メトロマニラ不動産市場2025：最新データと業界インサイトによる第1〜第3四半期の包括的分析

December 11,2025

2025年の第1〜第3四半期を通じて、マニラの不動産市場は着実に強さを増しました。その背景には、経済の安定、堅調な消費者需要、そして活発化する賃貸市場・オフィス市場の存在があります。

また、PSA、BSP、Colliers、Leechiu、Santos Knight Frank、DHSUD の最新データ、さらに Megaworld、Ayala Land、RLC、DMCI、SMDC といった主要デベロッパーの四半期報告に基づき、本レポートでは今期の市場動向、数値、そして不動産トレンドを詳細に分析します。

1. 不動産市場の勢いを支える経済状況

1.1 国内総生産（GDP）と不動産セクターの成長（PSAデータ）

2025年第2四半期、フィリピンは5.5％のGDP成長を記録しました。不動産セクターは、賃貸収入、建設活動、物件開発を通じて、成長に大きく貢献しています。

建設分野は前年比で7～9％拡大しており、デベロッパーや政府機関の信頼が高まっていることを示しています。

とくに金融サービス、観光業、専門職サービスなどのサービス業が成長を牽引し、マカティ、BGC、オルティガスにおける賃貸需要を押し上げました。

1.2 インフレ率、政策金利、住宅ローン（BSP）

2025年半ばまでに、インフレ率は4〜4.3％の範囲内で安定しました（年初にはピークに達していました）。

中央銀行（BSP）は**政策金利を6.5％**で維持しており、住宅ローン金利はやや高水準ながらも、購入可能な範囲にとどまっています。

また、銀行による住宅ローン承認数は前年比3〜4％増加しており、エンドユーザーや投資家による積極的な需要がうかがえます。

📌 まとめ（影響）金利が高水準であるにもかかわらず、経済の基盤が安定していたことで、2025年第1〜第3四半期にかけて住宅購入および賃貸の活動は活発に維持されました。

次のセクション

2. 最新データによる住宅市場の動向

2.1 住宅価格の上昇（PSA RPPI）

PSAの住宅不動産価格指数（RPPI）によると、NCR（マニラ首都圏）では以下の主要トレンドが見られました：

• 2025年第2四半期、コンドミニアム価格は前年比6.2％上昇。

• スタジオタイプおよび1ベッドルームの需要が最も高く、主要CBDでは価格が7〜8％上昇。

• タウンハウス価格は2〜3％の緩やかな上昇にとどまり、新規供給の少なさが一因となっています。

  
  

2.2 プリセール（Pre-selling）とRFOのパフォーマンス（Colliers）

Colliers Philippines によると：

• NCRにおけるプリセール成約数はQ1〜Q3で13,000ユニットに達しました。

• これは前年比9％増で、ミドルクラスおよび高級セグメントが成長を牽引しました。

• マカティ、BGC、オルティガスがNCR販売全体の44％を占める結果に。

• RFO（完成済み引き渡し可能）物件は吸収スピードが速く、即時賃貸収入を得たい買主に特に人気でした。

  
  

3. デベロッパー別パフォーマンス（最新データ反映）

Ayala Land（ALI）

• 2025年上半期の収益は6％増加。Arca South、マカティ、BGCの販売が後押し。

• Alveoの高級プロジェクトは、**Q1〜Q3の平均販売率が80％**と極めて好調。

• Garden Towers、Park Terraces、One Ayala 近辺など、マカティの住宅賃貸は10〜12％増加。駐在員の戻りが主要因。

  
  

Megaworld

• 2025年上半期、月平均29億ペソの予約売上を記録。

• Uptown BGC、McKinley Hillが特に好調で、**賃貸稼働率は85〜90％**に到達。

• Newport や Boracay Newcoastなど観光地では、人流回復によりホスピタリティ関連の住宅需要が上昇。

  
  

RLC Residences

• 2025年第1〜第3四半期に180億ペソの予約売上を達成。

• Mandaluyong および Ortigas のプロジェクトは、平均プリセール吸収率70％。

• 広い間取り（1BR＋バルコニー、2BR）への人気が上昇。

  
  

SMDC

• 2025年は30件以上の新規プロジェクトを展開し、国内プリセール市場で最大シェアを維持。

• Bay Area・南マニラのプロジェクトは80〜85％の稼働率を回復。

• 価格帯の手頃なユニットが依然として主力で、OFW需要が強い。

  
  

DMCI Homes

• 2025年Q1〜Q3に120億ペソ分の住宅ユニットを販売。

• RFOの引き渡しが速く、Mandaluyong・Pasigエリアで賃貸需要が非常に高い。

• Lumiere、Flair、Sheridan Towersなど多くの中心地プロジェクトで稼働率90％以上。

  
  

4. マニラ賃貸市場：明確なデータが示す力強い回復

4.1 賃料動向（Colliers）

2025年の第1〜第3四半期にかけて、マニラ主要ビジネス地区の賃料は以下のように推移しました：

• マカティCBD：賃料は3.8％上昇

• BGC：賃料は4.1％上昇

• オルティガス：賃料は2.9％上昇

また、ベイエリアは観光、ゲーミング産業、短期賃貸需要の回復により6〜7％と最も大きな反発を示しました。

4.2 空室率

• 4.2 空室率の推移

  2025年第1〜第3四半期にかけて、主要エリアの空室率は以下のように改善しました：

  • マカティCBD：15％ → 12％

  • BGC：10％ → 8％（NCRで最も低い空室率）

  • オルティガス：17％ → 14％

  • ベイエリア：22％ → 18％→ 観光回復や短期需要により、特に力強い改善が見られました。

    
    

  4.3 テナント需要を押し上げる要因

  • 駐在員の帰任・増加

  • 企業のオフィス移転・拡張

  • 高品質なユニットを求めるハイブリッド勤務者

  • 大学再開に伴う学生需要（特にQCとタフトエリア）

    
    

  5. オフィスマーケットのパフォーマンス（最新吸収データ）

5.1 オフィス吸収（Leechiu & Santos Knight Frank）

2025年第1〜第3四半期、オフィス市場はプラス39万平方メートルのネット吸収量を記録しました。

• BGC：新規リースの36％を獲得

• マカティCBD：全体の29％を占め、改装・アップグレードによる需要が増加

• オルティガス＋ベイエリア：合計25％を占有

  
  

5.2 テナントの業種構成

2025年における主要リーシング業種は以下の通りです：

• IT-BPM（BPO）：45％

• 銀行・金融：20％

• オフショアゲーミング：10％

• エンジニアリング・コンサルティング：8％

• テクノロジー企業：7％

  
  

5.3 市場の変化（トレンドシフト）

• テナントは**ESG認証ビル（環境・社会・ガバナンス配慮型）**へ移行する傾向が強まっている。

• 老朽ビルはアップグレードを行わない限り空室率が上昇。

• フレキシブルオフィスやサービスオフィスの需要は前年比12％増加。

  
  

6. 供給パイプラインと建設動向

6.1 DHSUDの建築許可データ

2025年第1〜第3四半期、DHSUD（住宅・都市開発省）は以下の動向を記録：

• NCRでの建築許可件数は12〜15％増加

• SMDCが最も多くの許可申請を提出し、次いでMegaworldとAyala

• NCR全体でRFO（完成引渡し）供給が増加し、賃貸投資家に追い風

  
  

6.2 建設トレンド

デベロッパーが優先する主要な取り組み：

• RFOタワーのスピード引き渡し（Fast-tracking）

• コワーキングスペース、スマートホーム機能、高速インターネットの追加

• EDGE、LEED、WELLなどのサステナビリティ基準の導入

• 価値を高めるミクストユース開発（商業＋住宅＋オフィス）

  
  

7. 投資展望：どこで最も高いリターンが期待できるのか

2025年に投資価値が高いエリア（Colliers & Leechiu 予測）

Area	Rental Yield	Notes
BGC	6–7%	高所得駐在員（エクスパット）からの強い需要
Makati CBD	5–6%	強力な企業テナント層
Ortigas Center	5.5–6.5%	最も優れた平米単価の価値
Bay Area	6–7%	観光業とゲーミング産業の回復
QC	4.5–5.5%	安定したエンドユーザー市場

最適な投資タイプ（Best Investment Types）

• 学校や主要ビジネス地区（CBD）近くのRFOユニット

• Arca South、Ortigas、Pasayにおけるプリセール物件（Pre-selling）

• バルコニー付き・モダンアメニティを備えたユニット

• 地下鉄（Metro Manila Subway）、NSCR、MRT-7 など主要インフラ沿線の開発物件

  
  

結論：マニラ不動産市場は新たな成長サイクルへ

堅調なGDP成長、安定したインフレ率、デベロッパーの強いパフォーマンス、賃貸需要の改善、オフィス市場の拡大などにより、マニラの不動産市場は2025年後半に向けてより強固な成長を見せ、2026年にかけて力強いモメンタムを築こうとしています。

主要指標が示すのは、成熟しつつあり、投資チャンスに満ちた市場であるということです：

✔ 経済の強さ（Economic resilience）

✔ インフラ整備の進展（Infrastructure rollouts）

✔ 観光・駐在員需要の増加（Tourism & expat activity）

✔ タウンシップ開発の多様化（Township diversification）

✔ 高品質な居住空間への需要上昇（Demand for higher-quality living spaces）

投資家や賃貸希望者にとって、現在の市場環境は長期的な成長、安定した利回り、立地優位性の高い物件を狙う絶好のタイミングです。

出典:

Philippine Statistics Authority (PSA). (2025). Quarterly National Accounts of the Philippines: Q1–Q3 2025. https://psa.gov.ph

Philippine Statistics Authority (PSA). (2025). Residential Property Price Index (RPPI) Reports 2025. https://psa.gov.ph

Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP). (2025). Inflation Reports and Monetary Policy Updates 2025. https://www.bsp.gov.ph

Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP). (2025). Housing Loan and Bank Lending Statistics 2025. https://www.bsp.gov.ph

Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD). (2025). Building Permits, Housing Sector Updates, and Planning Releases. https://dhsud.gov.ph

Colliers Philippines. (2025). Philippine Property Market Reports: Q1, Q2, Q3 2025. https://www.colliers.com/en-ph/research

Leechiu Property Consultants (LPC). (2025). Office Market Briefing and Real Estate Insights 2025. https://www.leechiu.com

Santos Knight Frank. (2025). Philippine Market Outlook and Sector Reports 2025. https://www.santosknightfrank.com

Ayala Land Inc. (2025). Ayala Land Investor Relations and Estate Development Updates (Q1–Q3 2025). https://www.ayalaland.com.ph

Megaworld Corporation. (2025). Township Developments & Investor Presentations 2025. https://www.megaworldcorp.com

Robinsons Land Corporation (RLC Residences). (2025). Quarterly Investor Reports & Residential Updates 2025. https://rlc.com.ph

SM Development Corporation (SMDC). (2025). Project Launches & Market Updates 2025. https://www.smdc.com

DMCI Homes. (2025). Construction Progress and Investor Announcements 2025. https://www.dmcihomes.com