種費用も確認します。

3. 引渡しはいつで、遅れた場合はどうなるか？契約書の条件を確認します。

4. 同じエリアのRFOと比べて本当に有利か？現在の価格、値引き、完成済み在庫と比較します。

5. 途中で状況が変わった場合、どう退出できるか？譲渡、解約、支払い停止時の条件を確認します。

FAQ

プレセール物件はRFOより安いですか？

必ずしもそうとは限りません。

プレセールは支払い期間が長いことが多い一方、RFO物件には値引きやキャンペーンが設定されている場合があります。

比較する際は、月額ではなく総額で見ることが重要です。

予約金を支払う前に何を確認すべきですか？

開発会社、プロジェクト登録、License to Sell、支払いスケジュール、引渡し条件を確認してください。

また、同じエリアのRFO物件と比較することもおすすめです。

引渡し前にプレセール物件を売却・譲渡できますか？

可能な場合もありますが、契約内容や開発会社のルールによって異なります。

譲渡には承認や手数料が必要になることもあるため、契約前に確認しましょう。

プレセール購入で特に注意すべきリスクは何ですか？

月々の支払いだけを見て、将来の大きな残金や引渡し条件を確認しないことです。

また、工事の遅延や市場状況の変化も考慮する必要があります。

プロジェクトが遅延した場合はどうなりますか？

対応は契約内容によって異なります。

引渡し時期、延長条件、遅延時の取り扱いを契約前に確認してください。

プレセールを買う前にRFOも比較したほうがいいですか？

はい。

2026年のメトロマニラでは、完成済み物件の選択肢も多いため、実際に比較したほうが判断しやすくなります。

2026年はプレセール物件を買うのに良い時期ですか？

物件によります。

需要が改善している価格帯もありますが、空室率や在庫は依然として高いため、すべてのプロジェクトが同じ条件ではありません。

立地、価格、支払い条件、開発会社、周辺需要を個別に確認する必要があります。

プレセール相談を受けるメリットは何ですか？

購入前に、法的確認、総支払額、引渡し時期、RFOとの比較、出口戦略を整理できる点です。

営業資料だけでは見えにくい条件を比較することで、判断ミスを減らしやすくなります。

まとめ

プレセール物件には、長い支払い期間や新しいプロジェクトを早い段階で確保できるというメリットがあります。

ただし、月々の支払いが安いからという理由だけで契約するのはおすすめできません。

重要なのは、法的な販売許可、総支払額、引渡し時期、RFOとの比較、出口条件を事前に確認することです。

プレセール相談の目的は、購入を勧めることではありません。

買主が契約内容とリスクを理解したうえで、自分に合った判断ができる状態をつくることです。

BedandGo Real Estate

メトロマニラでプレセール物件を検討していますか？

BedandGo Real Estateでは、立地、価格、支払い条件、引渡し予定、RFOとの比較、購入目的などを整理しながら、物件選びをサポートしています。

Makati、BGC、Pasay、Quezon City、Pasigなどでプレセール物件を検討する場合は、予約前に実際の数字と条件を比較することが重要です。