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マニラ不動産投資ガイド：物件を売りやすくするための5つのステップ

  • bedandgoinc
  • 2 日前
  • 読了時間: 8分

更新日：11 時間前

マニラ·コンドミニアムのリビングには街並みがあり、より早くユニットを販売するためのヒントがあります

マニラのコンドミニアムを売りに出してから、数週間、あるいは数ヶ月が経っている。問い合わせはほとんどなく、内見の予約も入らない。何がいけないのか、よくわからない。


こうした状況は、多くのオーナーが経験していることです。メトロマニラでは現在、約3万戸の未販売の入居可能なコンドミニアム住戸が市場に滞留しており、クバオ・ニューマニラ、ケソンシティ、ベイエリア、パシグ、アラバン・ラスピニャスといったエリアに集中しています。競合物件がこれほど多い中では、少しでも印象の薄い物件は埋もれてしまいます。BGCやマカティCBDの好立地かつ価格設定の適切な物件であれば約45日で成約しますが、供給過多のエリアや掲載内容の弱い物件は150日以上かかることもあります。


問題は、物件そのものの良し悪しだけではありません。大切なのは、物件がどう見せられているかです。売れない理由の多くは、物件の質よりも、見せ方にあります。


このマニラ不動産投資ガイドでは、オーナーが売り出し前や再掲載前に実践できる5つの具体的なステップをご紹介します。真剣に検討している買い手に気づいてもらい、安心感を持ってもらい、次のアクションにつなげるための内容です。

  1. マニラ不動産投資ガイド：現在の市場価格に合わせた価格設定をする


売れないコンドミニアムの最も多い原因は、価格の設定が高すぎることです。購入時の価格、回収したい金額、あるいは数年前に近隣で成約した価格をもとに値付けしているオーナーは少なくありません。しかし、そのどれも今の市場を反映していません。



現実的な価格を設定するために、次の手順を参考にしてください。


  1. 物件ポータルサイトで、同じ建物や近隣の同規模・同間取りの物件の掲載価格を確認する。

  2. 掲載価格ではなく、実際の成約価格に注目する。掲載価格は実態より高めに設定されていることが多い。

  3. ライセンスを持つ不動産ブローカーに依頼し、比較市場分析（CMA）を取得する。

  4. 物件のBIR路線価（ゾーン価格）を確認する。キャピタルゲイン税は売却価格とBIR路線価のいずれか高い方の6%で計算されます。クロージング時の税負担を把握した上で、手元に残る金額から逆算して価格を設定することが重要です。最新の路線価はBIRの公式ウェブサイトで確認できます。


比較可能な物件の上限価格より5〜10%低く設定するだけで、買い手の反応は大きく変わります。

  1. 内見前に部屋を整える


売り出し準備が整っていない部屋は、買い手に「手間のかかる物件」という印象を与えてしまいます。買い手が求めているのは、自分がそこに住むイメージが持てる空間です。



海外在住のオーナーの場合、現地の知人やプロパティマネジメント会社、または建物の管理スタッフに準備を依頼することを検討してください。具体的には、次の点を確認しましょう。


  1. 水道の水漏れ、タイルのひび割れ、照明の不具合など、明らかな不具合を修繕する。

  2. 壁をニュートラルな色（ホワイトやライトグレーなど）で塗り直す。

  3. 私物や不要なものを片付ける。特に家具が残っている場合は整理が重要。

  4. バスルームのタイル、キッチン、窓など、部屋全体を丁寧に清掃する。

  5. すべての照明が正常に点灯することを確認し、内見時には部屋全体が明るく見えるようにする。


半日の準備でも、買い手が部屋を訪れたときの第一印象は大きく変わります。


コンドミニアムステージングの前後 – 販売のためにマニラコンドミニアムユニットを準備する方法です

  1. 物件の魅力が伝わる写真を用意する


マニラのコンドミニアム購入を検討している買い手の多くは、掲載写真だけを見て問い合わせるかどうかを判断します。暗い写真、ピントの甘い写真、空間が狭く見える写真は、物件が良くても問い合わせを遠ざけます。


高価な撮影サービスは必須ではありませんが、鮮明で明るく、間取り全体がわかる写真は必要です。次のポイントを参考にしてください。



プロのカメラマンに依頼できるなら、それがベストです。フィリピンでの不動産撮影サービスの費用は一般的に3,000〜15,000ペソ程度で、問い合わせ数への効果を考えると十分見合う投資です。


マニラコンドミニアムリストの不動産写真のヒント – より良いリストを得るための4つの重要なルールです

  1. 書類を事前に整理しておく


書類の不備は、売却手続きを大幅に遅らせる最大の原因のひとつです。真剣な買い手が現れたとき、すぐに書類を提示できる状態にしておくことが重要です。対応が遅れると、買い手が他の物件に流れてしまうこともあります。




海外在住のオーナーにとっては、登記所やBIRへの認証書類の請求に時間がかかる場合があります。BedandGoでは登記・名義変更サービスを提供しており、海外からでも書類手続きをサポートすることが可能です。

  1. 物件の立地の価値を買い手に伝える


物件の間取りと価格だけを掲載したリストは、せっかくの立地の価値を伝えきれていません。マニラに不慣れな外国人バイヤーや海外在住の投資家にとって、「そのエリアで生活することのメリット」は、意思決定の大きな要素になります。


ターゲットとなる買い手にとって、物件の立地がどう役立つかを具体的に示しましょう。



立地の価値を丁寧に説明しているリストは、間取りと価格しか書かれていないリストより、はるかに買い手の信頼を得やすくなります。物件のアピールポイントの整理や掲載内容のブラッシュアップについては、BedandGoのチームにご相談ください。


マニラコンドミニアムの位置値マップ — コンドーセラーのビジネス地区、学校、交通機関に近いです

マニラのコンドミニアムを、より売りやすくするために


マニラでのコンドミニアム売却は、ただ待ち続けるものではありません。長期間売れ残っている物件の多くには、改善できる理由があります。価格設定のズレ、写真のクオリティ不足、書類の未整備、立地の魅力が伝わっていない掲載内容——こうした要素が積み重なると、良い物件でも買い手に届きません。


市場アナリストは、現在のマニラのコンドミニアム市場を「好立地かつ適正価格の中価格帯物件の吸収が改善しつつある一方、供給過多のセグメントでは交渉の余地が大きい」と分析しています。だからこそ、基本的な準備が今まで以上に重要です。価格を正しく設定し、部屋をきちんと整え、良い写真を用意し、書類を早めに揃え、立地の価値を丁寧に伝える——この5つのステップが、売却の成否を分けます。


海外在住の日本人オーナーや外国人投資家で、マニラのコンドミニアム売却についてサポートを必要とされている方は、ぜひBedandGo Inc.にご相談ください。売買サポート、プロパティマネジメント、鑑定評価、名義変更手続きまで、マカティを拠点とするチームが一貫してサポートします。お問い合わせはこちらからどうぞ。


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