マニラ不動産投資：マカティとBGCの高級コンドミニアムを比較する5つの設備・投資ポイント
フィリピンのマニラ首都圏で高級コンドミニアムの購入を検討する際、有力な候補となるのがマカティ（Makati）とボニファシオ・グローバルシティ（BGC）です。
どちらもビジネス、商業施設、飲食店、高級住宅が集まる人気エリアですが、街の特徴や住宅環境には違いがあります。
マニラ不動産投資では、物件価格や立地だけでなく、建物の設備、住戸の品質、維持費、将来の賃貸需要などを総合的に評価することが重要です。
2026年10月30日に発表されたLeechiu Property Consultantsの2026年第3四半期レポートによると、マニラ首都圏のコンドミニアム販売戸数は前四半期比17％増の約8,400戸となりました。一方、未販売在庫は依然として多く、購入希望者には物件を慎重に比較する必要があります。
今回は、2026年11月時点で確認できる市場情報を参考に、マカティとBGCの高級コンドミニアムを5つの視点から比較します。
1. 高級コンドミニアムの共用設備：充実した施設と住み心地
高級コンドミニアムを選ぶ際、プールやフィットネスジム、ラウンジなどの共用設備は、日々の暮らしや将来の賃貸需要に影響する要素です。
マカティ：成熟した高級住宅と落ち着いた居住環境
マカティには、長年にわたって評価されてきた高級住宅や、比較的新しいプレミアム物件が混在しています。
建物によっては、プール、ジム、多目的ルーム、庭園、セキュリティ設備、コンシェルジュサービスなどが設けられています。
築年数の経過した物件でも、十分な専有面積や落ち着いた住環境が魅力となる場合があります。ただし、設備の管理状態は建物によって異なります。
BGC：現代的な設備とライフスタイルを重視した住宅
BGCには、都市計画に沿って開発された住宅と商業施設が集まっています。
一部の高級コンドミニアムでは、モダンなジム、プール、プライベートラウンジ、屋外の休憩スペースなどが用意されています。
生活施設が近くに集まる街の構造も、BGCの特徴の一つです。
購入時のポイント： 設備の数だけでなく、実際の利用状況、清潔さ、管理状態、利用規則、管理組合費（Association Dues）まで確認しましょう。
2. 立地と生活利便性：金融街のマカティと計画都市のBGC
コンドミニアムの立地は、日常生活の快適さと将来的な物件評価に関わる重要なポイントです。
マカティ：ビジネスと商業施設が集まる成熟した都市
マカティ中心業務地区（CBD）には、金融機関、企業オフィス、ホテル、商業施設、レストランなどが集中しています。
GreenbeltやGloriettaなどのショッピングエリアに加え、交通拠点のOne Ayalaがあることも特徴です。One AyalaはMRTやバスなどの公共交通機関への接続を提供しています。
Ayala Land Offices
マカティで勤務する方や、既存の商業施設・生活サービスへのアクセスを重視する方にとって、利便性を感じやすいエリアです。
BGC：歩きやすさと都市生活のバランス
BGCは、住宅、オフィス、ショッピング施設、公園などを組み合わせた都市開発が特徴です。
Bonifacio High Street周辺には、飲食店、ショップ、歩行者向けのスペースが整備されており、街を歩いて楽しめる環境があります。
周辺には医療施設や教育施設もあり、単身赴任者だけでなく、家族での居住を検討する方にとっても選択肢となります。
購入時のポイント： どちらが便利かは勤務先や生活習慣によって変わります。候補物件から主要施設までの距離や、通勤時間帯の交通状況を実際に確認しましょう。
3. 間取り・専有面積・建物の品質：購入する住戸の価値を比較する
同じ高級コンドミニアムでも、購入価格に対して得られる居住空間や設備は異なります。
マカティ：幅広い築年数と住戸タイプ
マカティでは、築年数の経過した住宅から新しい高級開発物件まで、さまざまな選択肢があります。
既存物件の中には、広さや間取りを重視する購入者に合う住戸もあります。一方で、古い建物では配管、エレベーター、防水設備、共用施設の維持管理などを詳しく確認する必要があります。
BGC：現代的な設計と新しい住宅設備
BGCには、オープンな間取りや現代的な内装、建物内の充実した共用施設を特徴とするコンドミニアムがあります。
ただし、新しい建物が必ずしも古い建物より品質面で優れているとは限りません。
専有面積、部屋の向き、採光、換気、駐車場、家具の有無、建物の管理状況などを比較することが大切です。
購入時のポイント： 建物のブランドイメージだけでなく、実際の住戸と共用部分を確認し、必要に応じて修繕履歴や管理状況について問い合わせましょう。
4. 購入価格と維持費：どちらが費用に見合う物件を選びやすいか？
マカティとBGCでは、いずれも物件ごとに価格差があります。
価格には、立地、開発会社、建物の築年数、専有面積、設備、眺望、駐車場の有無などが影響します。
2026年第2四半期のColliersデータを引用した市場記事によると、マカティCBDの中古住宅市場における平均価格帯は、1平方メートル当たり約248,000～309,000ペソでした。これは当該市場の参考指標であり、すべての売却物件に適用される価格ではありません。
PhilSTAR Property
BGCについても、建物や条件によって価格が大きく異なるため、同じ時点・同じ条件の物件を比較する必要があります。
60㎡の高級コンドミニアムを比較した場合
以下は、購入時の判断方法を説明するための仮定の例です。
比較項目 | マカティ | BGC |
専有面積 | 60㎡ | 60㎡ |
想定販売価格 | ₱15,000,000 | ₱17,000,000 |
㎡当たり価格 | ₱250,000 | 約₱283,333 |
家具・設備 | 一部家具付き | 家具付き |
駐車場 | なし | 1台分あり |
建物 | 比較的築年数が経過 | 比較的新しい |
※上記は比較方法を示すための架空の物件例であり、BedandGoが現在販売している物件や実際の市場平均を示すものではありません。
BGCの例では販売価格が高いものの、家具や駐車場が含まれているため、条件によっては購入後の追加費用を抑えられる可能性があります。
一方、マカティの例では初期購入費用が低いため、内装の改善やその他の費用に予算を充てられる場合があります。
購入時のポイント： 表示価格だけで判断せず、購入に伴う税金・諸費用、融資費用、管理組合費、将来の修繕費などを含めた総額を比較しましょう。
5. 賃貸需要・資産価値・売却の可能性：長期的な投資判断
不動産投資を目的として購入する場合には、生活環境だけでなく、購入後の収益性や売却しやすさも検討する必要があります。
マカティ：成熟したビジネス地区における住宅需要
マカティでは、金融機関や企業オフィスへのアクセスを重視するビジネスパーソンなどが、賃貸住宅の潜在的な需要層となります。
ただし、同じマカティでも建物の築年数や立地条件、競合物件の数によって賃貸条件は異なります。
BGC：現代的な都市環境を求める居住者への訴求
BGCは、職住近接、商業施設へのアクセス、歩きやすい街並みなどを重視する居住者にとって魅力があるエリアです。
外国人駐在員や企業勤務者、家族世帯などを想定する場合も、実際の需要や競合状況を確認する必要があります。
2026年11月時点の住宅市場は？
Colliersの2026年第2四半期住宅市場レポートでは、マニラ首都圏の住宅空室率が2026年末に25.6％に達する可能性があると予測されています。これは広範な住宅市場の指標であり、個別の高級コンドミニアムの空室率を示すものではありません。
Q2 2026 Residential
一方、JLLの2026年第3四半期住宅市場レポートでは、調査対象とする住宅市場の利回りが3.5％、空室率が6.2％と報告されています。調査対象や算出方法が異なるため、Colliersの数値と直接比較することはできません。
JLL
これらの情報から分かるのは、マニラ首都圏全体の数字だけで投資判断をしないことの重要性です。
購入時のポイント： 想定家賃、空室期間、管理費、仲介手数料、修繕費、購入価格などを確認し、物件ごとの実質的な収益性を比較しましょう。
マカティ vs. BGC：高級コンドミニアム購入比較表
比較項目 | マカティ | BGC |
共用設備 | 伝統的な高級住宅から最新物件まで幅広い | 現代的なライフスタイル設備を備える物件がある |
立地環境 | 成熟した金融・商業地区 | 都市計画に沿った複合開発地区 |
住戸の選択肢 | 築年数・間取りの選択肢が幅広い | 現代的な設計の住宅を選びやすい |
購入費用 | 物件の状態・条件による | 設備や立地などの条件による |
投資判断 | 個別の賃貸需要・売却価格を確認 | 個別の賃貸需要・売却価格を確認 |
どちらのエリアが優れているかを一概に決めることはできません。購入目的、予算、希望する生活環境、物件の状態をもとに選ぶことが重要です。
購入前に実践したい5つの確認事項
マカティまたはBGCで高級コンドミニアムを購入する前に、次の点を確認することをおすすめします。
条件の近い複数物件を比較する。 専有面積、築年数、駐車場、家具などの条件をそろえて比較しましょう。
実際に物件を確認する。 室内だけでなく、プール、ジム、エレベーター、共用廊下などの状態も確認します。
購入後の維持費を計算する。 管理組合費、固定資産税、保険、修繕費なども把握しましょう。|
賃貸市場を調査する。 周辺の賃料、空室状況、競合物件などを調べます。
権利関係と購入条件を確認する。 所有権、必要書類、契約条件、支払い方法を確認しましょう。
外国籍の購入者は、フィリピンの共和国法第4726号（Condominium Act）などに基づく所有制限についても、購入前に確認する必要があります。
よくある質問（FAQ）
1. 高級コンドミニアムを購入するなら、マカティとBGCのどちらがおすすめですか？
どちらも魅力のあるエリアです。マカティは成熟した金融街と幅広い住宅の選択肢、BGCは計画的に整備された街並みや現代的な都市環境が特徴です。購入目的や生活習慣によって適したエリアは異なります。
2. BGCの高級コンドミニアムはマカティより高いですか？
必ずしもそうとは限りません。両地区とも建物のブランド、築年数、広さ、設備などによって価格が異なります。実際の売却物件を、㎡当たり価格と総購入費用の両方で比較しましょう。
3. マカティとBGCでは、どちらの共用設備が充実していますか？
物件によって異なります。プール、ジム、ラウンジ、庭園、駐車場、セキュリティなどを確認し、設備の維持管理状況や利用条件も比較することが重要です。
4. 賃貸投資にはマカティとBGCのどちらが適していますか？
物件の購入価格、想定賃料、空室率、維持費、入居者需要などによって変わります。どちらのエリアも賃貸収益や資産価値の上昇が保証されるわけではありません。
5. 日本人でもマカティやBGCのコンドミニアムを購入できますか？
日本人を含む外国籍の方も、フィリピンの関連法令に定められた条件を満たせば、コンドミニアムを購入できます。ただし、外国人所有枠や開発物件ごとの条件を確認する必要があります。
6. プレビルド物件と完成済み物件（RFO）はどちらがよいですか？
プレビルド物件は建設期間中の分割払いなどが利用できる場合があります。一方、完成済み物件では実際の室内や共用設備を確認できます。購入費用や入居時期、建設リスクなどを比較して判断しましょう。
7. BedandGo Real EstateではマカティとBGCの物件購入を相談できますか？
はい。BedandGo Real Estateでは、マカティやBGCを含むマニラ首都圏のコンドミニアム購入について、物件の比較、お問い合わせ、内覧の調整、購入手続きに関するご相談などを承っています。
まとめ
マカティとBGCは、どちらもマニラ首都圏で高級コンドミニアムを検討する際に注目したいエリアです。
マカティには成熟したビジネス地区としての利便性があり、BGCには計画的に開発された街並みや現代的な生活環境という特徴があります。
しかし、不動産購入ではエリアの知名度だけで判断するのではなく、実際の住戸、共用設備、購入価格、維持費、将来の運用可能性を総合的に比較することが重要です。
マニラ不動産投資を検討する際には、ご自身の生活目的や資金計画に合った物件を選ぶことを第一に考えましょう。
BedandGo Real Estate｜マカティ・BGCのコンドミニアム購入相談
マカティまたはBGCで高級コンドミニアムの購入をお考えですか？
BedandGo Real Estateでは、マニラ首都圏の不動産購入を検討している日本人のお客様や海外在住の方に向けて、物件比較や購入に関するご相談を承っています。
居住用のコンドミニアムをお探しの方はもちろん、将来の賃貸運用や長期的な資産保有を目的とされる方も、ご希望の立地、予算、間取り、設備などに応じた物件選びをご相談いただけます。
BedandGo Real Estate お問い合わせ先
ウェブサイト：BedandGo Real Estate
不動産仲介ライセンス番号：REB License No. 0005171
免責事項：本記事はフィリピンの不動産購入・投資に関する一般的な情報提供を目的としたものであり、法律・税務・金融・投資に関する専門的な助言ではありません。市場データは記載した調査資料に基づき、物件の価格例は説明用の仮定です。実際の購入条件、物件情報、所有制限などは個別にご確認ください。
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